Non è facile applicare contemporaneamente l’IVA del 4% (aliquota tipica dell’acquisto della prima casa da impresa di costruzioni) e le detrazioni IRPEF o IRES previste dal legislatore per agevolare l’esecuzione di lavori edili.
Sussistono tuttavia parecchi casi in cui è possibile: la “ricostruzione” degli immobili residenziali danneggiati a seguito di eventi calamitosi, la realizzazione di box auto pertinenziali (“bonus casa”), il “bonus casa del 50%” per acquisti di immobili residenziali ristrutturati, l’eliminazione delle barriere architettoniche (“bonus casa del 50%” e “super eco-bonus del 110%” come intervento trainato) e “sismabonus acquisti al 75-85-110 per cento”.
Esaminiamo punto per punto le diverse possibilità agevolative.
Lavori edili con Iva al 4%: il caso della ricostruzione
Le spese per il recupero degli immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, agevolate con il “bonus casa del 50%”, non devono per forza rientrare tra le manutenzioni (ordinarie o straordinarie), i restauri ed risanamenti conservativi o le ristrutturazioni edilizie (articolo 16-bis, comma 1, lettere b, c e d, TUIR).
In tali evenienze, nel caso in cui il committente sia una persona fisica (e quindi non in regime di imprese o professionista), con requisiti “prima casa”, ha la facoltà di ottenere l’applicazione l’IVA al 4% (voce n. 39, Parte II, Tabella A, allegata al D. P R. n. 633/72) alle prestazioni relative al recupero di fabbricati con le caratteristiche cosiddette Tupini, in dipendenza di contratti di appalto o d’opera, comprensive dei cosiddetti “beni finiti”, delle materie prime e dei semilavorati.
Lo stesso principio vale per il recupero di costruzioni rurali di cui alla voce n. 21 bis, Parte II, Tabella A, allegata al D. P. R. n. 633/72.
Indipendentemente dal possesso dei requisiti “prima casa”, ai succitati ripristini post calamità (agevolabili con il “bonus casa del 50%”) è possibile applicare l’IVA del 4% nell’ipotesi di acquisto di cosiddetti “beni finiti” (sanitari, caldaia, infissi esterni e interni), escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia (voce n. 24, Parte II, Tabella A, allegata al D. P. R. n. 633/72), delle unità immobiliari Tupini e per le costruzioni rurali di cui alla voce n. 21 bis, Parte II.
L’IVA del 4%, però, potrebbe non trovare applicazione, secondo talune interpretazioni giurisprudenziali, alle opere di “ripristino” (pur sempre comunque agevolate con il “bonus casa del 50%”, previsto dall’articolo 16-bis TUIR), che rientrano tra gli interventi di restauro e risanamento conservativo (si veda in proposito la non completamente condivisibile Circolare del 24 febbraio 1998 n. 57 emanata da parte del Ministero delle Finanze – Dipartimento Entrate – Affari Giuridici – Servizio III avente titolo: “Articoli 1 (commi 1, 2, 3, 6 e 7) e 13 (comma 3) della legge 27 dicembre 1997, n. 449. Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unita’ immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle Regioni Emilia-Romagna e Calabria”) o di ristrutturazione edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
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Il caso delle “barriere architettoniche”
Anche gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche sono agevolati sia con la detrazione IRPEF del 50% prevista dall’articolo 16-bis TUIR, che con l’aliquota IVA ridotta del 4 per cento.
Si tratta di tutte quelle fattispecie che fanno riferimento alla prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera, aventi ad oggetto la realizzazione delle opere direttamente finalizzate al superamento o all’eliminazione delle barriere architettoniche poste in essere su qualunque tipo fabbricato, abitativo o meno, comprensive dei “beni finiti” e delle materie prime e semilavorate (voce n. 41 ter, Parte II, Tabella A, allegata al D. P. R. n. 633/72).
Il caso del box auto
Anche la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali è assoggettabile al regime agevolativo previsto dall’articolo 16-bis TUIR (comma 1, lettera d), consistente nella detraibilità ai fini IRPEF del 50% della spesa sostenuta dal contribuente in dieci rate di pari importo, o nella cessione del credito fiscale maturato a soggetti terzi (anche esercitanti attività finanziarie) o, se il cedente, che deve essere soggetto esercente attività di impresa di costruzioni o di ristrutturazione nel cosiddetto “sconto in fattura”.
Il regime agevolativo, nel caso si tratti di unità immobiliari di pertinenza della “prima casa”, così come nelle fattispecie più sopra esaminate, consiste nell’applicazione dell’IVA secondo l’aliquota del 4%, sia in sede di acquisto che di costruzione, su contratto di appalto (voce n. 39, Parte II, Tabella A, allegata al D. P. R. n. 633/72).
La medesima situazione si concretizza se vengono acquistate dall’impresa costruttrice, entro 5 anni dall’ultimazione dell’intervento edilizio (voce n. 21, Parte II, Tabella A, allegata al Dpr n. 633/72).
Il bonus IRPEF compete anche per più box pertinenziali all’abitazione con categoria catastale C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie), non solo per uno, mentre l’IVA del 4%, con l’agevolazione “prima casa”, spetta solo per un box (si veda in proposito l’articolo 1, nota II bis, comma 3, tariffa 1 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e la Circolare del 29 maggio 2013 n. 18 emanata da parte dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e titolata “La tassazione degli atti notarili – Guida operativa – Testo unico dell’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”, al punto 3.11.2).
Il caso Sismabonus acquisti
All’acquisto di abitazioni facenti parte di fabbricati intieramente ristrutturati, per le quali spetta la detrazione del 50% del 25% del prezzo nel caso in cui l’acquisto venga effettuato entro 18 mesi (6 mesi fino al 31 dicembre 2014) dalla data di termine dei lavori (articolo 16-bis, comma 3, TUIR), è possibile applicare l’IVA del 4%, se sono rispettate tutte le condizioni cosiddette “prima casa” (voce n. 21, Parte II, Tabella A, allegata al D. P. R. n. 633/72).
Lo stesso vale per il sismabonus acquisti per le persone fisiche (detrazione del 75-85-110%) per l’acquisto di unità immobiliari, soggette alle misure antisismiche realizzate da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, mediante la demolizione e la ricostruzione di interi edifici, a patto che questo acquisto avvenga entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori (ai sensi dell’articolo 16, comma 1-septies, del Decreto Legge n. 63/2013).
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A cura di Massimo Pipino
Martedì 29 giugno 2021
