Locazione di negozi: la cedolare secca e analisi dei possibili comportamenti elusivi

Locazione di negozi: la cedolare secca e analisi dei possibili comportamenti elusiviLa legge di Bilancio 2019 ha esteso l’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione dei negozi e delle botteghe aventi categoria catastale C/1. In tale ipotesi, ove le parti lo riterranno conveniente, si potrà scegliere, in luogo dell’applicazione dell’IRPEF, il prelievo sostitutivo del 21 per cento.

Il legislatore ha però limitato temporalmente la nuova opportunità. L’applicazione della cedolare secca è circoscritta ai contratti stipulati nell’anno 2019. Conseguentemente il beneficio fiscale non interessa né i contratti di locazione in corso al 31 dicembre del 2018, né i futuri contratti di locazione che saranno stipulati con decorrenza dal 1° gennaio 2020. Inoltre la cedolare secca si applicherà solo ai negozi di minori dimensioni, cioè la cui superficie non superi i 600 metri quadrati, escluse le pertinenze e le relative pertinenze locate congiuntamente.

La clausola antielusiva

Al fine di evitare che i contribuenti pongano in essere comportamenti finalizzati ad “aggirare” i limiti temporali per fruire della “cedolare secca”, l’art. 1, comma 59 della legge n. 145/2018 ha previsto una clausola antielusiva. La disposizione prevede che “Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Il legislatore ha inteso così evitare che le parti interessate interrompessero anticipatamente e strumentalmente i contratti in corso al solo fine di stipularne uno nuovo, nel 2019, ma dai contenuti identici, con l’unico fine di poter applicare l’agevolazione in rassegna.

Ulteriori comportamenti elusivi

La previsione di una clausola antielusiva puntuale e finalizzata ad evitare le risoluzioni anticipate e strumentali, non vuol significare che l’Agenzia delle entrate non possa contestare ulteriori comportamenti finalizzati ad ottenere indebitamente il beneficio fiscale.

Si consideri ad esempio il caso in cui un contratto sia scaduto naturalmente il 30 novembre dell’anno 2018, ma il conduttore invece di rilasciare l’immobile, abbia corrisposto al proprietario con riferimento al mese di dicembre una somma a titolo di indennità. Le parti si sono poi accordate successivamente sottoscrivendo il nuovo contratto il 2 gennaio 2019 e così intendendo fruire della cedolare secca con decorrenza dallo stesso anno 2019.

Dal punto di vista formale non v’è dubbio come la clausola antielusiva precedentemente citata non trovi applicazione. Il contratto non è stato risolto in anticipo ed è scaduto naturalmente alla fine del mese di novembre. Si pone però il dubbio che le parti abbiano strumentalmente rinviato la stipula del nuovo contratto all’inizio dell’anno 2019 con l’intento di fruire della cedolare secca. E’ necessario domandarsi, però, se l’Agenzia delle entrate sia in grado di sostenere e dimostrare che l’indennità di occupazione pagata abbia nella sostanza natura di canone di locazione e quindi che il contratto sia stato effettivamente rinnovato all’inizio del mese di dicembre dell’anno 2018. Se l’Amministrazione finanziaria fosse in grado di dimostrare l’assunto non sarà possibile fruire dell’applicazione della cedolare secca.

La soluzione e gli ulteriori comportamenti elusivi

La soluzione deve essere ricercata alla luce dei principi ricordati dalla Risoluzione n. 154 E del 2003 e dalla circolare n. 43/E del 2007. In particolare deve essere effettuata una verifica caso per caso con l’intento di ricostruire l’effettiva volontà delle parti.

Nel caso in cui l’indennità di occupazione abbia natura di canone di locazione, ovverosia appaia evidente “la volontà delle parti di instaurare un rapporto contrattuale o di proseguire nello stesso”, deve essere applicata la disciplina dei contratti di locazione. Tale manifestazione di…

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