Diario quotidiano del 16 settembre 2014: il decreto Sblocca Italia e le modifiche al Rent-to-buy

Pubblicato il 16 settembre 2014



pubblicati in G.U. il Decreto cd. “Sblocca Italia” e il Decreto sul processo civile; modificata la sospensione feriale dei termini; aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti e TFR; istituita causale contributo per l’ente bilaterale di piccole imprese e cooperative; congedo parentale al padre anche se la madre è casalinga; disposizioni sul diritto societario al restyling; il decreto “Sblocca Italia” con tutte le novità sul rent-to-buy

 

 Indice:

 1) Sono stati pubblicati in G.U. il Decreto cd. “Sblocca Italia” e il Decreto sul processo civile

 2) Modificata la sospensione feriale dei termini

 3) Aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti e TFR

 4) Istituita causale contributo per l’ente bilaterale di piccole imprese e cooperative

 5) Congedo parentale al padre anche se la madre è casalinga

 6) Disposizioni sul diritto societario al restyling

 7) In Gazzetta Ufficiale il decreto “Sblocca Italia” con tutte le novità sul rent-to-buy

 

1) Sono stati pubblicati in G.U. il Decreto cd. “Sblocca Italia” e il Decreto sul processo civile

Sono stati pubblicati nella Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 i due decreti varati dal Consiglio dei Ministri il 29 agosto scorso. Si tratta del c.d. decreto “Sblocca Italia” (D.L. 133/2014 contenente misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive) e il decreto sulla degiurisdizionalizzazione e altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile (D.L. 132/2014).

E’ ora ufficiale la deduzione del 20% sull’acquisto di case destinate all’affitto. Partono anche gli interventi per eliminare l’arretrato sui procedimenti pendenti

Il decreto “Sblocca Italia” è composto da 44 articoli. Nel testo definitivo in vigore dal 13 settembre 2014 trovano posto, tra le misure per il rilancio dell’edilizia, la deduzione del 20% (fino a 300 mila euro) per chi compra casa e la affitta a canone concordato per otto anni; l’esenzione da imposta di registro e di bollo sulla registrazione della riduzione del canone di locazione; alcune semplificazioni e modifiche alle norme urbanistiche e l’allargamento anche ai privati del meccanismo del “rent to buy”, attualmente previsto solo per l’edilizia sociale. Sono confermate, infine, nel testo definitivo le norme sul credito d’imposta per investimenti in reti a banda ultralarga.

Sugli incentivi sul mercato immobiliare, l’art. 21 del D.L. 133/2014 prevede che per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, che siano di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro. Tra le condizioni per usufruire della misura c’è che l’immobile sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione a canone concordato per almeno otto anni.

Il D.L. 133/2014, inoltre, stabilisce che per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere vi sia l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo.

L’art. 23, poi, disciplina i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (“rent to buy”). I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. La trascrizione produce anche gli stessi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma 1, n. 8) c.c.

Sul fronte delle semplificazioni in materia edilizia, esse sono regolate dall’art. 17 e prevedono l’ampliamento dei casi in cui il cittadino – per alcuni lavori edilizi – dovrà solo inoltrare una dichiarazione di inizio di attività. Un’altra novità riguarda gli interventi di “manutenzione straordinaria”: in tale ambito saranno ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Infine, una delle misure contenute nel D.L. incentiva investimenti nelle reti telematiche a banda ultra larga. Si tratta di una misura in via sperimentale, fino al 31 dicembre 2015, che prevede un credito d’imposta su IRES e IRAP complessivamente dovute dall’impresa che realizza l’intervento infrastrutturale entro il limite massimo del 50% del costo dell’investimento. Il credito d’imposta ex art. 6 del D.L. 133/2014 non costituisce ricavo ai fini delle imposte dirette e dell’IRAP ed è utilizzato in sede di dichiarazione dei redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive.

 

2) Modificata la sospensione feriale dei termini

Modificata la sospensione feriale dei termini dal 6 al 31 agosto. Difatti, come è noto, nella Gazzetta Ufficiale del 12 settembre 2014 è stato pubblicato il D.L. 132/2014, rubricato “Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile”.Oltre ad importanti novità caratterizzanti, più che altro, il processo civile come ad esempio la possibilità di trasferire i procedimenti giudiziari in sede arbitrale, vi sono due punti che incidono sul contenzioso tributario:

- la sospensione feriale dei termini;

- la compensazione delle spese processuali.

La prima novità operante dal 2015 riguarda la sospensione feriale dei termini, che viene abbreviata.

Per effetto dell’art. 16 del D.L. 132/2014, che modifica l’art. 1 della L. 742/69, la sospensione feriale opera non più dall’1 agosto al 15 settembre di ogni anno, ma dal 6 al 31 agosto di ciascun anno.

