Il trattamento fiscale degli immobili (seconda parte)


 


 


 


La Finanziaria 2005: alcune novità legislative, in materia di immobili, a partire dal 01/01/2005.


 


SEZIONE PRIMA –  ARTICOLO 1, co. 335, 336, 337, 338 e 540


1.   La revisione del classamento delle unità immobiliari


A.  Normativa


B.  Spunti costruttivi


[ Il meccanismo – La casistica – Le reazioni ]


 


SEZIONE SECONDA ARTICOLO 1, co. 341, 342 e 343


1….La liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione


A.  Normativa


B.  Spunti costruttivi


[ Il meccanismo – La casistica – Le reazioni ]


 


 


 


La finanziaria 2005: alcune novità legislative, in materia di immobili, a partire dal 01/01/2005.


 


Si analizzeranno ora, in chiave critica, alcuni punti salienti della nuova Finanziaria 2005 cercando, ove possibile, di fornire alcune delucidazioni al riguardo.


 


Al fine di intensificare la lotta all’evasione fiscale nel comparto dei redditi immobiliari, la Finanziaria 2005, con le disposizioni contenute nei commi da 332 a 334, i quali recano modifiche agli artt. 6 e 7 del D.P.R. n. 605/73, al fine di consentire una maggiore efficacia dei controlli fiscali ha operato un considerevole ampliamento delle informazioni che gli uffici pubblici e le aziende che forniscono servizi quali luce, acqua e gas ai cittadini devono fornire all’Amministrazione Finanziaria.


 A tal fine, il comma 333 prevede che tale obbligo ha effetto a partire dal 1° aprile 2005 quando, in sede di sottoscrizione del contratto, dovranno essere richiesti i dati identificativi dell’immobile.


Si segnala, inoltre che, sempre al fine di acquisire documenti utili  per una efficace attività di contrasto all’evasione fiscale su locazioni e compravendite immobiliari, il comma 344 prevede che la c.d. “Denuncia di Pubblica Sicurezza” di cui all’art. 12 del D. L. n. 59/1978 debba essere d’ora in poi trasmessa in via telematica, anche a mezzo degli intermediari abilitati, all’Agenzia delle Entrate, che provvede, poi, ad ordinare i dati per la loro successiva trasmissione al Ministero dell’Interno.


 


 


SEZIONE PRIMA


 


Articolo 1, commi 335, 336, 337, 338 e 540


 


1.   La revisione del classamento delle unità immobiliari


A.  Normativa


      Comma 335: La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 1998, n. 138 e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’ Imposta Comunale sugli immobili, si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, è richiesta dai Comuni agli Uffici provinciali dell’agenzia del Territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’agenzia del Territorio, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima.


 


            Comma 336: I Comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate, la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento emanato con decreto del ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta […] è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli Uffici provinciali dell’agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’art. 28 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 agosto 1939, n. 1249 e succ. modd..


Si segnala che dal 1° marzo 2005 sarà possibile presentare gli atti di aggiornamento catastale anche via telematica, utilizzando l’apposito “modello unico informatico” che verrà approvato dall’Agenzia del territorio.


 


            Comma 337: Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del Comune di cui al comma 336, producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a partire dal 1° gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata al Comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune.


In tema di rendite catastali, il comma 375, sancisce che gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati possono essere prodotti e notificati ai soggetti intestatari, a cura dell’Agenzia del Territorio, avvalendosi di procedure automatizzate. In tal caso, la firma autografa del responsabile è sostituita dall’indicazione a stampa del nominativo dello stesso.


 


Il comma 338 innalza l’importo della sanzione amministrativa irrogata ai soggetti che si oppongano all’accesso alle proprietà private da parte dei funzionari del Catasto, in violazione dell’art. 31 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla L. 11 agosto 1939 n. 1249.


Per effetto di tale aumento, i nuovi importi minimo e massimo della sanzione in commento risultano pari, rispettivamente, ad € 258,00 ed 2.066,00.


