Fondi immobiliari a ristretta base partecipativa o familiari


La disciplina tributaria dei fondi immobiliari, intesi quali strumenti di raccolta ed investimento, è stata modificata in maniera importante dal D.L. n. 112/08, convertito dalla L. n. 133 del 6 agosto 2008, e dal Provvedimento Agenzia delle Entrate del 19 dicembre 2008


Le modifiche hanno assoggettato ad un trattamento tributario speciale e differenziato i fondi immobiliari con diffusione limitata, aventi regolamenti di gestione che non prevedono quotazioni in mercati regolamentati (italiani o esteri) e patrimoni inferiori a 400 milioni di euro (calcolati al lordo dell’indebitamento), al fine di contrastare logiche di arbitraggio fiscale che tassano flussi reddituali quali  rendite finanziarie in luogo di redditi immobiliari.


La normativa individua:


a)    fondi a ristretta base partecipativa, in cui le quote del fondo sono detenute da meno di 10 partecipanti;


b)    fondi familiari, riservati e speculativi regolamentati dal D.M. n. 228/99, in cui, indipendentemente dal numero dei partecipanti, oltre i due terzi delle quote sono detenute nel corso del periodo d’imposta da una o più persone fisiche legate fra loro da rapporti di parentela o affinità, nonché da società ed enti di cui le persone fisiche medesime detengono il controllo o il diritto di partecipazione agli utili (superiore al 50%) ovvero da trust di cui gli stessi siano disponenti o beneficiari.


In tale ambito, occorre distinguere i soggetti partecipanti, che se sono:


Ø     investitori istituzionali (1), soggetti indicati nell’art. 6, D.Lgs. 1° aprile 1996,n. 239 (che consentono un adeguato scambio di informazioni), imprenditori individuali, società o enti che detengono partecipazioni titolo di impresa, nonché enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria e enti non commerciali, non danno luogo restrizioni di base partecipativa;


Ø     persone fisiche che detengono partecipazioni riconducibili alla sfera patrimoniale della propria impresa commerciale, non danno luogo a limitazioni di fondi familiari.


Il trattamento tributario delineato, in generale,per i fondi immobiliari ex art 6 D.L. 351/01 convertito nella Legge 410/01, prevede l’esclusione degli stessi dalla soggettività passiva agli effetti delle imposte sui redditi e la conseguente irrilevanza di qualsiasi reddito conseguito di capitale, fondiario o finanziario. Il regime prevede, da un lato, soltanto il prelievo di redditi di capitale e, dall’altro, attribuisce a tali fondi il diritto a percepire i redditi di capitale al lordo dell’imposta sostitutiva ovvero delle ritenute applicabili.


Le nuove disposizioni del D.L. 112/2008 prevedono, invece, per i fondi che presentano i requisiti tipologici indicati, un’imposizione di tipo patrimoniale eseguita dalla società di gestione che è tenuta a redigere la relazione semestrale e il rendiconto della gestione del fondo, pari all’1% dell’ammontare del valore netto contabile del fondo.


In particolare il valore netto contabile del fondo deve essere calcolato come media fra il valore del patrimonio del fondo risultante dalla relazione semestrale e quello risultante dal rendiconto annuale (prospetti periodici redatti ai sensi dell’art. 6, co. 1, lett. c), n. 3, T.U.F. (2)), considerando, però, eventuali distribuzione di proventi.


La società di gestione che ha costituito il fondo e che lo amministra direttamente o tramite altra società, è responsabile degli obblighi dichiarativi e di prelievo e versamento dell’imposta patrimoniale ed ha l’obbligo preliminare di accertare la sussistenza dei requisiti di applicabilità dell’imposta, verificandoli con cadenza annuale, alla data del 31 dicembre. L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta in un’unica soluzione  entro il 16 febbraio dell’anno successivo al prelievo.


L’accertamento della ristretta base partecipativa o della natura familiare della composizione partecipativa nel fondo, in particolare, richiede un raffronto del valore medio annuo delle quote possedute dai singoli partecipanti al valore medio annuo del fondo immobiliare stesso. L’imposta dovuta viene determinata direttamente a carico dei partecipanti, in proporzione al valore medio delle quote risultante dai prospetti periodici.