Tale modifica, però, non è immediatamente operativa, poiché si applica dall’anno 2015. Per quest’anno, la c.d. “pausa estiva” continua a cessare il 15 settembre.Tutto ciò confluisce nel contenzioso tributario, considerato che, come noto, la sospensione opera pure nel “nostro” modello rituale.

Seconda novità

L’art. 15 del DLgs. 546/92 stabilisce che la parte soccombente è condannata a rimborsare le spese del giudizio che sono liquidate con la sentenza, e che il giudice può dichiarare, in tutto o in parte, compensate le spese ai sensi dell’art. 92 c.p.c.

Prima del D.L. 132/2014, l’art. 92 c.p.c. prevedeva che “se vi è soccombenza reciproca o concorrono altre gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate nella motivazione, il giudice può compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti”.

Ora, invece, il giudice può compensare le spese “se vi è soccombenza reciproca ovvero nel caso di novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza”.Si va quindi nel senso di restringere sempre di più le ragioni per cui è possibile compensare le spese, valorizzando il criterio della soccombenza: si passa dall’ampia formula relativa alle “gravi ed eccezionali ragioni” alla novità della questione/mutamento di giurisprudenza.

Anche in questo caso, si tratta di una novità non è immediatamente operativa, infatti “si applica ai procedimenti introdotti a decorrere dal trentesimo giorno successivo all’entrata in vigore della legge di conversione del decreto”.

 

3) Aggiornati gli indici dei prezzi per adeguare affitti e TFR

TFR: aggiornato il coefficiente di rivalutazione per il mese di agosto 2014. Le quote di TFR, accantonate al 31 dicembre 2013, vanno rivalutate dello 1,280112%.

Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie

Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Periodo di riferimento: Agosto 2014

Aggiornato: 12 settembre 2014

Prossimo aggiornamento: 14 ottobre 2014

 

Indice generale FOI

107,5

Variazione % rispetto al mese precedente

+0,2

Variazione % rispetto allo stesso mese dell'anno precedente

-0,1

Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti

+1,0

 

4) Istituita causale contributo per l’ente bilaterale di piccole imprese e cooperative

Si tratta della causale che va indicata nel Modello F24 per indirizzare i contributi riscossi tramite l’Inps nelle casse di spettanza, come previsto dalla convenzione stipulata con l’istituto di previdenza.

Dunque, EBI1 è la causale contributo istituita dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione 83/E del 15 settembre 2014 per indirizzare all’Ente bilaterale piccole imprese e cooperative (Ebipic) gli importi versati dagli iscritti e incassati mediante servizio di riscossione affidato all’Inps.

Il sistema si fonda sulla convenzione del 18 giugno 2008 tra Agenzia delle Entrate e Istituto nazionale di previdenza, che regola la riscossione tramite F24 dei contributi diretti all’Inps e di quelli previsti dalla legge, n. 311/1973, e la convenzione dello scorso 7 luglio stipulata tra lo stesso Istituto e l'Ebipic.

La nuova causale dovrà essere esposta nella sezione “Inps”, in corrispondenza, esclusivamente, della colonna “importi a debito versati”. La compilazione si perfeziona indicando nel “codice sede”, il codice della sede Inps competente; nel campo “matricola Inps/codice Inps/filiale azienda”, la matricola Inps dell’azienda; nel campo “periodo di riferimento”, nella colonna “da mm/aaaa”, il mese e l’anno di competenza del contributo, nel formato mm/aaaa, mentre non valorizzata la colonna “a mm/aaaa”.

 

5) Congedo parentale al padre anche se la madre è casalinga

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4618 del 10 settembre 2014, ha rimarcato la possibilità da parte del lavoratore di usufruire dei riposi giornalieri di congedo parentale anche se la moglie è casalinga.

Si tratta di quei riposi previsti dall’art. 40 del TU sulla maternità e riconosciuti al padre lavoratore:

a) nel caso in cui i figli siano affidati al solo padre;b) in alternativa alla madre lavoratrice dipendente che non se ne avvalga;c) nel caso in cui la madre non sia lavoratrice dipendente;d) in caso di morte o di grave infermità della madre.

La Corte ha ritenuto che la normativa deve fornire un sostegno alla famiglia ed alla maternità in attuazione delle finalità generali di tipo promozionale previste dall’art. 31 della Costituzione, il quale pone l’accento sul beneficio del padre ai permessi per la cura del figlio allorquando la madre non ne abbia diritto in quanto lavoratrice non dipendente e pur tuttavia impegnata in attività ( nella fattispecie, quella di “casalinga” ), che la distolgano dalla cura del neonato.