 


Ed infine, il comma 540, prevede che concorrono  alla determinazione della rendita catastale, si sensi dell’art. 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni nella L. 11 agosto 1939, n. 1249, gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale anche se fisicamente non incorporati al suolo.


Tali fabbricati “mobili” sono assoggettati ad ICI.


 


B. Spunti costruttivi


Il meccanismo. Il meccanismo, della normativa di cui sopra descritta, prevede che un Comune, constatato che la differenza media fra valori catastali e valore di mercato in una determinata microzona (quartiere) è superiore alla stessa differenza della media delle altre microzone, può chiedere al Catasto la revisione del classamento degli immobili in quella microzona. In sostanza, se nella media comunale i valori catastali sono inferiori del 100% rispetto ai valori di mercato (cioè sono la metà), allora, se in una microzona questa differenza è sensibilmente superiore (per esempio i valori catastali sono solo un terzo di quelli di mercato), in questa microzona il Comune può chiedere che il Catasto riveda il classamento.


In sintesi la correzione scatta se lo scarto fra mercato e catasto supera di un terzo il valore medio del Comune.


Il Territorio tiene però a precisare che si tratta solo di revisione del classamento, cioè «attribuzione della categoria e classe, a immobili singoli o insieme di immobili situati in particolari aree territoriali. Non sono assolutamente previste revisioni generalizzate delle tariffe d’estimo, che rimangono, quindi, quelle fissate con l’ultima revisione del 1990». E tranquillizza i proprietari: «Sono prive di fondamento le interpretazioni che fanno pensare ad un incremento generalizzato della pressione fiscale sugli immobili, in quanto si interviene solo su quote parti del territorio comunale ovvero su singole unità immobiliari per contrastare evasione e conseguire migliori livelli di perequazione», smentendo, invece, chi sostiene che di FATTO anche i relativi estimi risentirebbero di questi cambiamenti.


Le aree interessate, specifica il Territorio, sono quindi «limitate e caratterizzate da elevati livelli di sperequazione, che hanno acquisito nel tempo una particolare qualificazione, oppure siano state interessate da processi di degrado». La revisione, infatti, può essere chiesta anche in diminuzione.


Queste innovazioni normative sono, dunque, finalizzate a:


            a) recuperare aree di evasione conseguenti all’omessa presentazione di denunce catastali (obbligatorie) da parte dei soggetti interessati, soprattutto in caso di trasformazioni e ristrutturazioni di immobili;


            b) perseguire migliori livelli perequativi attraverso interventi in aree territoriali per le quali lo scostamento (positivo o negativo) tra i valori medi di mercato e quelli catastali risulta significativamente difforme rispetto alle altre aree territoriali comunali.


 


La casistica. Peraltro, il lavoro che attende gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio, per determinare analiticamente questi rapporti, è tutt’altro che semplice, ancorché mitigato dal fatto che in realtà i comuni interessati alla disposizione, sono limitati alle città metropolitane, a quelle storiche e artistiche, ad alcuni capoluoghi regionali o provinciali e a pochi altri centri turistici marini o montani, poiché in gran parte degli 8.100 comuni, gli incrementi di valore sono stati omogenei.


Fondamentale è la precisazione sul fatto che il Territorio, dopo averne accertato i presupposti, provvederà alla puntuale rivisitazione dei classamenti dei segmenti immobiliari (residenze, uffici, etc.) interessati dai suddetti processi, con conseguente variazione della categoria o della classe, ma con applicazione delle vigenti tariffe d’estimo, risalenti al 1990. Questo vuol dire che non ci saranno scorciatoie: l’immobile passerà di classe se ricorreranno i fattori intrinseci ed estrinseci che lo giustificano. Se una casa di categoria A3, per intenderci, non ha nessuna delle caratteristiche della categoria A2, non potrà cambiare. Non basta infatti l’aumento dei valori di mercato. Più probabile invece un cambio di classe all’interno della stessa categoria, spesso legato al mutamento dell’assetto del quartiere, ma con effetti fiscali assai diversi.


Ovviamente, non è detto che tutte le unità delle microzone dovranno subire incrementi, in quanto è plausibile che ne vengano ritoccate solo alcune, ad esempio dei negozi o degli uffici o dei complessi commerciali, evitando o limitando l’intervento sulle abitazioni.


