Come noto, allo scopo di offrire una maggiore tutela alla parte contrattuale più debole, ovverosia la parte acquirente, almeno nell’ordinamento italiano e nella fattispecie costituita dai contratti preliminari di compravendita immobiliare, il legislatore ha ritenuto di dover intervenire più volte (recentemente con l’attivazione delle norme in materia di deposito prezzo, per altro già presenti, in via facoltativa, ma del tutto trascurate nella pratica comune). Nello specifico, in questo intervento ci occuperemo di alcuni elementi di un provvedimento non recentissimo, ma di sicuro interesse, ovvero del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, il cui articolo 2, comma 1, stabilisce che “All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento”. In questo breve contributo ci soffermeremo ad esaminare proprio gli aspetti distintivi della “nullità” e della “annullabilità” del contratto preliminare di compravendita nell’ipotesi della mancanza di quanto previsto dal legislatore, ovvero la fidejussione a garanzia di quanto versato da parte dell’acquirente anche alla luce di alcune recenti indicazioni giurisprudenziali che vanno a rafforzare in misura sensibile la posizione del promissario acquirente.
Fatte queste premesse vediamo di approfondire i concetti fondamentali della questione: i contratti, una volta che siano stati approvati da entrambe le parti, sia che il negozio sia avvenuto per iscritto sia verbalmente, devono anche essere adempiuti. Questa regola, però, non trova applicazione quando il contratto, per qualsiasi ragione, sia nullo o annullabile. Anche se nel lessico comune i termini di “nullità” e “annullabilità” vengono normalmente utilizzati come dei sinonimi, per il diritto non lo sono affatto. Nel primo caso, è corretto dire che il giudice “dichiara la nullità del contratto”, mentre nel secondo bisogna più propriamente dire che “il giudice annulla il contratto”.
La nullità è un vizio grave che si verifica subito, indipendentemente dal lavoro del giudice, il quale, non fa che accertare un fatto che già si è realizzato. Per questo si dice che il giudice “dichiara” la nullità del contratto, egli, cioè, ne prende semplicemente atto. L’ annullabilità, invece, ricorre in presenza di vizi meno gravi e scatta se un soggetto ricorre al giudice e gli chiede di annullare il vincolo. L’annullabilità, quindi, non agisce automaticamente, ma dopo la pronuncia del giudice e grazie a questo. Senza la sentenza che annulla il contratto, l’accordo resta valido, nonostante i vizi. Stando quindi alla lettera dell’articolo 2, comma 1, del Decreto Legislativo n. 122 il contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire, se carente della prescritta fidejussione, non è “nullo”, ed infatti è comunque produttivo dei suoi effetti nel caso in cui non venga impugnato dal promissario acquirente. Su questa materia è poi recentemente intervenuto il Tribunale di Parma con la sentenza n. 1116, pubblicata il 17 luglio u.s., che ha ritenuto di dover tutelare i promissari acquirenti di una unità immobiliare che lo avevano adito, dichiarando, appunto, la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato con un’impresa costruttrice, contratto non correttamente assistito dalla prevista polizza fidejussoria. Secondo la sentenza in esame, la nullità di non avrebbe potuto essere sanata nemmeno con un successivo comportamento del promittente venditore, il quale, successivamente alla stipula del contratto, avesse effettivamente prestato la richiesta fidejussione. Per valutare l’effettiva portata della pronuncia del tribunale di Parma occorre approfondire la vicenda all’origine della sentenza in parola, vicenda originatasi nell’ambito della stipula di un contratto preliminare di vendita di una unità immobiliare, contratto assistito da una prima fidejussione a garanzia dell’acconto versato dai promissari acquirenti, che però era stata lasciata scadere da parte del costruttore. Nonostante il rilascio di ulteriori due fidejussioni (anch’esse successivamente scadute) e, peraltro non sufficienti a coprire integralmente quanto versato dagli acquirenti, il giudice ha risolto la questione alla radice, ritenendo assorbente su ogni questione dedotta in causa il fatto che le fidejussioni, rilasciate pur in tempi diversi, risultavano essere contrarie a quanto chiaramente disposto dal già citato articolo 1, comma 2, del Decreto Legislativo n. 122/2005, in quanto concesse per un importo inferiore a quello effettivamente versato dalla parte acquirente o che da questi avrebbe dovuto essere versato. Da quanto esposto si può quindi dedurre che la sanzione dell’annullamento, in conseguenza dell’azione di parte, opera, e qui l’interprete integra il testo normativo, non solo nel caso di mancanza assoluta della garanzia fidejussoria, ma anche nell’ipotesi in cui la garanzia rilasciata dalla parte venditrice vada a coprire solo in parte l’ammontare degli acconti che il promissario acquirente si è obbligato contrattualmente a versare anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà del bene compravenduto.
15 DICEMBRE 2017
Massimo Pipino