I possessori delle quote di partecipazione hanno, in proposito obblighi specifici di comunicazione alla società di gestione entro il 31 dicembre di ogni anno, pena una segnalazione all’Agenzia delle Entrate, competente per territorio, necessaria per il recupero dell’imposta non liquidata autonomamente dalla società (3).



Redditi diversi


L’ intervento fiscale sui “fondi limitati” da un lato ha introdotto l’imposta patrimoniale dell’1% sull’ammontare del valore netto contabile del fondo, dall’altro ha elevato dal 12,50% al 20% l’aliquota di tassazione sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dai redditi diversi di cessione quote di partecipazione, come stabilito dall’art. 18-bis, co. l, D.L. 112/2008, aggiunto in sede di conversione in legge.


Le plusvalenze realizzate, invece, mediante la cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione in fondi immobiliari non ricompresi tra quelli soggetti alla nuova imposta patrimoniale continuano ad essere soggetti all’ordinaria imposta sostitutiva del 12,50%. L’applicazione di una maggiore aliquota del 20%, potrà avvenire in via di autoliquidazione in sede di dichiarazione dei redditi nell’ipotesi di opzione per il regime del risparmio amministrato, disciplinato dall’art. 6, D.Lgs. 21 novembre 1997, n. 461.


Tutte le plusvalenze non sono soggette a ritenuta alla fonte, bensì ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi a seconda della tipologia. Le eventuali perdite realizzate attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote e il rimborso delle attività finanziarie indicate nell’art. 67, co. 1, lett. c-ter), D.P.R. 917/1986, tra le quali, come detto, sono comprese le quote di fondi comuni di investimento immobiliare, se non hanno costituto oggetto di cessione a titolo oneroso per tutta la durata dell’attività finanziaria in quanto sottoscritte all’emissione sono riconducibili tra i redditi diversi di natura finanziaria ai sensi del combinato disposto degli artt. 67, co. 1- quater) e 68, D.P.R. 917/1986.


Laddove i predetti redditi diversi siano realizzati da investitori non residenti, in assenza di specifiche disposizioni, trovano applicazione i principi generali fissati dall’art. 23, co. 1, lett.f), D.P.R. 917/1986, in base ai quali le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di titoli sono imponibili in Italia, soltanto neicasi in cui siffatti titoli non siano negoziati in mercati regolamentati e siano detenuti nel territorio dello Stato, fatta salva l’applicabilità del regime di non imponibilità, previsto dall’art. 5, co. 5, D.Lgs. 461/1997  per i soggetti residenti in Stati o territori che consentono un adeguato scambio di informazioni, nonché negli Stati e territori indicati nella lista di cui al comma 1 dell’art. 168-bis, D.P.R. 917/1986.


Redditi di capitale


Le nuove regole d’imposizione si inseriscono nel regime tributario generale dei partecipanti ai fondi comuni d’investimento immobiliare, disciplinato dall’art. 7, D.L. 351/2001, convertito con modifiche dalla L. 410/2001, che prevede che la società di gestione del fondo deve operare una ritenuta, a titolo di acconto o di imposta, in relazione alla qualificazione soggettiva dei partecipanti, sui proventi di cui all’art. 44, co. 1, lett. g), D.P.R. 917/1986  ossia sui redditi di capitale derivanti dalla partecipazione al fondo comune d’investimento immobiliare, risultanti dai rendiconti periodici redatti ai sensi dell’art. 6, co. 1, lett. c), n. 3) del Tuf, distribuiti ai possessori delle quote, in costanza della partecipazione a tali fondi, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto delle stesse. Misura, comune a tutti i fondi, di elevazione dell’aliquota di tassazione dal 12,50% al 20% sui redditi di capitale generati dalla partecipazione al fondo.


Regime transitorio


L’art. 82 comma 21-bis del Dl 112 disciplina la transizione dalla vecchia alla nuova aliquota di ritenuta dovuta sui proventi derivanti dal rimborso delle quote di partecipazione ai fondi immobiliari, nonché dalle distribuzioni periodiche (4).


