Trasferimento immobili: avviso di accertamento di maggiore valore nullo se manca la motivazione


 


Anche ai fini dell’imposta di registro, il relativo accertamento di maggiore valore è nullo se manca la necessaria motivazione. Se l’ufficio fiscale non ha motivato a sufficienza l’avviso di accertamento, non può poi chiedere al giudice di nominare un professionista per integrare tale mancanza di prova.


E’ quanto ha stabilito la prima sezione della Commissione Tributaria Regionale della Calabria (sentenza numero 73/01/05 del 28 giugno 2005)


 


Il fatto


L’Ufficio del Registro di Cosenza aveva notificato un avviso di accertamento contenente un maggiore valore relativo al trasferimento per donazione di terreno. Con tale atto, l’Ufficio aveva aumentato il valore dichiarato da ex Lire 4.000.000 a ex Lire 14.450.000.


Dal canto suo il contribuente aveva presentato ricorso alla commissione tributaria provinciale chiedendone  la nullità per difetto di motivazione.


La tesi dell’Ufficio, invece, era incentrata sulla deduzione che il terreno andava considerato come edificabile e che pertanto il prezzo medio per i terreni similari ammontava a ex lire 17.000 al metro quadro.


Di parere opposto è risultata la Commissione Tributaria Provinciale di Cosenza, la quale ha accolto il ricorso del contribuente.


 


La sentenza


Anche la commissione tributaria regionale della Calabria ha dato ragione al contribuente, respingendo il ricorso presentato dall’ufficio di registro. In particolare, la C.T.R. ha evidenziato che Ufficio del Registro di Cosenza non ha fornito nessuna prova degli elementi concreti posti


a sostegno della propria pretesa.


Indi, la commissione regionale ha ulteriormente motivato la propria decisione sulla scorta della concorde giurisprudenza di legittimità, la quale ha sancito il principio dell’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggiore valore, necessario per limitare le deduzioni dell’amministrazione finanziaria nella fase contenziosa, ed anche al fine di permettere al contribuente di potere esercitare in maniera equa il diritto di difesa.


Secondo la giurisprudenza, in tale contesto (nel processo tributario) la pubblica amministrazione è attore in senso sostanziale e, quindi, su di essa grava l’onere della prova.


La sentenza della C.T.R. della Calabria ha, ulteriormente indicato:


 






<<La Corte Suprema ha più volte affermato che, se non è richiesta come elemento costitutivo dell’avviso di accertamento di maggior valore, la prova della pretesa azionata dalla Pubblica Amministrazione deve essere fornita dalla medesima in sede processuale oppositiva, con la conseguenza, in mancanza, del rigetto dell’accoglimento della pretesa stessa (Cass. Civ. 9894/1997).


Tale principio è stato ribadito in sede di legittimità (Cass. Civ. 5263/2004) allorché è stato affermato che resta onere della Pubblica Amministrazione in sede contenziosa provare gli elementi giustificativi della pretesa azionata onde consentire al contribuente di esercitare la facoltà di dimostrare l’infondatezza della pretesa stessa.>>.


 


 


La commissione regionale ha pure respinto la tesi dell’ufficio di registro che aveva contestato la mancata convocazione di un consulente tecnico da parte del giudice di primo grado ai sensi dell’articolo 7 del Decreto Legislativo numero 546/1992.


Su tale profilo, la commissione ha riportato il principio della Corte Suprema (Cass. Civ. 8439/2004), in base al quale l’articolo 7 del D.Lgs. numero 546/1992, <<che attribuisce alle Commissioni Tributarie ampi poteri istruttori, integra una norma non invocabile quale rimedio per le lacune probatorie delle parti.>> Pertanto, se l’ufficio fiscale non ha motivato a sufficienza l’avviso di accertamento, non può poi chiedere (e quindi, pretendere) al giudice di nominare un professionista per integrare tale mancanza di prova.


 


La rettifica del valore degli immobili (art. 52, D.P.R. n. 131/1986)


In base alla norma, se l’ufficio dell’amministrazione finanziaria ritiene che gli immobili abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, deve emettere un avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta contenente l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti,  l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta. La stessa norma stabilisce che la motivazione dell’atto  deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Pena la nullità del relativo avviso di accertamento.


