Alcune considerazioni in merito alle modalità di tassazione delle plusvalenze delle operazioni di sale and lease back

Commercialista Telematico | Software fiscali, ebook di approfondimento, formulari e videoconferenze accreditate Come noto il contratto di sale and lease back costituisce un contratto atipico con causa finanziaria mediante il quale una parte cede la proprietà di un determinato bene (tipicamente un immobile ma non necessariamente) ad una società di leasing allo scopo di riottenerlo in locazione finanziaria.

La figura giuridica in parola si sostanzia propriamente nella successione di due atti formali consistenti, l’uno nella vendita del bene (sale) e l’altro nella successiva stipulazione di un contratto di leasing (lease back) in forza del quale il soggetto (già titolare della proprietà del bene) permane nella disponibilità e nel godimento del medesimo in forza della sottoscrizione del contratto di leasing.

Si tratta di una situazione che è riconducibile in una qualche misura al cosiddetto “costituto possessorio”: il soggetto che si trovava a vantare il possesso conseguente alla proprietà di un determinato bene ne diviene mero detentore a titolo di utilizzatore spogliandosi della proprietà.

In un certo senso si pone una analogia anche con lo schema della vendita con patto di riscatto (ex articolo 1500 e seguenti del Codice civile). I due schemi tuttavia sono qualificati da un elemento causale differente.

La vendita con patto di riscatto è un negozio unitario, seppure connotato da una bifasicità. Infatti, colui che in un primo tempo ha alienato il bene può rivestire successivamente la qualità di acquirente e viceversa. La causa del contratto di vendita con patto di riscatto, tuttavia, è quella propria del contratto di vendita, sia pure parzialmente influenzata dal patto in virtù del quale, a determinate preordinate condizioni, è possibile pervenire al riacquisto della proprietà in capo all’alienante.

Viceversa per l’operazione di sale and lease-back non si può parlare tanto di una causa contrattuale unitaria, quanto di una operazione complessa consistente nell’interposizione di un collegamento tra contratto di vendita e successivo contratto di leasing.

Fatte queste doverose premesse volte a chiarire la natura giuridica e la struttura del contratto di lease-back passiamo ad indagarne gli scopi.

È chiaro che la motivazione che conduce alla realizzazione di questo complesso contrattuale è quella di permettere al soggetto alienante di ottenere una certa quantità di denaro liquido senza per questo privarsi, di fatto, della disponibilità del bene ceduto che può continuare ad essere utilizzato dall’impresa alienante stessa per lo svolgimento della propria attività economica.

Ciò posto, la problematica fondamentale inerente a questa tipologia di operazione è quella relativa alle modalità (ed all’entità) della tassazione della plusvalenza realizzata a seguito di tale operazione. Ovvero se detta plusvalenza debba essere tassata in base alle regole dell’articolo 86, comma 4 del TUIR, oppure se può essere ripartita in relazione alla durata del contratto di leasing.

Assodato che per quanto concerne l’aspetto contabile, dato che il contratto di lease-back è sostanzialmente un’operazione di finanziamento, la plusvalenza deve essere imputata al conto economico in quote costanti in base alla durata del leasing va anche detto che il nostro ordinamento tributario non regola in maniera esplicita tale operazione.

Di conseguenza l’orientamento prevalente della dottrina e della giurisprudenza fa riferimento al citato articolo 86, comma 4 del TUIR, il quale dispone che le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso concorrono alla formazione del reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui sono realizzate ovvero, se i beni sono stati posseduti per un periodo non inferiore a tre anni, o a un anno per le società sportive professionistiche, a scelta del contribuente, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi, ma non oltre il quarto.

L’Amministrazione finanziaria ha avuto modo di intervenire sul tema, puntualizzando in primo luogo che il…

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