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Le agevolazioni “prima casa”, introdotte dalla legge 22 aprile 1982, n. 186, sono disciplinate dalla nota II - bis, dell'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D. P. R. n. 131/86, contenente il T.U. dell'imposta di registro, aggiunta dall’art. 16 del D. L. n. 155 del 22 maggio 1993, convertito dalla legge n. 243 del 19 luglio 1993, con contestuale modifica del comma 1 del citato articolo 16, nonchè dal D.Lgs. n. 437/90, dal D.P.R. n. 643/72 e dalla Tabella A, parte seconda e terza, allegata al D.P.R. n. 633/72.
Il complesso quadro normativo sopra indicato prevede l'applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d'abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.
Il regime agevolato attualmente in vigore – cfr. art. 3, comma 131, della legge n. 549/95 e art. 7, comma 6, della legge n. 488/99 - prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che:
· l'abitazione oggetto di trasferimento sia un'abitazione "non di lusso" (anche se non ultimata, purchè rimanga l'originaria destinazione) secondo quanto indicato dal già citato D.M. 2 agosto 1969 (1) e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10 ;
· l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (2) o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all'estero per motivi di lavoro, l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore), mentre per i cittadini emigrati l'abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;
· nell'atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell'aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti (3)) l'acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell'acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell'attività (vedi sopra); di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l'immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all'atto del nuovo acquisto); di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall'acquirente o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa", a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n.168 (la titolarità di una sola quota di altra casa, non in comunione con il coniuge, non impedisce l'acquisto agevolato) (4).
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un'altra abitazione se questa è inidonea all'abitazione (5) in rapporto alla situazione personale del contribuente (6) (
Come si vede, rispetto alla normativa antecedente - art.1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n.168 - non è più necessario che il contribuente destini l'immobile acquistato ad abitazione propria e/o dei familiari (è agevolato, pertanto, anche l’acquisto di una casa già locata se sussistono le condizioni sopra viste).
Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto di alcune pertinenze destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato, anche se effettuate con atto separato, e per non più di una delle seguenti: cantina o soffitta, rimessa o box auto; tettoia o posto auto.
L'acquirente decade dai benefici goduti ogniqualvolta abbia reso una dichiarazione falsa di possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi, o non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile, oppure venda, o effettui una donazione, prima di cinque anni dell'acquisto, a meno che non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall'alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Nell’ipotesi di decadenza l'acquirente deve corrispondere la differenza d'imposta, gli interessi di mora e la sanzione amministrativa del 30%.
La sanzione, tuttavia, non si applica qualora la dichiarazione mendace prestata in sede di contratto preliminare sia determinata da eventi successivi non dipendenti dalla volontà dell'acquirente, per esempio acquisizione di un immobile idoneo per abitazione, per successione mortis causa.
Prima dell'intervento risolutore della circolare n.69/02, in ordine al termine entro il quale gli uffici potevano verificare la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi per beneficiare delle agevolazioni fiscali c.d. "prima casa", le interpretazioni sono state divergenti : da una parte le sezioni unite della Cassazione (8), che avallava l'indirizzo giurisprudenziale favorevole al termine di decadenza triennale, previsto dall'articolo 74, secondo comma, del D.P.R. n. 634/72 (ora articolo 76, comma 2, del D.P.R. n.131/86 ), secondo cui "l'imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni", specificando, contemporaneamente, le regole attinenti alla sua decorrenza, e dall'altra l'Amministrazione finanziaria che individuava il termine decennale sulla base dell'articolo 76 del citato DPR n. 634 del 1972 (ora articolo 78 del testo unico), in forza del quale "il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata si prescrive in dieci anni".
Secondo i Giudici supremi, la citata previsione normativa decadenziale - tre anni -, riferite agli atti da presentarsi o presentati per la registrazione, risponde all'esigenza di assicurare certezza al rapporto ed insieme tutelare il contribuente.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n.69/E del 2002, aderendo alla tesi della Corte di Cassazione, ha invitato gli uffici a fare riferimento all’attuale articolo 76, comma 2, del D.P.R. n.131/86, in quanto relativo “per il tempo dell’emanazione del provvedimento integrante esercizio del potere impositivo” e non, invece, “alle disposizioni dettate al diverso scopo di fissare la prescrizione del credito d’imposta, una volta che sia incontestabilmente insorto in dipendenza dell’esercizio del potere stesso”.
Il triennio di decadenza decorre dalla data in cui l’ufficio finanziario “ha facoltà di contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza di mendacio (9)”.
E pertanto, fermo restando che "tali principi, enucleati dalla Cassazione in ordine ad una fattispecie regolamentata dalla vecchia normativa, assumono rilevanza anche con riferimento a quella vigente, in ordine alla quale non emergono particolari problemi applicativi", il termine triennale di decadenza decorre a seconda delle diverse fattispecie concrete:
1. dalla registrazione dell'atto, se oggetto dell'accertamento è la mendacità delle dichiarazioni da parte dell'acquirente di impossidenza di altra casa di abitazione nello stesso comune dove e' ubicato il nuovo immobile e di altro immobile su tutto il territorio nazionale acquistato usufruendo delle agevolazioni in argomento;
2. dallo spirare dell'anno successivo (o dei diciotto mesi, dal 1 gennaio 2001) alla registrazione dell'atto, se oggetto di accertamento è la mendacità della dichiarazione resa dall'acquirente di voler trasferire la propria residenza nel comune dove è ubicato l'immobile entro un anno dall'acquisto;
3. dallo spirare dell'anno successivo al trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell'immobile acquistato, se oggetto di accertamento è la rivendita infraquinquennale.
Le agevolazioni prima casa e gli acquisti per usucapione
Con sentenza n. 5447 del 27 novembre 2007 (dep. il 29 febbraio 2008),
Proprio la citata sentenza n. 23900 dell’11 ottobre 2007 (dep. il 19 novembre 2007) della Corte di Cassazione aveva ritenuto non applicabile ad una sentenza dichiarativa di usucapione le agevolazioni per l’arrotondamento della piccola proprietà contadina previste dalla L. n. 604/1954 e dalla legge 246/1976, per due ordini di motivi:
• trattandosi di legge speciale rispetto alla legge di registro, la sua applicazione non è estensibile ai casi non previsti;
• la legge n. 604/1954, all’art. 1, circoscrive espressamente a fattispecie negoziali inter vivos l’applicazione dei benefici.
Inoltre, non può essere invocata l’applicazione analogica (ex art. 12, comma 2, disp. prel. c.c.) di tale norma nell'ipotesi di acquisizione della proprietà a titolo originario, sia per l’insuscettibilità di applicazione analogica delle leggi eccezionali, sia per la insussistenza della identità di ratio.
Francesco Buetto
1 giugno 2008
NOTE
[1]
[2] Cfr. R.M. n.76/E del 26 maggio 2000
[3] Cfr. sul punto la risoluzione n. 187/E del 7 dicembre 2000
[4] La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo
[5] In ordine alla locuzione " idonea ad abitazione " si confronti la circolare ministeriale n.1/E del 2.03.94, pur se questa fa riferimento ai soli requisiti oggettivi
[6] Per completezza, si ricorda che la legge 21 novembre 2000 n.342 è intervenuta con gli artt. 66 e 69, commi 3 e
[7] Tale principio ha trovato conferma in sede di Comm. Trib. Centrale ( decisione n.405 del 13.01.98 - 03.02.98).
[8] Cass., SS.UU., 6-21 ottobre 2000, n. 1196; in senso conforme, Cass.17 settembre 1998, n.9820 e Cass. 23 luglio 1999, n.7947.