Alcune considerazioni in merito alle modalità di tassazione delle plusvalenze delle operazioni di sale and lease back

di Massimo Pipino

Pubblicato il 30 ottobre 2017



il contratto di sale and lease back costituisce un contratto atipico con causa finanziaria mediante il quale una parte cede la proprietà di un determinato bene (tipicamente un immobile ma non necessariamente) ad una società di leasing allo scopo di riottenerlo in locazione finanziaria: l'operazione potrebbe generare importanti plusvalenze...

Commercialista Telematico | Software fiscali, ebook di approfondimento, formulari e videoconferenze accreditate Come noto il contratto di sale and lease back costituisce un contratto atipico con causa finanziaria mediante il quale una parte cede la proprietà di un determinato bene (tipicamente un immobile ma non necessariamente) ad una società di leasing allo scopo di riottenerlo in locazione finanziaria.

La figura giuridica in parola si sostanzia propriamente nella successione di due atti formali consistenti, l’uno nella vendita del bene (sale) e l’altro nella successiva stipulazione di un contratto di leasing (lease back) in forza del quale il soggetto (già titolare della proprietà del bene) permane nella disponibilità e nel godimento del medesimo in forza della sottoscrizione del contratto di leasing.

Si tratta di una situazione che è riconducibile in una qualche misura al cosiddetto “costituto possessorio”: il soggetto che si trovava a vantare il possesso conseguente alla proprietà di un determinato bene ne diviene mero detentore a titolo di utilizzatore spogliandosi della proprietà.

In un certo senso si pone una analogia anche con lo schema della vendita con patto di riscatto (ex articolo 1500 e seguenti del Codice civile). I due schemi tuttavia sono qualificati da un elemento causale differente.

La vendita con patto di riscatto è un negozio unitario, seppure connotato da una bifasicità. Infatti, colui che in un primo tempo ha alienato il bene può rivestire successivamente la qualità di acquirente e viceversa. La causa del contratto di vendita con patto di riscatto, tuttavia, è quella propria del contratto di vendita, sia pure parzialmente influenzata dal patto in virtù del quale, a determinate preordinate condizioni, è possibile pervenire al riacquisto della proprietà in capo all'alienante.

Viceversa per l'operazione di sale and lease-back non si può parlare tanto di una causa contrattuale unitaria, quanto di una operazione complessa consistente nell’interposizione di un collegamento tra contratto di vendita e successivo contratto di leasing.

Fatte queste doverose premesse volte a chiarire la natura giuridica e la struttura del contratto di lease-back passiamo ad indagarne gli scopi.

È chiaro che la motivazione che conduce alla realizzazione di questo complesso contrattuale è quella di permettere al soggetto alienante di ottenere una certa quantità di denaro liquido senza per questo privarsi, di fatto, della disponibilità del bene ceduto che può continuare ad essere utilizzato dall’impresa alienante stessa per lo svolgimento della propria attività economica.

Ciò posto, la problematica fondamentale inerente a questa tipologia di operazione è quella relativa alle modalità (ed all’entità) della tassazione della plusvalenza realizzata a seguito di tale operazione. Ovvero se detta plusvalenza debba essere tassata in base alle regole dell’articolo 86, comma 4 del TUIR, oppure se può essere ripartita in relazione alla durata del contratto di leasing.

Assodato che per quanto concerne l’aspetto contabile, dato che il contratto di lease-back è sostanzialmente un’operazione di finanziamento, la plusvalenza deve essere imputata al conto economico in quote costanti in base alla durata del leasing va anche detto che il nostro ordinamento tributario non regola in maniera esplicita tale operazione.

Di conseguenza l’orientamento prevalente della dottrina e della giurisprudenza fa riferimento al citato articolo 86, comma 4 del TUIR, il quale dispone che le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso concorrono alla formazione del reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui sono realizzate ovvero, se i beni sono stati posseduti per un periodo non inferiore a tre anni, o a un anno per le società sportive professionistiche, a scelta del contribuente, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi, ma non oltre il quarto.

