Novità fiscali del 22 novembre 2012: è legge la riforma del condominio

Pubblicato il 22 novembre 2012



è Legge la riforma del condominio; recepita la direttiva 2011/7/UE sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali; INPS: obbligo di versamento alla gestione commercianti anche per il socio accomandante; quando la sostituzione dei beni in garanzia non vuole IVA; OMI, pubblicata Nota III trimestre 2012; malati Sla: incontro tra comitato 16 novembre – mef governo; Dogane: criticità nelle operazioni di import/export da/verso l’Iran; in arrivo scontrini scaricabili contro evasione; basta con le cartelle pazze; legge di stabilità: la Camera dà la seconda fiducia al governo con 433 sì; cauto l’uso del nuovo accertamento sintetico nella prima fase

 

 

Indice:

1) E’ Legge la riforma del condominio

2) Recepita la direttiva 2011/7/UE sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali

3) Inps: obbligo di versamento alla gestione commercianti anche per il socio accomandante

4) Quando la sostituzione dei beni in garanzia non vuole IVA

5) OMI, pubblicata Nota III trimestre 2012

6) Malati Sla: incontro tra comitato 16 novembre – mef governo

7) Dogane: criticità nelle operazioni di import/export da/verso l’Iran

8) In arrivo scontrini scaricabili contro evasione, basta con le cartelle pazze

9) Legge di stabilità: la Camera dà la seconda fiducia al governo con 433 sì

10) L’uso del nuovo accertamento sintetico nella prima fase

 

 

1) E’ Legge la riforma del condominio

Riforma del condominio: Il Disegno Di Legge è stato definitivamente approvato.

Via libera del Parlamento alla riforma del condominio: La commissione Giustizia del Senato ha, infatti, approvato il 20 novembre 2012 in via definitiva, il D.D.L. che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio.

In particolare, il nuovo Disegno Di Legge tende anche a consolidare le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale.

L’art. 1 del Disegno Di Legge riscrive l’art. 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio.

L’art. 2 introduce l’art. 1117-bis c.c. che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i “supercondomini”, quelli cioè costituiti da più condomini.

Inoltre, con la nuova formulazione dell’art. 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’art. 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L’art. 3, nel riscrivere l’art. 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni.

In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’art. 1122 c.c., previsto dall’art. 6 del DDL, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Gli artt. 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo.

I nuovi artt. 1129 e 1130 c.c. definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.

Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).

Nell’art. 14, comma 3, vengono modificati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea ai fini di un miglior funzionamento di tale organo, così come sono innovate, nell’art. 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.

L’art. 16 stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia”.

Ulteriori modifiche riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (art. 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (art. 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (art. 21), di revisione delle tabelle millesimali (artt. 22-23).

 

 

Tabella di sintesi

Amministratore

Per fare l’amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Niente registro (previsto dalla disciplina transitoria) ma restano alcuni requisiti necessari (godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale).
La durata in carica dell’amministratore passa da uno a due anni. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono, inoltre, elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quale, ad es., la mancata apertura o la mancata utilizzazione del c/c condominiale)

Animali

L’art. 16 del disegno di legge stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia”.

Assicurazione amministratore

L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.

Conto corrente condominiale obbligatorio

Secondo il comma 7 dell’art. 1129 c.c. l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni

Il nuovo art. 1117-ter prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Riscaldamento e impianti comuni

E’ prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

Sito internet

Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Tabelle millesimali

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Videosorveglianza

Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

2) Recepita la direttiva 2011/7/UE sui ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali

Con il Decreto Legislativo n. 192 del 09 novembre 2012 (in G. U. n. 267 del 15 novembre 2012) è stata recepita nel nostro ordinamento la direttiva 2011/7/UE relativa alla lotta contro i ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali.

Il decreto modifica il D.Lgs. n. 231/2002.

Le nuove disposizioni si applicano alle transazioni commerciali concluse a decorrere dal 1° gennaio 2013.

Per transazioni commerciali si intendono i contratti tra imprese o tra imprese e pubbliche amministrazioni che comportano, in via esclusiva o prevalente, la consegna di merci o la prestazione di servizi contro il pagamento di un prezzo.

Per pubbliche amministrazioni si intendono quelle definite nel codice dei contratti pubblici (art. 3, comma 25, Decreto Legislativo n. 163/2006) e ogni altro soggetto quando svolge attività per cui è tenuto al rispetto della disciplina prevista dal codice dei contratti pubblici.