Le reazioni. Ovviamente non potevano mancare le proteste ( o se si preferisce scambio d’opinioni…), a rendere ancor più complicato l’argomento, tra chi definisce “pressoché certo” l’aggravio causato dal riclassamento degli immobili, “dati gli appetiti dei Comuni” (Confedilizia), chi ringrazia ironicamente “per le belle promesse elettorali” (Appc) e chi sostiene, invece, che “La possibilità di riclassamento è una misura che si discute da molti anni e riguarda un’esigenza ineludibile: quella di riordinare i valori catastali fermi da decenni e ripristinare l’equità perché in questi anni si sono determinati nelle città indubbie sperequazioni” (Anci-Cnc).


 


SEZIONE SECONDA


 


Articolo 1, commi 341, 342 e 343


 


1.      La liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione.


Le disposizioni introdotte dal legislatore interessano quei contratti in cui il locatore è un privato, come tali soggetti ad imposta proporzionale di registro con aliquota del 2% (ridotta allo 0,50% se la locazione riguarda fondi rustici).


 


A. Normativa


Comma 341: Al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro,di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni e integrazioni, dopo l’articolo 52 è inserito il seguente:


«Articolo 52-bis – (Liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione) – 1. La liquidazione dell’imposta complementare di cui al precedente articolo 42, comma 1, è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione relativo a immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto in misura non inferiore al dieci per cento del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4. Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima».


In altri termini, non sarà possibile per l’Ufficio procedere alla liquidazione dell’imposta di registro complementare riguardante i contratti di locazione:


         registrati e


         relativi ad immobili accatastati forniti di rendita catastale,


quando il canone di locazione dichiarato non è inferiore a quello minimo, forfetariamente determinato in misura pari al 10% del valore catastale dell’immobile.


 


Comma 342: Al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, dopo l’articolo 41-bis è aggiunto il seguente:


«Articolo 41-ter   (Accertamento dei redditi di fabbricati) 1. Le disposizioni di cui ai precedenti articoli 32, comma 1, numero 7, 38, 40 e 41-bis non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore a un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell’immobile.


2.   In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell’immobile.


3.   Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell’immobile è determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4, del Testo Unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni».


 


            Comma 343: Le disposizioni degli articoli 52-bis del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 31, e 41-ter del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, introdotti, rispettivamente, dai commi 341 e 342, non trovano applicazione nei confronti dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati o rinnovati a norma degli artt. 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.


 


B. Spunti costruttivi


Il meccanismo. L’applicazione del meccanismo previsto dai commi dal 341 al 342 dell’articolo unico della legge finanziaria 2005, fra le disposizioni emanate per la lotta all’evasione dei redditi da locazione, prevede, ai fini dell’imposta di registro e delle imposte sui redditi, due nuove norme: gli articoli 52 bis, aggiunto al Dpr 131/86, e l’articolo 41 ter, aggiunto al Dpr 600/73.


La strategia del governo si orienta su due fronti.


Il primo, è quello di una sorta di “minimum tax” sugli immobili che, però, rischia di restare un’arma spuntata. La presunzione del canone pari al 10% del valore catastale, se regge nelle grandi città, si rivela esagerata in quelle minori. Non solo. I valori dell’Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio, che è il riferimento ufficiale in caso di contenzioso, sono quasi sempre inferiori al dieci per cento. La portata della norma, comunque, coinvolgerà, oltre alle locazioni abitative non comprese in quelle della legge 431/98 (case vacanza e alcune tipologie di locazioni transitorie), tutti gli immobili non abitativi: uffici, negozi, capannoni. Dunque, se i canoni annui dichiarati corrispondono ad almeno il 10% del valore catastale dell’immobile non scatteranno accertamenti automatici su Irpef, Ires e imposta di registro.


