Quesiti in materia di frazionamento dell’abitazione principale, detrazione 36% familiare convivente, cessione box pertinenziale “agevolazione prima casa”, detrazione interessi passivi per sostituzione di mutuo prima casa, detraibilità Irpef del bollo sulle fatture del medico

QUESITO N. 1: Frazionamento dell’abitazione principale

Un contribuente ha acquistato nel corso del 2006 un immobile da adibire ad abitazione principale. Alla fine del 2008, tale immobile è stato frazionato ricavandoci due appartamenti.

Nel corso del 2010 uno dei due appartamenti verrà veduto si chiede se la plusvalenza debba essere assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.

RISPOSTA

L'art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir annovera, tra i redditi diversi, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Il legislatore, con tale disposizione legislativa, ha voluto tassare le plusvalenze realizzate attraverso le cessioni di immobili poste in essere con finalità speculative.

Secondo il legislatore, la finalità speculativa si ha quando l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni. Tale presunzione viene meno, però, nell'ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un'unità immobiliare urbana che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 219 del 30.05.2008), “la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento, qualora ricorrano presupposti di esclusione previsti, non concorre alla formazione del reddito, a prescindere che la cessione dell’immobile avvenga in modo unitario o frazionato”.

Per il contribuente indicato nel quesito la cessione di uno dei due appartamenti non deve essere, pertanto, assoggettata a tassazione ex art. 67, comma 1 lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.

QUESITO N. 2: Detrazione 36% familiare convivente

Nel 2004 il figlio usufruisce delle detrazione del 36% per la ristrutturazione dell’immobile di proprietà del padre con cui conviveva, ripartendo la detrazione in 10 anni. Nel corso del 2009, il figlio acquista una nuova casa e si trasferisce cambiando, quindi, la propria residenza. Si chiede se ciò comporti la perdita della detrazione per le quote rimanenti.

RISPOSTA

Per le spese sostenute per la realizzazione di interventi di recupero, possono fruire della detrazione IRPEF nella misura del 36% anche i familiari conviventi (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado) del proprietario o detentore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi.

A tal fine, è necessario che le fatture siano intestate al familiare convivente ed i bonifici di pagamento dallo stesso eseguiti.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 02.05.2002, n. 136/E, la situazione di convivenza deve sussistere “nel momento in cui si attiva la procedura finalizzata all’esercizio della detrazione, con l’inoltro della comunicazione preventiva di inizio lavori … L’individuazione dei soggetti beneficiari del diritto alla detrazione deve essere infatti operata, con carattere di definitività, al momento dell’invio della dichiarazione di inizio lavori all’Amministrazione finanziaria”.

Di conseguenza, nel caso in esame, il figlio può continuare ad usufruire della detrazione del 36% per le quote residue, ancorché lo stesso non risulti più convivente con il padre.

QUESITO N. 3: Cessione box pertinenziale “agevolazione prima casa”

Un contribuente ha acquistato nel 2002 un immobile da adibire ad abitazione principale usufruendo delle “agevolazioni prima casa”. Successivamente, nel corso del 2006, lo stesso contribuente ha acquistato un box auto quale pertinenza dell’abitazione. Nel corso del 2010, entrambi gli immobili verranno venduti. Si chiede se la cessione del box auto non sia soggetta a tassazione.

RISPOSTA

Secondo quanto previsto dell’art. 67 comma 1 lett. b) del Tuir, le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati non sono soggetti a tassazione qualora i fabbricati siano stati acquistati o costruiti da più di 5 anni, oppure quando siano stati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo, tra l’acquisto e la vendita, dal cedente o dai familiari.

Occorre stabilire, pertanto, se anche la cessione del box pertinenziale, separatamente accatastato, prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, possa rientrare o meno nel regime di esclusione dalla tassazione in quanto da considerare come “abitazione principale”.

In ambito tributario, le agevolazioni fiscali previste per la prima casa, di regola, vengono sempre estese anche alle pertinenze delle abitazioni. Inoltre, tale estensione viene effettuata sia nel caso in cui siano acquistate e/o cedute con lo stesso atto, sia con atto separato rispetto all’abitazione stessa, a condizione che si evidenzi il vincolo pertinenziale.

Alla luce di ciò, si ritiene che la plusvalenza derivante dalla cessione del box auto (prima del quinquennio) non sia assoggettabile ad imposizione diretta, a norma dell’art. 67, comma 1, lettera b), analogamente all’unità immobiliare abitativa, sempreché lo stesso sia stato effettivamente utilizzato quale pertinenza dell'abitazione principale per la maggior parte del periodo dal suo acquisto.

QUESITO N. 4: Detraibilità Irpef del bollo sulle fatture del medico

Secondo quanto previsto dall’art. 15, c. 1, lett. c), del Tuir, sono detraibili nel limite del 19% le spese sanitarie per la parte che eccede € 129,11. Si chiede se l’imposta di bollo di 1,81 € (applicata con contrassegno telematico), apposta dal medico sulle ricevute, sia inclusa nell’ammontare delle spese detraibili.

RISPOSTA

L’imposta di bollo di € 1,81, apposta dal medico sulle fatture di importo superiore a 77,47 € rilasciate ai propri pazienti, è inclusa nell’ammontare delle spese sostenute per le quali è previsto il riconoscimento della detrazione del 19% solamente in due casi:

• quando il cliente, che riceve una fattura sulla quale il medico non ha applicato il contrassegno telematico sostitutivo della marca da bollo di 1,81 €, provvede a regolarizzare il documento presentandolo all’ufficio competente e pagando il relativo tributo (senza aggravio di sanzioni, le quali saranno irrogate solo nei confronti del soggetto che ha emesso la fattura senza assolvere all’obbligo di pagare il tributo);

• quando l’imposta di bollo sia stata esplicitamente fatta gravare sul cliente da parte del medico, evidenziandola a parte nella fattura da questi emessa (non è vietato, infatti, che l’importo del tributo dovuto dal professionista in relazione al documento rilasciato al cliente sia a quest’ultimo addebitato in aggiunta al compenso professionale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 444/E del 18 novembre 2008), è solo in questi casi che l’imposta di bollo assolta dal cliente, in sede di regolarizzazione o quale costo accessorio alla prestazione professionale, può essere da questi computata nella determinazione dell’onere detraibile.

QUESITO N. 5: Detrazione interessi passivi per sostituzione di mutuo prima casa

Nel caso in cui due coniugi stipulino un mutuo ipotecario per l’acquisto della “prima casa” e, successivamente, tale mutuo originario venga sostituito con un nuovo mutuo contratto da uno solo dei coniugi, il coniuge mutuatario può detrarre per intero il 19% degli interessi passivi derivanti da quest’ultimo mutuo?

RISPOSTA

L'art. 15, comma 1, lett. b), del Tuir prevede una detrazione d'imposta, nella misura del 19%, degli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui, garantiti da ipoteca, contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore ad euro 4.000 (importo fissato, a decorrere dal 1° gennaio 2008, dall'art. 1, comma 202, della legge n. 244 del 2007).

Il beneficio fiscale in esame è riconosciuto anche nel caso in cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, così come previsto dall'art. 15, comma 1, lettera b), del Tuir.

Se il nuovo mutuo è d'importo superiore alla residua quota di capitale incrementato degli oneri accessori, la detrazione spetta nei limiti della predetta quota.

8 aprile 2010

Antonio Gigliotti