Riguardo alle pubbliche amministrazioni il termine per il pagamento è di 30 giorni dalla data di ricevimento della fattura o dalla consegna dei beni o servizi; il termine massimo sale a 60 giorni per gli enti pubblici che forniscono assistenza sanitaria e imprese pubbliche tenute al rispetto dei requisiti di trasparenza (Decreto Legislativo n. 333/2003) o per situazioni eccezionali giustificate dalla natura o dall’oggetto del contratto o dalle circostanze esistenti al momento della sua conclusione.

Per i pagamenti tra imprese il termine è di 60 giorni; è inoltre possibile prevedere un termine superiore con accordo scritto tra le parti, purché ciò non configuri l’imposizione di condizioni gravemente inique.

Gli interessi di mora decorrono automaticamente dal giorno successivo alla scadenza del termine di pagamento.

Per le pubbliche amministrazioni, l’interesse di mora è fissato in misura pari al tasso di interesse applicato dalla Banca centrale europea alle sue più recenti operazioni di rifinanziamento principali, maggiorato di otto punti percentuali. Nelle transazioni tra imprese si può prevedere un tasso di interesse diverso, purché non gravemente iniquo.

Il creditore ha diritto al rimborso dei costi per il recupero del credito.

Le clausole relative al termine di pagamento, al saggio degli interessi moratori o al risarcimento dei costi di recupero sono nulle quando risultano gravemente inique in danno al creditore.

Si considera gravemente iniqua la clausola che esclude l’applicazione degli interessi di mora.

(Assonime, nota del 20 novembre 2012)

 

3) Inps: obbligo di versamento alla gestione commercianti anche per il socio accomandante

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 20268 del 19 novembre 2012), l’obbligo del versamento dei contributi Inps alla gestione commercianti scaturisce anche dal solo ruolo di socio che il soggetto in questione riveste nella società e, nel caso in specie, a nulla vale la rivendicazione del ruolo di coadiutore familiare.

A parere della Suprema Corte, con l’entrata in vigore della Legge n. 233/1990, l’obbligo di iscrizione alla gestione lavoratori autonomi e commercianti è stato esteso a tutti i soci della società a responsabilità limitata, versando i contributi sul reddito d’impresa: Applicando il principio di estensione della norma, se l’obbligo sussiste per i soci di società di capitali vige anche per i soci di società semplice.

Dunque, come rileva una nota del 21 novembre 2012 dell’ANCL, il socio accomandante impiegato nel lavoro della società, è sempre tenuto alla contribuzione dovuta alla gestione commercianti Inps, essendo anch’esso tenuto e soggetto alla copertura contributiva.

Nel caso di specie, in una società di persone che gestiva una farmacia, il cui accomandatario era il padre, il figlio lavorava nella farmacia continuativamente, come comprovato dalla sua iscrizione all’Inail, e percepiva il relativo reddito di impresa pro quota.

Quindi, la vicenda arriva in Cassazione che ha colto l’occasione per effettuare la disamina della questione sottoposta al suo giudizio ripercorrendo l’evoluzione legislativa della relativa gestione previdenziale.

L’assicurazione Commercianti era regolata in un primo tempo dalla Legge n. 1397 del 1960, modificata dalla Legge n. 1088 del 1971 e dall’art. 29 della Legge n. 160 del 1975; indi la Legge 23 dicembre 1996, n. 662, art. 1, comma 203 sostituisce la L. 3 giugno 1975, n. 160, art. 29, comma 1:

“L’obbligo di iscrizione nella gestione assicurativa degli esercenti attività commerciali di cui alla L. 22 luglio 1966, n. 613, e successive modificazioni ed integrazioni, sussiste per i soggetti che siano in possesso dei seguenti requisiti;

a) siano titolari o gestori in proprio di imprese che, a prescindere dal numero dei dipendenti, siano organizzate e/o dirette prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti la famiglia, ivi compresi i parenti e gli affini entro il terzo grado, ovvero siano familiari coadiutori preposti al punto di vendita;

b) abbiano la piena responsabilità dell'impresa ed assumano tutti gli oneri ed i rischi relativi alla sua gestione. Tale requisito non è richiesto per i familiari coadiutori preposti al punto di vendita nonché per i soci di società a responsabilità limitata;

c) partecipino personalmente al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza;

d) siano in possesso, ove previsto da leggi o regolamenti, di licenze o autorizzazioni e/o siano iscritti in albi, registri e ruoli”.

La novità più rilevante rispetto alla precedente disciplina è che la iscrizione alla gestione commercianti “diviene obbligatoria anche per il socio amministratore di società a responsabilità limitata operante nel settore commerciale”.

Questa modifica è finalizzata ad evitare che, grazie allo schermo della struttura societaria, la prestazione di lavoro del socio, resa nella compagine, venga sottratta alla contribuzione previdenziale, ancorché non si discosti da quella prestata dall’unico titolare della ditta commerciale.