Qualora, invece, l’importo dichiarato nel contratto risulti inferiore al 10% del valore catastale dell’alloggio, gli uffici dell’agenzia delle Entrate sottoporranno a rettifica il valore denunciato sia agli effetti del registro, sia a quelli delle imposte dirette, sulla base del “canone catastale” medesimo, con possibile riflesso anche sulle annualità successive alla prima.


In questo caso il Fisco notificherà al contribuente un avviso di accertamento parziale (art. 41 bis del D.P.R. 600/73). Da parte sua il contribuente potrà scegliere fra tre opportunità:


1)                 aderire all’accertamento: il contribuente ha diritto, non presentando ricorso e pagando quanto dovuto entro 60 gg. dalla notifica dell’atto, alla riduzione delle sanzioni fino ad un quarto;


2)                 ricorrere contro l’atto. La scelta tra pagare subito anziché avviare un contenzioso dipende dagli strumenti di prova che il contribuente ha a disposizione per contestare l’Amministrazione. Se segue questa strada il contribuente potrà dimostrare, ad es., il mancato pagamento del canone da parte dell’inquilino, ovvero che l’immobile è rimasto sfitto; dimostrare che l’immobile  è situato in località turistica con stagione ridotta, ecc..


Il ricorso va presentato entro 60 gg. allo stesso ufficio che ha emesso l’accertamento e nei 30 gg. successivi se ne deposita copia alla Commissione Tributaria Provinciale;


3)                 tentare una conciliazione. Nel caso de quo, il contribuente deve presentare, entro 60 gg. dalla notifica dell’atto, istanza in carta libera. L’ufficio convocherà il contribuente entro 90 gg. ed avvierà un tentativo di conciliazione. Se il contribuente ritiene che la nuova proposta sia adeguata procederà al pagamento, usufruendo della riduzione delle sanzioni. In caso contrario, potrà opporsi e presentare ricorso.


Nel caso, poi, di omessa registrazione del contratto, gli Uffici finanziari possono presumere l’esistenza di un rapporto di locazione sia per l’anno oggetto di accertamento che per i quattro periodi d’imposta precedenti. Il canone sarà pari alla rendita catastale rivalutata dell’immobile, moltiplicata per il 10% senza diritto ad alcuna deduzione forfetaria di spese, normalmente del 15% del valore del contratto di locazione.


Individuata la base imponibile, l’ufficio provvederà ad accertare (articolo 41 bis del D.P.R. n. 600/73) la maggiore imposta ai fini Irpef o Ires e procederà alla liquidazione dell’imposta complementare di registro (art. 42 D.P.R. n. 131/1986). Di tutto ciò, il contribuente può fornire prova contraria, cioè che l’immobile è detenuto ad altro titolo come uso gratuito, usufrutto o contratto di comodato.


A tal proposito, il comma 346 prevede la nullità dei contratti di locazione se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. In altri termini, il contratto di locazione produce i propri effetti non soltanto verso il Fisco, ma anche erga omnes.


L’altro fronte, quello dei controlli, vede sorgere nuovi obblighi a carico dei Comuni e delle società erogatrici di servizi, che dovranno inviare all’Anagrafe tributaria i dati relativi ai permessi edilizi e ai contratti fornitura di gas, acqua e telefono (per l’energia elettrica l’obbligo esisteva già). Insieme, invieranno anche gli identificativi catastali dell’immobile interessato.


 


La casistica. Il regime del 10% si applica ai contratti stipulati in regime libero, ai sensi dell’articolo 1571 e seguenti del Codice civile (relativi a case vacanza e foresterie, case di lusso, ville, case vincolate), nonché quelli relativi a immobili commerciali e professionali, regolati dalla legge 392/78.


Sono invece escluse le tipologie contrattuali previste dalla legge 431/98, cioè: i contratti a mercato libero (durata quattro anni più quattro), i contratti “concordati” (canone ridotto e durata tre anni più due), i contratti transitori (canone ridotto, durata da 1 a 18 mesi), e per studenti (canone ridotto e durata da sei mesi a tre anni).


E, sempre, in tema di locazione, è stato finalmente varato il provvedimento che estende a livello nazionale l’efficacia degli affitti convenzionati e che di fatto “liberalizza” le mini-locazioni, da uno a diciotto mesi.


