Imponibilità IMU dell'area edificabile: il caso in cui l’utilizzo edificatorio sia precluso

La Cassazione si esprime sul tema dell’imponibilità ICI, e di conseguenza IMU, fissando i vincoli di inedificabilità, a fini fiscali, di una determinata area.

imponibilità imu area edificabileImponibilità IMU area edificabile: premessa

La definizione di area edificabile, ai fini tributari, non è mai stata agevole né tanto meno univoca e la questione relativa all’imponibilità delle aree edificabili nel caso in cui su di esse gravi un vincolo di inedificabilità non si può dire che non sia stata nel tempo approfondita sia in giurisprudenza che in dottrina, tanto che in proposito è stata necessario un intervento del legislatore che, con l’articolo 36, comma 2 del Decreto Legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito in Legge n. 248 del  4 agosto 2006) ha fornito un’interpretazione autentica delle norme in materia, secondo cui:

“Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

 

La Cassazione sui vincoli di inedificabilità

Ciononostante, in data 7 settembre u.s. la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21761/2018, ha avuto modo di esprimersi nuovamente in materia di imponibilità ai fini ICI (ma le conclusioni raggiunte dagli Ermellini, ed è qui il punto interessante, possono essere estese ad IMU), stabilendo che i vincoli di inedificabilità specifici relativi ad una particolare area non riqualificano l’area stessa ai fini fiscali.

Di conseguenza, se in base allo strumento urbanistico vigente (o anche solo approvato dall’Amministrazione comunale competente per territorio), il lotto di terreno risulta essere collocato in zone anche solo teoricamente edificabili, ed anche nel caso in cui su di esso gravino vincoli di inedificabilità, comunque la base imponibile deve essere determinata facendo riferimento al valore venale in comune commercio, non a quello catastale, valorizzandolo sulla base dei parametri di cui all’articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504/1992.

Le limitazioni alle possibilità di utilizzo edificatorio del terreno non fanno quindi mutare la qualificazione del terreno, che non cessa di essere edificabile tornando ad essere agricolo, ma incidono unicamente sulla sua valorizzazione.

Al fine di chiarire la portata della pronuncia della Suprema Corte di Cassazione in commento sarà opportuno approfondire con un qualche dettaglio la questione sia relativamente alla qualifica di edificabilità di un’area sia in merito alla sua tassazione.

 

Tassazione delle aree edificabili

La fattispecie costituita dalle aree edificabili è soggetta a tassazione facendo riferimento ad una base imponibile che si determina in riferimento al cosiddetto valore venale in comune commercio”.

In proposito, l’articolo 5, comma 5 del Decreto Legislativo n. 504/1992 prevede quanto segue:

“Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

Il problema interpretativo di maggiore rilevanza è quello costituito dalla definizione della natura del bene.

Sul punto, il precedente articolo 2, del citato D.Lgs. n. 504/1992 nel definire le fattispecie imponibili, per la parte che in questa sede ci interessa, afferma che:

“per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di…

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