Quando il Fisco bussa due volte: acquirente e venditore uniti nella stessa imposta

Nel caso di accertamento in rettifica del valore dichiarato in una compravendita immobiliare, l’imposta di registro riliquidata può essere richiesta tanto all’acquirente quanto al venditore, in virtù della responsabilità solidale prevista dal DPR n. 131/1986. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 19989/2025) ha chiarito che l’adesione di uno dei coobbligati non libera automaticamente gli altri, se il pagamento non è stato integralmente effettuato. La decisione sottolinea come, in presenza di obbligazioni solidali, ogni rapporto con il Fisco mantenga una propria autonomia, salvo che intervenga un giudicato favorevole estensibile anche agli altri soggetti coinvolti.

Accertamento del valore dichiarato in una compravendita immobiliare

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, capita che il Fisco accerti in rettifica i valori dichiarati, richiedendo quindi una maggiore imposta di registro.
In tale fattispecie, sono chiamati in campo entrambi gli attori dell’operazione, ossia sia l’acquirente sia il venditore, nonostante solo il primo sia il debitore principale dell’imposta; ciò in quanto è la legge che prevede una responsabilità solidale anche a carico del venditore.

Addirittura, l’Ufficio può scegliere liberamente a chi notificare l’avviso di liquidazione o da chi pretendere il pagamento (quindi anche solo da uno dei due soggetti) e chi paga per primo avrà poi diritto di rivalsa sull’altro per la parte che gli compete. In genere, tuttavia, l’importo viene richiesto ad entrambi, per intero.

Chiaramente, la rettifica dell’Agenzia potrebbe essere corretta, oppure infondata, e in ogni caso ben potrebbe accadere che un soggetto paghi mentre l’altro impugni la pretesa, oppure, come nel caso in commento, un soggetto chieda l’accertamento con adesione.

Accertamento con adesione di uno solo dei coobbligati

In tale ultimo caso, una recente ordinanza della Cassazione (la n. 19989/25) si è espressa sulla questione relativa agli effetti dell’adesione di uno dei coobbligati nei confronti degli altri.

In particolare, è stato affermato che l’adesione non libera gli altri soggetti coinvolti, se chi ha aderito si è limitato ad accettare l’importo richiesto e a pagare solo una delle rate previste. La responsabilità solidale in tal caso non si estingue. Solo il versamento completo chiude il debito, e quindi solo in tal caso il coobbligato in solido non è più responsabile.

Più in generale, la scelta di un coobbligato di non impugnare l’atto impositivo e di versare le somme richieste non produce automaticamente effetti anche sugli altri coobbligati, soprattutto se questi ultimi hanno invece contestato l’atto in sede contenziosa.

Nonostante gli accertamenti in rettifica siano identici, l’obbligazione solidale che si instaura nella fattispecie illustrata dà luogo a una pluralità di rapporti distinti ma coesistenti. Ciascuna decisione dunque non vincola gli altri.

E in caso di ricorso?

Diverso il caso in cui un coobbligato impugni l’atto e si veda accolto il ricorso: in quel caso, il coobbligato che non ha impugnato l’atto può beneficiare del giudicato favorevole.

Nel caso in cui, infine, un coobbligato impugni e un altro paghi, il ricorso tributario non può ritenersi estinto, ma prosegue relativamente al rapporto tra impugnante e fisco.

In sintesi…

In sostanza, la norma impone a ciascun partecipante all’atto di compravendita una vigilanza attiva nei confronti delle pretese fiscali, evitando di confidare eccessivamente nelle decisioni o nei comportamenti altrui.

NdR. Per altri casi di accertamento su compravendita immobiliare leggi:

• Accertamento di valore nelle cessioni immobiliari: regole generali
• Mutui superiori al prezzo di vendita: accertamento legittimo
• Accertamento induttivo su compravendita immobiliare

Danilo Sciuto

Martedì 14 Ottobre 2025