Le novità in arrivo per i trasferimenti immobiliari

di Federico Gavioli

Pubblicato il 12 ottobre 2013



il Decreto istruzione (in fase di conversione in Parlamento) ha proposto una revisione dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari per finanziare gli investimenti nella Pubblica Istruzione: in particolare l'importo fisso minimo dell'imposta di registro salirà a 200 euro

Nel “Decreto Istruzione”, il Legislatore, nell’ambito di un provvedimento riguardante un settore specifico, ha inserito alcune disposizioni di carattere fiscale che nulla rilevano con detto settore, ma che impattano sui contribuenti. Nel caso di specie, ciò è ancor più rilevante, atteso che le novelle legislative riguardano la tassazione dei trasferimenti immobiliari, anche di abitazioni.

L’articolo 26, del Decreto legge n.104/2013 (cd. Decreto Istruzione) attraverso una modifica all’articolo 10, del D.Lgs. n. 23 del 2011 (c.d. federalismo municipale), interviene in tema di determinazione, con decorrenza dal 1° gennaio 2014, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, relativamente ai trasferimenti immobiliari.

 

La disciplina prevista nel federalismo municipale

L’articolo 10, del decreto legislativo in materia di federalismo fiscale (D.Lgs. 23/2011), ha modificato a decorrere dal 1° gennaio 2014, la vigente disciplina dell’imposta di registro, sostituendo , nel dettaglio, il comma 1, dell’articolo 1 della Tariffa (Parte prima) allegata al relativo TUR (D.P.R. 24 aprile 1986, n. 131, Testo Unico imposta Registro).

L’imposta di registro è un’imposta indiretta che si applica ai trasferimenti: essa colpisce gli atti elencati nella Tariffa allegata al TUR. Ai fini dell’applicazione dell’imposta, si intende per registrazione in termine fisso la registrazione da richiedersi entro un determinato numero di giorni dalla data di formazione dell’atto. La registrazione in caso d’uso (articolo 6 del TUR ) si verifica quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento.

L’imposta può essere applicata in misura fissa (per un ammontare specifico, legato al tipo di atto imponibile) ovvero proporzionalmente (applicando l’aliquota prevista nella tariffa al valore dell’atto).

Nella formulazione vigente, che si applicherà sino al 1° gennaio 2014 (termine dal quale troverà applicazione la nuova disciplina), il comma 1, fissa all’8% la misura dell’aliquota dell’imposta di registro applicabile agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere, nonché agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi) ai provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e ai trasferimenti coattivi.

Nel caso in cui l’atto abbia ad oggetto fabbricati e relative pertinenze, essa è pari al 7 per cento.

Le imposte ipotecaria e catastale, per l’acquisto di fabbricati diversi dalla abitazione principale, si applicano rispettivamente nella misura del 2 e dell’1 per cento.

Complessivamente, dunque, l’imposizione indiretta che ora grava sugli atti traslativi di fabbricati diversi dalla “prima casa” è pari al 10%.

Le norme vigenti prevedono misure d’imposta differenziate , e in determinati casi agevolate, a seconda del soggetto coinvolto nel trasferimento (ad es. Onlus) ovvero di immobile soggetto a trasferimento (ad es. immobili di interesse storico, artistico e archeologico) oppure in ragione di entrambi gli elementi (terreni agricoli nei confronti di soggetti non imprenditori agricoli).

All’acquisto dell’abitazione principale (così come per gli immobili di interesse storico, artistico e archeologico) si applica l’imposta di registro nella misura del 3 per cento, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa (articolo 1 della tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347 e articolo 10, comma 2, del medesimo D.Lgs. n. 347/1990).

In caso di trasferimento a favore dello Stato, di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi, di comunità montane, di Onlus ovvero per gli immobili situati all’estero è dovuta l’imposta in misura fissa.

Per il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esente dall’IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, numero 8-bis), del DPR n. 633/1972, ed effettuato nei confronti di imprese, si applica l’imposta di registro nella misura dell’1 per cento.

La lettera a del comma 1, dell’articolo 10 sostituisce integralmente il comma 1, articolo 1, della Tariffa, stabilendo che, con decorrenza dal 1° gennaio 2014, l’imposta di registro si applichi nella misura del 9 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere, agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (compresa la rinuncia agli stessi) ai provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità ed ai trasferimenti coattivi.

Se il trasferimento investe case di abitazione, sempre che non si tratti di un immobile appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9 (immobili signorili, ville e castelli), la misura dell’aliquota è pari al 2 per cento ove ricorrano le condizioni indicate dalla nota II-bis) dell'articolo 1, della Tariffa.

Il successivo comma 3, in conseguenza delle modifiche apportate al TUR e delle nuove aliquote di imposta, esenta i predetti trasferimenti immobiliari dalle altre imposte indirette, nonché tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti, posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari.

La nota II-bis dell'articolo 1, della Tariffa disciplina le condizioni per l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse.

In particolare, si prescrive che l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. Inoltre, nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare; di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge, con le agevolazioni fiscali indicate dalla norma stessa. Infine, in caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto, la norma consente di effettuare le suddette dichiarazioni, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

La lettera b, del comma 1, prevede l’abrogazione di tutte le note dell’articolo 1 della Tariffa, fatta salva la predetta nota II-bis), nella quale è coerentemente modificata (successiva lettera c)) la misura dell’aliquota agevolata applicabile (2 per cento in luogo del vigente 3 per cento).

Il comma 2 prevede una misura minima di imposta, applicabile alle ipotesi appena illustrate (trasferimenti immobiliari, come disciplinati dal comma 1), pari a 1.000 euro.

Le norme (comma 4) prevedono una generale abolizione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie anche previste da leggi speciali.

Infine, il comma 5 reca la decorrenza delle norme introdotte che troveranno applicazione a decorrere dal 1° gennaio 2014.

 

Come interviene il Decreto Istruzione: per la prima casa c’è l’aumento a euro 200

Il comma 1, dell’articolo 26 del Decreto Istruzione, modificando il comma 3, dell’articolo 10, del Decreto sul Federalismo Municipale, da un lato conferma l’esenzione dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2, e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dall’altro li assoggetta a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre nel testo previgente, che sarebbe stato applicato dal 1° gennaio 2014, era prevista l’esenzione totale).

Il successivo comma 2, eleva da 168 a 200 euro l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014.

 

Aumenta a 200 euro l’imposta di registro in misura fissa dal 1 gennaio 2014

Il comma 3, del citato articolo 26, del Decreto Istruzione specifica che tale aumento a 200 euro ha effetto dal 1° gennaio 2014 e, in particolare, ha effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire da tale data, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data.

 

La sintesi delle modifiche

L’articolo 26 del Decreto Istruzione in sintesi:

  1. conferma il regime di esenzione dall'imposta di registro da applicare a decorrere dal 1° gennaio 2014, ai sensi dell’articolo 10 del decreto sul federalismo municipale, agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari;

  2. assoggetta ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale relative ai medesimi atti alla misura fissa di 50 euro (mentre precedentemente venivano esentati);

  3. in tutti i casi in cui la normativa vigente stabilisce che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano liquidate in misura fissa, il relativo importo aumenta, con decorrenza dal 1° gennaio 2014, da 168 a 200 euro.

 

11 ottobre 2013

Federico Gavioli