La detrazione degli interessi su mutui-casa in UNICO 2013

Il mutuo è senza dubbio una voce di spesa che interessa una moltitudine di contribuenti e come ogni anno, in occasione della denuncia dei redditi gli addetti ai lavori devono calcolare l’importo degli interessi da poter dedurre in dichiarazione. Come previsto dalla normativa sono detraibili gli interessi passivi pagati nell’anno (vige il criterio di cassa) a prescindere dalla scadenza vera e propria della rata e,al fine della determinazione della spesa detraibile,occorre calcolare tale importo determinando il rapporto tra il Costo acquisto Immobile e il Capitale preso a Mutuo. In molti casi il calcolo non viene effettuato in modo corretto in quanto prende in considerazione, ai fini della proporzione, solo il valore dell’Immobile risultante dal Rogito e il Valore del Mutuo. Per approfondire il problema occorre identificare che “COSA SI INTENDE PER COSTO D’ACQUISTO”dell’Immobile( circolare 15/2005 Agenzia Entrate). E’ Importante calcolare tale importo in maniera corretta onde evitare che l’errore si possa trascinare per tutta la durata del contratto di Mutuo in quanto è molto probabile che per le annualità successive venga utilizzata la percentuale applicata in precedenza senza più entrare nel merito del conteggio. In effetti per determinare il costo d’acquisto si devono prendere in considerazione:
1) l’importo dell’immobile risultante dal Rogito;
2) gli oneri accessori relativi all’acquisto tra cui: onorario del notaio per la redazione dell’atto d’acquisto; le spese di mediazione immobiliare, le imposte di registro,catastali e ipotecarie pagate;
3) gli oneri accessori relativi al contratto di mutuo ovvero: onorario del notaio per la stesura del contratto di mutuo, spese perizia tecnica, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, oneri fiscali per iscrizione-cancellazione ipoteca (sono escluse invece le spese di Assicurazione sull’immobile che la banca in alcuni casi richiede).
 
ESEMPIO DI CALCOLO
 

Valore Immobile da rogito

Euro 200.000

Mutuo contratto

Euro 250.000

Spese notaio per acquisto immobile e imposte registro catastali

Euro 10.000

Spese Agenzia per mediazione

Euro 5.000

Imposta sostitutiva banca

Euro 200

Spese notaio per redazione atto Mutuo,perizia e imposta sostitutiva

Euro 6.000

 
CALCOLO PERCENTUALE DETRAIBILITA’
 
200.000+10.000+5.000+200+6000 =221.200
______________________________________ = 0.884
250.000
 
IPOTIZZANDO INTERESSI PAGATI SU MUTUO PER CASSA nell’anno 2012 pari ad euro 4.000 risulta detraibile la cifra di 3.536 ovvero : euro 4.000 x 0.884 =3.536 euro
 
Soprattutto in questo periodo di crisi assumono enorme rilevanza anche le cifre modeste che si possono recuperare e, infatti, applicando la sola percentuale di detraibilità derivante dal rapporto tra il valore dell’immobile e il valore del Mutuo (200.000/ 250.000), si ottiene una percentuale detraibile pari allo 0,80 % che relazionata ai 4.000 euro di interessi pagati determina un importo detraibile di euro 3.200 (nell’esempio la differenza rispetto al calcolo corretto è pari ad euro 336 che permette al contribuente un risparmio di euro 64,00 – 336 x 19%).
 
ESEMPIO DI CALCOLO MUTUO STIPULATO NEL 2012
 

Costo Immobile

€ 300.000,00

spese notarili

€ 4.000,00

imposte registro/catastali

€ 6.000,00

spese agenzia intermediazione

€ 2.000,00

spese notarili per mutuo

€ 3.000,00

spese ipoteca e imposta sostitutiva

€ 1.600,00

Importo Mutuo

€ 400.000,00

 
DATI PER IL CALCOLO
interessi pagati = 3.000 euro
oneri accessori 4.600= (spese notarili per mutuo, spese per ipoteca e imposta sostitutiva )
 
Totale spesa …

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