Il decreto del ministero delle Infrastrutture (14 luglio 2004) sostitutivo degli accordi sulle locazioni concordate, che darà effetti quest’anno (in base alla legge di riforma n. 431/98 avrebbe dovuto prendere il via entro luglio 1999), estende a tutti i comuni e non solo a quelli dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini hanno concluso i c.d. “accordi territoriali”, l’efficacia dei tre tipi di locazioni abitative convenzionate. Si tratta degli affitti di tre anni più due, per studenti universitari, da sei mesi a tre anni di durata e quelli transitori brevi, da uno a 18 mesi.


Le condizioni  a cui possono essere conclusi i nuovi contratti sono quelle dell’accordo già vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione. Saranno anche utilizzati i moduli contrattuali, nonché la tabella di ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, allegati al decreto del ministero delle Infrastrutture datato 30 dicembre 2002.


Il decreto chiarisce, altresì, che:


a)      i canoni dei nuovi contratti convenzionati saranno quelli previsti negli accordi dei comuni più vicini, aggiornati al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente quella intervenuta tra il mese successivo alla data di stipulazione dell’accordo e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto). Questa regola vale, però, solo per i comuni in cui sono stati ancora sottoscritti accordi e non per tutti gli altri;


b)      l’aggiornamento del canone al costo della vita, nel corso del contratto, sarà invece pari al 75% del successivo incremento Istat.


 


Gli effetti del decreto sostitutivo:


1)                  Canone concordato di 5 anni (3 + 2 di rinnovo automatico). Si potranno stipulare in tutti i comuni italiani e non solo in quelli dove sono stati conclusi accordi territoriali. Solo nei centri ad alta tensione abitativa, identificati dalla delibera Cipe del 13 novembre 2003, i proprietari potranno godere degli sconti fiscali.


Nella realtà ci sono tre conseguenze:


a)      nei comuni ad alta tensione abitativa dove sono stati già conclusi accordi non cambia nulla;


b)      nei comuni ad alta tensione abitativa in cui non sono mai stati conclusi accordi territoriali diventa possibile stipulare locazioni di 3 anni + 2, riferendosi all’accordo del comune “omogeneo più vicino”. I proprietari hanno diritto agli sconti fiscali.


c)      Nei comuni non ad alta tensione abitativa, si potranno sottoscrivere contratti di locazione di “soli” 3 anni + 2 (anziché di 4 + 4 anni), ma i proprietari non godranno di agevolazioni Irpef e di registro.


 


2)                  Studenti universitari. Valgono quasi gli stessi criteri previsti per gli affitti di tre più due anni di durata. In pratica, però, non cambia nulla rispetto al passato perché, a quanto risulta, in tutti i comuni sedi di corsi universitari o parauniversitari hanno concluso accordi territoriali. Altrove non si può, comunque, concludere questo tipo di locazioni.


 


3)                  Locazioni transitorie. Saranno quelle più coinvolte nel nuovo decreto. Chi le conclude non gode mai, in tutta Italia, di agevolazioni Irpef e di registro. La convenienza, se esiste, è perciò solo quella della durata breve (da un mese a un anno e mezzo) del contratto. Pertanto, mentre prima erano materialmente impossibili locazioni brevi nei comuni dove non vigeva un accordo territoriale, ora l’ostacolo è stato rimosso.


 


Le reazioni. Anche in questo caso non sono mancate voci critiche relative alle indiscrezioni sulla manovra.


Ciò che sembra fare acqua è soprattutto il meccanismo dei controlli, sulla “minimum tax” locativa, che contiene un’oggettiva contraddizione.


In caso di omessa registrazione, se c’è un controllo, viene presunto un canone pari al 10% del valore catastale, salvo documentata prova contraria, anche per le quattro annualità precedenti. Questo meccanismo è espressamente previsto dalla finanziaria ma riguarda solo le situazioni nelle quali il proprietario non abbia neppure registrato il contratto.