Sono, quindi, da assoggettare alla assicurazione commercianti anche tutti i soci che contribuiscono, con la propria partecipazione abituale e prevalente, al lavoro aziendale.

I soci tenuti alla iscrizione nella gestione commercianti devono versare il contributo previdenziale sulla base del reddito di impresa (da distinguere dai profitti che sono redditi da capitale distribuiti sotto forma di dividendi), cosi dispone la L. 3 agosto 1990, n. 233, art. 1, che detta la disciplina per gli iscritti alla Gestione dei lavoratori autonomi artigiani, commercianti e coltivatori diretti.

L'imponibile contributivo, per ciascun socio lavoratore, si determinerà sulla parte di reddito di impresa dichiarato dalla Srl ai fini fiscali, al medesimo attribuita in ragione della quota di partecipazione societaria.

Ne consegue la infondatezza della tesi propugnata dai ricorrenti per cui l’esistenza della società precluderebbe l’iscrizione del figlio socio - che alla attività commerciale si dedica con i requisiti della abitualità e prevalenza - presso la gestione commercianti e l’obbligo di versamento della relativa contribuzione.

 

4) Quando la sostituzione dei beni in garanzia non vuole IVA

Non costituiscono cessioni di beni le sostituzioni di beni comprese nei corrispettivi dei contratti di manutenzione (ris. 25.3.2003, n. 73).

E’ questo uno dei casi in cui non sono soggette ad IVA tali operazioni.

Infatti, a parere dell’Agenzia delle entrate, “quando il servizio di manutenzione risulta così giuridicamente strutturato,  sotto forma di appalto di servizi (artt. 1655 e ss. del codice civile) o di  contratto d’opera (art. 2222 del codice civile), il ritiro dei pezzi difettosi, appartenenti alla sfera giuridica di chi riceve tale servizio, non riflette per quest’ultimo i caratteri di un’autonoma operazione di cessione di beni, da imputare a parziale pagamento del servizio medesimo ricevuto; l’operazione di “sostituzione/ritiro”, essendo riferibile al corrispettivo complessivamente inteso, non è quindi da assoggettare a tassazione IVA come operazione”.

 

5) OMI, pubblicata Nota III trimestre 2012

E' stata presentata il 21 novembre 2012 la Nota sull'andamento del mercato immobiliare nel III trimestre del 2012, a cura dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio.

I dati elaborati forniscono una sintesi sull'andamento dei volumi di compravendita in Italia nel corso del terzo trimestre dell'anno, messi a confronto con i dati dello stesso periodo del 2011.

La Nota registra nuovamente una netta flessione delle compravendite, con un tasso tendenziale annuo pari a -25,8% per l'intero settore immobiliare, che accentua e peggiora il dato tendenziale del II trimestre 2012 (-24,9%).

I dati mostrano tassi tendenziali negativi per tutti i comparti. Il settore residenziale, che con 95.951 transazioni registrate nel III trimestre 2012 rappresenta il 46% circa dell’intero mercato immobiliare, mostra rispetto al III trimestre 2011 un pesante calo degli scambi, pari al -26,8%. Segno meno anche per il settore delle pertinenze (36% del mercato), con una perdita del -24,8%.

Trend negativo anche nei settori non residenziali, dove prosegue la contrazione degli scambi: il segmento del commerciale perde il 29,7% delle transazioni, seguito dal terziario (-27,6%) e dal settore produttivo (-25,9%).

L’elevata flessione delle compravendite di abitazioni, osservata nel III trimestre 2012 a livello nazionale, si evidenzia anche nelle maggiori otto città italiane, un tasso tendenziale pari a -24%. Si conferma e si accentua, quindi, il trend decrescente rilevato con i tassi negativi del I e II trimestre del 2012 (-17,9% e -22,0% tendenziali).

A partire dal 21 novembre 2012, inoltre, l’Agenzia del Territorio rende disponibile sul sito internet, nella sezione dedicata all’Osservatorio del Mercato Immobiliare, l'ultima versione di GEOPOI®, il framework di visualizzazione cartografica sviluppato in collaborazione con Sogei, con nuove funzionalità e un'interfaccia utente migliorata.

(Agenzia del territorio, comunicato del 21/11/2012)

 

6) Incontro tra comitato 16 novembre – mef governo disposto a valutare positivamente rimodulazioni delle disponibilità finanziarie esistenti

Come preannunciato, il Comitato 16 novembre - Associazione di malati sla e malattie altamente invalidanti - ha organizzato nel corso della mattinata odierna un presidio di protesta davanti al Ministero dell’economia e delle finanze per chiedere l’incremento delle risorse destinate all’assistenza ai malati non autosufficienti.

