Scioglimento di società immobiliare con estromissione SENZA agevolazione fiscale

Introduzione

Nonostante la legge di bilancio 2017 abbia prorogato al 30/9/2017 i termini per le assegnazioni e le cessioni agevolate dei beni ai soci, può accadere di dovere valutare la problematica anche a termini scaduti. E’ il caso ad esempio di una piccola immobiliare di famiglia costituita sotto forma di S.a.S che non ha potuto/voluto aderire alla norma agevolativa ma che progetta di sciogliersi/trasformarsi entro breve termine.
La problematica riguarda un immobile uso ufficio acquisito in leasing nel 2008 e riscattato nel 2011.

Di seguito si esamineranno i possibili scenari e le migliori soluzioni prospettabili nel caso concreto rivolgendo particolare attenzione a due interventi di prassi che intervengono in tema di rettifica alla detrazione IVA.

Il caso concreto

Una società in accomandita semplice (in pratica una società immobiliare di famiglia) ha siglato un contratto di leasing immobiliare per un immobile uso ufficio a dicembre del 2008.

Successivamente nell’ottobre del 2011 la società riscatta il leasing e diviene proprietaria dell’immobile.

Su maxicanone e canoni di leasing è sempre stata applicata IVA al 22% mentre al momento del riscatto l’operazione è stata effettuata in reverse charge.

La questione dell’estromissione riguarda due grandi settori impositivi e cioè:
– IVA;
– e imposte dirette

Occorre ora esaminare in ordine di importanza entrambi i comparti.

Rettifica alla detrazione IVA

Le assegnazioni di beni ai soci, in base all’art. 2, secondo comma, n. 6), del D.P.R. n. 633 del 1972, costituiscono cessioni di beni ed integrano il presupposto oggettivo ai fini dell’applicazione dell’IVA.

Il numero n. 6), secondo comma, del citato articolo 2 prevede che sono considerate cessioni di beni e, quindi, sono soggette ad IVA: “le assegnazioni ai soci fatte a qualsiasi titolo da società di ogni tipo e oggetto nonché le assegnazioni e le analoghe operazioni fatte da altri enti privati o pubblici, compresi i consorzi e le associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica”.

Con la Circolare n. 40/E del 13 maggio 2002 è stato chiarito che, in coerenza con le disposizioni di cui all’art. 5 della VI Direttiva (ora articolo 16 della Direttiva 2006/112/CE), e con l’orientamento espresso dalla Corte di Giustizia delle Comunità Europee (causa C-322/99 e C-323/99), l’assegnazione di beni ai soci realizza una ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa.

Sono, pertanto, applicabili anche ai casi di assegnazione di beni ai soci le disposizioni sull’autoconsumo (contenute nell’articolo 2, secondo comma, n.5), laddove prevedono la non applicazione dell’Iva per “quei beni per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’articolo 19”.

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