Il medesimo provvedimento, altresì, indica le soglie entro le quali mantenersi per evitare spiacevoli conseguenze fiscali.


Infatti, viene previsto che non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a 120 volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito.


 


Come si determina il valore catastale per evitare l’accertamento fiscale


Il valore catastale, sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini delle imposte dirette, è pari alla rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120.


Questo moltiplicatore, come ha precisato l’agenzia delle Entrate nel corso di Telefisco 2005, è l’unico applicabile, sia ai fini delle imposte sui redditi che dell’imposta di registro. Quindi, con una rendita di base 1.000 euro, il valore catastale è di 126.000 euro.


L’importo è dato dalla seguente operazione: (1.000 + 5%) = 1.050 x 120 = 126.000.


Se, ad esempio, il prezzo di vendita di un immobile (con rendita catastale ad es. di 1000 euro) indicato nell’atto notarile è pari o superiore all’importo di 126.000 euro, l’amministrazione finanziaria non potrà eccepire nulla.


 


Reddito di fabbricati in locazione – rilevanza degli incrementi dei moltiplicatori


L’art. 41-ter del DPR n. 600/73, introdotto dal comma 342 della Legge finanziaria 2005, preclude all’ufficio l’azione di accertamento se il reddito dei fabbricati dati in locazione é dichiarato in misura non inferiore al maggior ammontare tra il canone contrattuale ridotto del 15% e il 10% del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, del DPR n. 131/86.
La Legge finanziaria per il 2005 si riferisce al valore dell’immobile come determinato applicando i moltiplicatori rivalutati ai fini dell’imposta di registro.


Alla rendita catastale rivalutata ai sensi della legge n. 662/1996 (5% per i fabbricati; 25% per i terreni) devono essere applicati i coefficienti moltiplicatori indicati dal D.M. 14 dicembre 1991 (75% per i terreni; 34% per i fabbricati C1ed E; 50% per i fabbricati A/10 e D; 100% per tutti gli altri fabbricati).


La legge 350/2003 ha disposto, una rivalutazione di detti moltiplicatori del 10%. Successivamente la legge n.  191/2004, ha stabilito che tale rivalutazione vada operata nella misura del 20% per tutti gli immobili diversi dalla prima casa di abitazione.


 


 


Alla luce di ciò i moltiplicatori applicabili alle rendite catastali rivalutate sono i seguenti:



























































Categorie


catastali


 


Moltiplicatori da applicare alle rendite catastali vigenti fino al 31.12.2003 


Moltiplicatori da applicare alle rendite catastali vigenti


Dal 01.01.2004


Al 31.07.2004


Moltipli-catori da applicare alle rendite catastali vigenti


Dal 01.08.04


 


Terreni non


edificabili


 


75


82,5


90


A (escluso A10)


 


100


110


 


120


A “prima casa”


 


100


110


110


A10


50


55


60


B


100


110


120


C (escluso C1)


 


100


110


120


C (escluso C1) “prima casa


 


100


110


110


C1


34


 


37,40


40,80


D


 


50


55


60


E


 


34


37,40


40,80


 


 


Incremento dei moltiplicatori ai fini Iva


Ai fini dell’applicazione dell’IVA non si procede a rettifica del corrispettivo se lo stesso é indicato nell’atto in misura non inferiore al valore determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4, del Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986), salvo che da atto o documento il corrispettivo risulti di maggiore ammontare. Pure in ambito IVA rilevano gli incrementi dei moltiplicatori apportati con la legge n. 350/2003 e con la legge n. 191/2004 di conversione del dl n. 220/2004. Pertanto, l’aggiornamento dei moltiplicatori é automaticamente applicabile anche ai fini dell’IVA (si veda in tal senso la circolare dell’Agenzia delle Entrare n. 10/2005).


 


gennaio 2006


 


a cura Vincenzo D’Andò


 


 


 


Partecipa alla discussione sul forum.