Trattamento dei cespiti prima, durante e dopo il regime forfettario e possibile estromissione a costo zero dell'immobile strumentale

Trattamento dei cespiti prima, durante e dopo il regime forfettario e possibile estromissione a costo zero dell'immobile strumentaleL’elevazione del limite dei ricavi e compensi per l’applicabilità del regime forfettario dovrebbe avere interessato anche una moltitudine di imprenditori individuali che risultano utilizzare immobili strumentali di proprietà.

Considerando, quindi, la riapertura, prevista dall’art. 1, comma 66 della legge n. 145/2018 (legge di bilancio 2019), del termine per effettuare l’opzione per l’estromissione degli immobili strumentali, con pagamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’eventuale plusvalenza, ci si pone la questione se, per i contribuenti forfettari, una simile estromissione sia ugualmente concretizzabile a costo fiscale zero, considerato quanto prevedono le norme in materia di determinazione forfetaria del reddito.

Per affrontare la questione, è necessario esaminare le modalità di determinazione forfetaria del reddito d’impresa e, in particolare, il trattamento delle plusvalenze e minusvalenze sui beni strumentali realizzate in pendenza del regime[1] e, per avere una visione complessiva della gestione dei cespiti, completare l’argomento con il trattamento all’entrata e all’uscita dal regime forfetario.

La determinazione forfetaria del reddito d’impresa

Il comma 64 dell’art. 1 della legge n. 190/2014 prevede che, in regime forfetario, il reddito imponibile è determinato applicando all’ammontare dei ricavi o dei compensi il coefficiente di redditività nella misura indicata per ciascuna tipologia di attività, secondo quanto indicato in una apposita tabella.

Ai fini della determinazione del reddito, rilevano quindi soltanto:

  • i ricavi (o compensi) incassati nel corso dell’anno dal soggetto forfetario
  • il coefficiente di redditività.

Tale specifica modalità di determinazione del reddito esclude ogni rilevanza tributaria a tutti gli altri elementi positivi e negativi di natura reddituale; in particolare, non rilevano i componenti negativi d’ogni genere compreso gli ammortamenti, le plusvalenze e le minusvalenze realizzate sui beni strumentali.[2]

Tale irrilevanza origina dal fatto che, come indicato nella circolare n. 10/E/2016, par. 4.3, “le spese sostenute nello svolgimento dell’attività di impresa, arte o professione rilevano, dunque, in base alla percentuale di redditività attribuita, in via presuntiva, all’attività effettivamente esercitata”.

Il trattamento dei cespiti alla fuoriuscita dal regime forfetario

Relativamente ai beni strumentali, la disciplina del regime forfetario prevede però una particolare norma applicabile al momento della fuoruscita (per opzione o per obbligo) dal regime forfetario.

In particolare, l’ultima parte del comma 72 del citato art. 1 della legge n. 190/2014 prevede quanto segue:

Nel caso di cessione, successivamente all’uscita dal regime forfetario, di beni strumentali acquisiti in esercizi precedenti a quello da cui decorre il regime forfetario, ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza o minusvalenza determinata, rispettivamente, ai sensi degli articoli 86 e 101 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, si assume come costo non ammortizzato quello risultante alla fine dell’esercizio precedente a quello dal quale decorre il regime. Se la cessione concerne beni strumentali acquisiti nel corso del regime forfetario, si assume come costo non ammortizzabile il prezzo di acquisto.

Pertanto, in caso di fuoriuscita dal regime, ai fini delle plusvalenze e minusvalenze, i beni strumentali assumono una rilevanza differenziata a seconda che si tratti di beni già preesistenti all’ingresso nel regime forfetario o di beni acquisiti in pendenza del regime forfetario:

  • beni preesistenti: alla fuoriuscita dal regime forfetario assumono un valore pari al costo non ammortizzato che avevano all’inizio dell’applicazione del regime forfetario,
  • beni acquisiti in pendenza del regime: alla fuoriuscita dal regime forfetario assumono…
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