In caso, invece, il proprietario abbia effettivamente registrato il contratto ma non abbia dichiarato tutto l’importo del canone, se scatta un controllo, questo non sarà basato sul 10% ma, come di prassi, su quel complesso di indici immobiliari che sono, appunto, sintetizzati nelle quotazioni dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio (Omi), cioè spesso nettamente inferiori al “canone catastale”. Il proprietario, in questo caso, potrebbe così essere sì spinto a registrare il contratto, però con un canone non pari al 10% del valore catastale bensì “adeguato” ai valori Omi. In caso di controllo, infatti, ne uscirebbe quasi certamente senza conseguenze.


I valori Omi, insomma, rischiano di diventare il vero parametro di adeguamento degli evasori, costretti certo a uscire dalle nebbie della mancata registrazione (per la quale rischierebbero sanzioni e imposte mediamente più pesanti) ma intenzionati comunque a dichiarare il meno possibile, sfidando gli accertamenti. E ancora una volta le stime dell’Economia risulterebbero, quindi, eccessive rispetto alle speranze e l’emersione degli affitti in nero risulterebbero più in termini numerici che economici.


 


Per chiarire ulteriormente la materia in tema di locazioni si riporta un quesito con la relativa risposta posto durante Telefisco 2005.


Quesito: Nella lotta all’evasione una sola base per la presunzione del 10 per cento.


Dall’applicazione letterale dei commi 341, 342 e 343 della Legge Finanziaria emerge che non verrà liquidata l’imposta di registro né effettuati accertamenti ai fini delle imposte dirette se il canone di locazione dichiarato è pari ad almeno il 10% del valore dell’immobile. Canone determinato secondo l’art. 52, co. 4, del Dpr n. 131/86, il quale fa riferimento a moltiplicatori che, per le abitazioni, sono diversi a seconda delle imposte. Si arriva quindi a un “valore” ai fini dell’imposta di registro che è pari alla rendita catastale (aggiornata del 5%) moltiplicata per 110, se si tratta di abitazione principale (la quale può essere infatti locata) o per 120 (altre abitazioni); mentre ai fini delle imposte dirette il moltiplicatore è in ogni caso 100. Si ritiene corretta e giustificata la presenza di tre diverse basi imponibili “forfetarie” come canone di locazione della stessa unità immobiliare abitativa? Si consideri che il problema riguarda anche gli altri fabbricati: categorie C1 ed E (per il registro il moltiplicatore è 40,8, per le imposte dirette 34) e A/10 e D (per il registro il moltiplicatore è 60 e per le imposte dirette 50).


Risposta.


Non sono condivisibili le conclusioni sulla coesistenza di tre diverse basi imponibili “forfetarie” come canone di locazione della stessa unità abitativa, ai fini di rendere operative le norme che limitano il potere di accertamento per le imposte sui redditi e che escludono la liquidazione dell’imposta complementare di registro. La modalità di determinazione del valore su base catastale prevista per l’imposta di registro rileva anche al fine dell’accertamento dei redditi di fabbricati. Il comma 342 dell’art. 1 della legge finanziaria per il 2005 precisa, infatti, che il “valore dell’immobile” come determinato applicando alla rendita i moltiplicatori rivalutati previsti ai fini dell’imposta di registro dalla legge 350/03 e, successivamente dalla legge 191/04 di conversione del decreto legge 220/04, si deve ritenere, in particolare, che, in materia di locazione, ai moltiplicatori si applichi sempre la rivalutazione del 20%. L’unica ipotesi in cui la rivalutazione di moltiplicatori deve essere operata nella misura del 10% riguarda, infatti, i trasferimenti – a titolo oneroso o gratuito – delle case di abitazione non di lusso per le quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, del Testo Unico dell’imposta di registro (art. 2, comma 63, della L. 350/03). Tale previsione agevolativa, prevista dalla L. 191/04 è tesa a ridurre l’onere tributario, in sede di acquisto, qualora l’acquirente sia in possesso di determinati requisiti ma non ha ragione di essere in caso di locazione dell’immobile.


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


                                                                                                                                    Allegato n. 1









 


CATEGORIE CATASTALI

PRODOTTI CONSIGLIATI


Partecipa alla discussione sul forum.