I  proventi ppresunzione relativa di residenza,ercepiti dai partecipanti ai fondi immobiliari in sede di rimborso delle quote, applicano la ritenuta  nella misura del 12,50% fino a concorrenza della differenza positiva tra il valore risultante dall’ultimo rendiconto periodico, redatto – ai sensi dell’art. 6, co. 1, lett. c), n. 3), Tuf – prima dell’entrata in vigore del D.L. 112/2008 e il costo di sottoscrizione o acquisto. La nuova tassazione, in tal modo, incide soltanto sui proventi percepiti a decorrere dalla data delle modifiche normative.


Per individuare l’aliquota applicabile ai proventi derivanti dalla partecipazione al fondo e percepiti per effetto del rimborso delle quote, occorrerà procedere ad un doppio calcolo che calcola i proventi complessivamente realizzati, quale differenza tra il valore di rimborso delle quote e il costo di sottoscrizione o acquisto e successivamente, scorporare dagli stessi l’eventuale differenza positiva.


I proventi derivanti, invece, dalle distribuzioni periodiche delle quote di partecipazione a tali fondi, in assenza di un’analoga previsione di diritto transitorio, saranno soggetti alla nuova aliquota del 20%, se percepiti a decorrere dalla data di riferimento del 25 giugno 2008.


Presunzione relativa di residenza


L’art. 73 del D.P.R. 917/1986, come modificato dall’articolo 82 co.22 del DL 112 che ha inserito il comma 5 quater, ha introdotto una presunzione di residenza fiscale nel territorio dello Stato di società o enti non residenti, qualora ricorrano congiuntamente due diverse condizioni:


1)    le società o gli enti abbiano investito il loro patrimonio in misura prevalente nelle quote di fondi immobiliari di cui all’art. 37 del T.U.F.;


2)    gli stessi soggetti realizzino un controllo, diretto od indiretto ex art. 2359 CC, per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona, di soggetti residenti in Italia.


La disposizione, mira a colpire i fenomeni di estero vestizione, similmente al co.5 bis dello stesso art. 73, identificati dall’esistenza di strutture estere il cui oggetto di investimento principale dell’attività sia localizzato in Italia. Il controllo esercitato, in tali fattispecie, da soggetti residenti nel territorio nazionale induce a ravvisare un’interposizione reale, costituente il presupposto per attrarre ad imposizione i redditi derivanti dalle relative partecipazioni. La residenza fiscale è estesa, dal punto di vista normativo, ai soggetti interposti, piuttosto che al soggetto residente interponente, al fine di non  ostacolare il principio comunitario della libertà di stabilimento.


Tale presunzione relativa solleva l’Amministrazione finanziaria italiana dagli incombenze istruttorie e dal connesso onere della prova, trasferendo sul contribuente gli adempimenti probatori necessari a sterilizzare i più penalizzanti effetti impositivi, altrimenti scaturibili, quali l’applicazione della tassazione ordinaria in capo alla società estera in luogo del regime di esenzione altrimenti previsto ope legis.


La localizzazione presuntiva in Italia della società od ente estero, il cui patrimonio è investito, in misura prevalente, in fondi immobiliari italiani, implica una dimostrazione da pare del contribuente dell’elemento soggettivo consistente nella prevalente natura economicoimprenditoriale dell’investimento, in termini di convenienza comparativa con investimenti alternativi, di scelte strategiche di mercato e  dell’elemento oggettivo, estrinsecabile nella dimostrazione delle ragioni imprenditoriali ed organizzative connesse alla localizzazione estera della società od ente investitore, autonoma sotto il profilo organizzativo e funzionale rispetto ai soggetti residenti controllanti; che hanno una mera attività di coordinamento.


Cosimo Turrisi


25 Febbraio 2009


 






NOTE


(1) D.L. n. 351/2001, art. 7 co. 2


(2) Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005


(3) Provvedimento A.E del 19.12.08


(4) C.M. 61/E 2008 delinea le modalità operative disciplina transitoria


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