A sostegno della condivisibilità di tale interpretazione va richiamata Cass. n. 20324 del 20.10.2005, che, esaminando la questione della risarcibilità del danno da perdita della capacità di lavoro, assimila l’attività domestica ad attività lavorativa, richiamando i principi di cui agli artt. 4, 36 e 37 della Costituzione.

L’espressione non lavoratrice dipendente il legislatore ha inteso fare riferimento a tutte le donne comunque svolgenti una attività lavorativa e, quindi, anche alle madri casalinghe, in ragione della ormai riconosciuta equiparazione della attività domestica ad una vera e propria attività lavorativa; ciò perché la madre casalinga non può farsi rientrare nella menzionata ipotesi che ha riguardo ai casi in cui la donna, esplicando una attività lavorativa non dipendente (e non potendo, di conseguenza, avvalersi del periodo di riposo giornaliero, riservato ai soli lavoratori subordinati), sia ugualmente ostacolata nel suo compito di assistenza al figlio”.

 

6) Disposizioni sul diritto societario al restyling

Assonime, con la nota del 15 settembre 2014, ha evidenziato che mediante il D.L. 24 giugno 2014, n. 91, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 2014, n. 116 (G.U. del 20 agosto 2014, n. 192), sono state introdotte, in relazione al diritto societario, le seguenti modifiche al codice civile:

- Acquisto della società da promotori, fondatori, soci e amministratori:

viene prevista per l’attestazione del valore della società ceduta, in alternativa all’obbligo di presentazione della relazione di un esperto nominato dal tribunale, la possibilità di presentare la documentazione richiesta per la procedura di valutazione dei conferimenti in natura senza relazione di stima (art. 2343-bis, secondo comma, c.c.)

- Trasformazione di società di persone: ai fini della valutazione del capitale nelle trasformazioni di società di persone in società di capitali, si prevede la possibilità di presentare la documentazione richiesta per la valutazione dei conferimenti in natura senza relazione di stima, in alternativa all’obbligo di presentazione della relazione di un esperto nominato dal tribunale (art. 2500-ter, secondo comma, c.c.).

- Diritto di opzione: in caso di aumento di capitale, la legge di conversione prevede, confermando quanto già introdotto dal D.L. n. 91/2014, che l’offerta di opzione sia resa nota sul sito internet della società (con modalità, però, atte a garantire la sicurezza del sito, l’autenticità dei documenti e la certezza della data di pubblicazione) ovvero, in mancanza, mediante deposito presso la sede della società, in aggiunta al deposito presso l’ufficio del registro delle imprese. Il termine per l’esercizio del diritto di opzione viene inoltre ridotto da 30 a 15 giorni, allineando la disciplina delle società non quotate a quella delle quotate.

- Capitale sociale: per la costituzione di una S.p.A. si passa da un capitale sociale minimo di 120 mila euro a uno di 50 mila (art. 2327 c.c.). Viene contemporaneamente abrogato il secondo comma dell’art. 2477 c.c., in modo da non rendere obbligatorio il collegio sindacale per le s.r.l. con capitale sociale pari o maggiore a 50 mila euro.

- Voto plurimo: in tale ambito, due sono le novità introdotte dalla legge di conversione del d.l. n. 91/2014:

• quella più rilevante è da identificarsi nell’introduzione, per tutte le S.p.A. attive in Italia, del voto plurimo. Attraverso un’esplicita modifica del quarto comma dell’art. 2351 c.c. viene, infatti, offerta, in favore delle S.p.A. non quotate, la possibilità di creare azioni a voto plurimo, consentendo a ciascun possessore di azioni di tale categoria di esprimere fino a tre voti. Non è indispensabile che tali azioni permettano di esprimere due o tre voti in ogni assemblea e per qualsiasi oggetto: lo statuto, infatti, può prevedere, fatto salvo quanto disposto dalle leggi speciali, che il voto maggiorato sia limitato a particolari argomenti (per esempio, modifiche statutarie, liquidazione, nomina delle cariche sociali) ovvero subordinato al verificarsi di determinate condizioni (per esempio, produzione di perdite per due esercizi consecutivi, superamento di un certo numero di soci ecc.). Unica circostanza limitativa in merito a tali condizioni (da prevedersi statutariamente) è che le azioni a voto plurimo debbano essere oggettive e non rimesse alla potestà arbitraria di un organo sociale o di un socio: in pratica, non sarebbe ammesso inserire in statuti societari previsioni che consentano il voto multiplo per mera volontà di un soggetto designato;

• in sede di conversione è stata, inoltre, prevista una norma transitoria al codice civile (art. 212 disp. att.), a favore delle società costituite prima delle nuove norme (cioè iscritte nel registro delle imprese al 31 agosto 2014), finalizzata a rendere più ponderata, e, soprattutto, avallata dalla maggioranza dei soci della s.p.a., l’introduzione negli statuti del voto plurimo. A tal fine, le società, che intendano inserire nello statuto il meccanismo del voto plurimo, necessiteranno – in deroga ai quorum tipici delle assemblee straordinarie finalizzate a modificare gli atti costitutivi (di cui ai commi secondo e terzo dell’art. 2368 c.c.) – del voto favorevole, anche in prima convocazione, di almeno i due terzi del capitale sociale rappresentato in assemblea.