Una rappresentanza del Comitato, tra i quali il vice presidente Mariangela Lamanna e il segretario Salvatore Usala, è stata ricevuta dal Sottosegretario Polillo.
Nel corso dell’incontro, al quale hanno partecipato anche il Senatore Marino, Presidente della Commissione parlamentare di inchiesta sull'efficacia e l'efficienza del Servizio Sanitario Nazionale, e la Senatrice Biondelli, il Sottosegretario, in considerazione della richiesta del Comitato di raddoppiare lo stanziamento di 200 milioni di euro già assegnato con l’emendamento approvato nel corso dell’esame parlamentare del disegno di legge di stabilità, si è dichiarato disponibile a valutare positivamente rimodulazioni delle disponibilità finanziarie esistenti privilegiando le finalità socio-assistenziali per le non autosufficienze per le definitive decisioni del Parlamento, al quale verranno inviati elementi informativi necessari, con particolare riferimento ai dati per regione relativi ai portatori di gravi patologie altamente invalidanti (tracheostomizzati, tetraplegici e portatori di PEG e altri) nonché notizie sul rilevante fenomeno associativo. A tal fine, il senatore Marino si è impegnato ad attivarsi presso le strutture sanitarie.

(Ministero dell'Economia e delle Finanze, comunicato del 21 novembre 2012)

 

7) Dogane: criticità nelle operazioni di import/export da/verso l’Iran

Con l’entrata in vigore, dal 24.03.2012, del Reg. UE 267/2012, sono state ulteriormente inasprite le misure nei confronti dell’Iran, sia dal punto di vista commerciale sia finanziario.

Alla luce delle difficoltà di natura interpretativa, da parte degli operatori, che tuttora vengono riscontrate nel corso delle operazioni doganali, a causa della complessità della normativa, spesso con pesanti conseguenze di natura economica a carico degli utenti, l’Agenzia delle dogane ha riepilogato sinteticamente le misure principali, dettate dal richiamato regolamento, anche in riferimento all’evoluzione di tali misure rispetto ai precedenti Reg. CE 423/2007 e Reg. UE 961/2010.

(Agenzia delle dogane, nota n. 135965 del 20 novembre 2012)

 

8) In arrivo scontrini scaricabili contro evasione, basta con le cartelle pazze

Entra nella delega fiscale il principio del contrasto d’interesse per far emergere il “nero”. Ed è una delle principali novità, prevede infatti la possibilità di scaricare spese regolarmente fatturate.

Intanto si profila un nuovo braccio di ferro maggioranza-governo: l'esecutivo sarebbe pronto a mettere la questione di fiducia su un maxiemendamento alla delega fiscale in Senato e nel testo sarebbe intenzionato a tenere il punto prevedendo che l'accorpamento delle agenzie fiscali scatti da dicembre e non slitti a giugno come stabilito da una proposta di modifica approvata all'unanimità in commissione Finanze al Senato.

Via libera all'unanimità della commissione Senato alla cosiddetta “carbon tax”.

Via libera all'unanimità dalla Commissione Finanze del Senato al provvedimento sulle cosiddette cartelle pazze, che permette l'annullamento automatico in caso di mancata risposta da parte degli enti preposti. Il testo passa ora quindi all'esame dell'aula di Palazzo Madama.

 

9) Legge di stabilità: la Camera dà la seconda fiducia al governo con 433 sì

Il via libera di Montecitorio al provvedimento è previsto per giovedì.

La Camera dei deputati ha votato la fiducia chiesta dal governo sull'articolo 2 della Legge di stabilità con 433 voti favorevoli, 85 contrari e 18 gli astenuti.

 

10) L’uso del nuovo accertamento sintetico nella prima fase

Redditometro, nella prima fase saremo cauti. Befera: “Non cerchiamo la piccola evasione”.

Il direttore dell'Agenzia delle Entrate: “Obbligati a un contraddittorio per discutere con il contribuente”.

“Nella prima fase di uso del nuovo redditometro saremo molto cauti e il margine di coerenza sarà ancora maggiore rispetto al 20% già definito per legge”. Lo ha precisato il direttore dell'Agenzia delle Entrate Attilio Befera.

L'uso del nuovo accertamento sintetico, “vuole essere abbastanza largo, non cerchiamo la piccola evasione o l'errore materiale”.

Befera ha sottolineato come il nuovo sistema di controllo preveda alcune garanzie: “La prima è che l'agenzia obbligata a un contraddittorio per discutere con il contribuente sullo scostamento, che può essere dato da redditi esenti, aiuti della famiglia, vincite su giochi, ereditá, o altri motivi”. Se questo primo incontro non scioglie i dubbi dell'Agenzia, Befera ha ricordato che c'è “l'obbligo di secondo incontro” che deve essere sempre “civile, corretto e trasparente”.

 

Vincenzo D’Andò