L’Amministrazione finanziaria ha avuto modo di intervenire sul tema, puntualizzando in primo luogo che il contratto di lease-back deve essere suddiviso in due operazioni autonome e distinte: quella di cessione del bene e quella successiva di locazione finanziaria (si veda in proposito la Circolare del 30 novembre 2000 n. 218 del Ministero delle Finanze - Dipartimento Entrate - Affari Giuridici - Ufficio del Direttore Centrale, titolata Trattamento fiscale delle operazioni di lease back - Artt. 67, comma 8, del TUIR e 19 del D.P.R. n. 633/1972” con cui l’Amministrazione provvede a fornire chiarimenti in merito al trattamento fiscale da riservare ai rapporti che scaturiscono da un contratto di lease-back ed illustra le modalità procedurali da seguire per l'abbandono delle liti pendenti).

Secondo la successiva Circolare del 23 giugno 2010 n. 38 - dell’Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa titolata “Profili interpretativi emersi nel corso degli incontri con gli iscritti agli ordini dei dottori commercialisti ed esperti contabili”, al punto 1.5, la plusvalenza rileva secondo le regole ordinarie dell’articolo 86, comma 4 del TUIR. Nel citato documento di prassi si può infatti leggere come: “Posto che la modifica dell’articolo 2425-bis del codice civile non è stata accompagnata da una corrispondente modifica in ambito fiscale, devono ritenersi confermati i principi espressi nella circolare n. 218/E del 2000 e nei successivi documenti di prassi sopra citati, in virtù dei quali il regime tributario applicabile alla plusvalenza derivante da un’operazione di sale and lease back deve necessariamente essere quello previsto dall’articolo 86 e dall’articolo 109, comma 2, lett. a) del TUIR. Pertanto, la plusvalenza concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile nell’esercizio in cui è realizzata ovvero, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto (cfr. risoluzione, n. 237/E/2009)”. In senso conforme si è anche espressa la Commissione tributaria Provinciale di Roma con la sentenza n. 266/16/2011.

Da parte sua Assonime, con la circolare n. 27/2010, ha espresso forti dubbi su di una interpretazione di tal fatta. Nella citata circolare, al punto 9.4, si può infatti leggere che da più parti in dottrina si è pervenuti a soluzioni opposte rispetto a quelle dell’Agenzia sostenendo che anche per le imprese non IAS, la plusvalenza costituirebbe una componente non riferibile alla semplice cessione del bene, ma, piuttosto, ad un negozio complesso ed atipico contraddistinto anche dalla causa finanziaria. In quest’ottica, il periodo d’imposta in cui collocare la plusvalenza dovrebbe essere individuato non già in base alle regole dell’articolo 109 del Tuir relative alla cessione di beni, bensì in conformità al disposto dell’articolo 109 comma 2, lettera b) del Tuir, in tema di prestazioni di durata”. Inoltre, nell’ambito della nota 70 della circolare in parola viene ricordato che altri giungono alla stessa conclusione sostenendo che la competenza delle plusvalenze emergenti nell’ambito di operazioni di lease back, si manifesterebbe, di per sé, pro-rata temporis, lungo l’intero orizzonte temporale di durata dell’operazione e che questo criterio civilistico di imputazione temporale dovrebbe essere recepito negli stessi termini ai fini fiscali in virtù del principio di derivazione dell’imponibile dalle risultanze di bilancio”.

La posizione di Assonime è stata peraltro confermata anche dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 35294 del 2016, con cui i Supremi giudici, alla luce della particolare qualificazione dell’operazione, equiparata a tutti gli effetti ad un’operazione di finanziamento, hanno ritenuto non essere possibile propendere in favore dell’applicabilità l’articolo 86, comma 4, del TUIR come se si trattasse di una normale compravendita. Secondo gli Ermellini la ripartizione della somma finanziata per la durata del contratto di sale and lease back, invece, risulta essere coerente con la causa effettiva del contratto (ovvero con un’operazione di finanziamento). Pertanto, siccome contabilmente il componente positivo viene ripartito sull’arco dell’intera durata contrattuale, così deve avvenire anche sotto il profilo delle imposte sul reddito.

28 ottobre 2017

Massimo Pipino