 

7) In Gazzetta Ufficiale il decreto “Sblocca Italia” con tutte le novità sul rent-to-buy

Il 15 settembre 2014 sono state pubblicate le prime note del Consiglio Nazionale del Notariato sull’art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133 (decreto “Sblocca Italia”) che introduce nell’ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti, rimuovendo così alcuni degli ostacoli alla diffusione di questi schemi contrattuali.

Prime note sotto il profilo tributario

L’art. 23 non si occupa dei profili fiscali dei contratti in esame, né riproduce le disposizioni già introdotte ai fini dell’imposte sui redditi e dell’Irap per la locazione con riscatto a termine degli alloggi sociali, di cui all’art. 8 del d.l. 28 marzo 2014 n. 47, convertito in l. 23 maggio 2014, n. 80.

Il tema è stato oggetto di approfondimento nello studio del Consiglio del Notariato (n. 490-2013/T cit.), al quale si rinvia anche per quanto riguarda possibili soluzioni interpretative dirette ad evitare una duplicazione di imposizione su somme che in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione.

In questa sede sembrano opportune, però, alcune precisazioni.

In primo luogo, come sopra segnalato, quanto alla duplicazione di imposizione, una soluzione in via interpretativa è stata prospettata dall’Agenzia delle entrate nella citata consulenza giuridica in data 13 febbraio 2014 (all’ordine dei dottori commercialisti di Monza) per una fattispecie riguardante un contratto di locazione collegato ad un’opzione, ove si prevede che nel caso di esercizio del diritto di acquisto il corrispettivo stabilito per la vendita sia decurtato degli acconti sul prezzo e dei canoni di locazione pagati fino al momento dell’opzione. L’Agenzia delle entrate, sulla base di tale rappresentazione della fattispecie, in primo luogo rileva come lo schema contrattuale in esame non sia riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, perché è presente un’opzione di acquisto attribuita ad una sola delle parti; in secondo luogo evita la duplicazione di imposizione, agli effetti dell’Iva, considerando come base imponibile della cessione il saldo del prezzo, al netto di quanto già versato non solo a titolo di acconti ma anche come canoni di locazione, avendo tali somme già avuto una loro rilevanza ai fini del tributo. Analogamente, agli effetti delle imposte sui redditi, l’Agenzia ritiene che quando il conduttore eserciti l’opzione emerga un componente di reddito rilevante ai fini IRES pari alla differenza tra il prezzo della cessione, al netto dei proventi che hanno già concorso alla formazione del reddito nei periodi di imposta precedenti a titolo di canoni di locazione, ed il costo fiscale del bene.

Ed il ragionamento posto a base della soluzione interpretativa individuata dall’Agenzia delle entrate sembra compatibile ed in linea anche con la soluzione individuata nello studio di questo Consiglio Nazionale (n. 490-2013/T cit.) con riguardo all’imposta di registro, dove, nella prospettiva di una considerazione unitaria di schemi contrattuali diretti a realizzare il trasferimento di un immobile quale momento definitivo di un’operazione più complessa, in cui si ravvisano delle fasi “preliminari”, con pagamenti di somme (rilevanti agli effetti dell’imposta di registro) destinate a confluire nel prezzo della cessione, si è ritenuto ragionevole l’estensione a questa fattispecie del meccanismo, di cui alla nota all’art. 10 della tariffa, parte prima, d.p.r. n. 131/1986, dell’imputazione dell’imposta di registro proporzionale pagata in relazione alle somme, anticipate durante la “fase preliminare”, in sede di tassazione del contratto definitivo di trasferimento dell’immobile.

In secondo luogo ed in linea generale, pare utile ricordare che nelle ipotesi di compresenza di una locazione e di un contratto preliminare con obbligo bilaterale occorre tenere conto delle disposizioni di cui all’art. 2, comma 2, n. 2, d.p.r. n. 633/1972 e all’art. 109, comma 2, lett. a), d.p.r. n. 917/1986, che considerano come cessione la locazione con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti (sul punto, oltre allo studio n. 490-2013/T cit., si veda anche Cass. n. 23734 del 21 ottobre 2013).

 

Vincenzo D’Andò