Immobili commerciali e cedolare secca per il 2019: le nuove opportunità

Immobili commerciali e cedolare secca per il 2019: focus sul nuovo contratto alla luce della Legge di Bilancio 2019Premessa generale

La legge di bilancio 2019, Legge n.145-2018, ha introdotto alcune novità in materia di applicazione della cedolare secca agli immobili commerciali classificati nella categoria catastale “C/1 Negozi e botteghe” e alle relative pertinenze locate congiuntamente, ma l ’unità locata deve avere una superficie complessiva non superiore a 600 metri quadri, al netto delle pertinenze.

Sono escluse le locazioni degli immobili a uso uffici o studi privati; esclusi anche gli immobili strumentali utilizzati per attività industriali o artigianali.

Nota: la cedolare secca ha natura di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale).

Questa facoltà riguarda le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (l’applicazione della cedolare secca per gli immobili commerciali rappresenta una facoltà rispetto all’adozione naturale del regime ordinario secondo il quale il reddito fondiario concorre al reddito complessivo da dichiarare ai fini IRPEF).

Si rammenta che, al momento in cui si scrive, i software di compilazione relativi al modello RLI sono in fase di aggiornamento e pertanto, allo stato attuale, è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

ESAME DELLA NORMATIVA IN OGGETTO

I punti principali da tenere in considerazione al fine di una applicazione corretta della norma sono i seguenti:

a) soggetti persone fisiche: possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori (regime non utilizzabile da parte delle società o comunque da parte di soggetti che concedono in locazione l’immobile nell’ambito della loro attività d’impresa);

b) immobili a cui si può applicare la novella legislativa della cedolare secca: come detto si tratta degli immobili di categoria catastale “C1 Negozi e botteghe”, escluse le pertinenze, ma comprese le pertinenze locate congiuntamente, di superficie fino a 600 mq (le pertinenze devono essere escluse dal computo); 

Nota: pertanto sono ammesse alla tassazione sostitutiva anche le relative pertinenze purché locate congiuntamente all’immobile principale (le pertinenze, sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate).

Non rileva l’utilizzo dell’immobile C/1 che può essere artigianale, commerciale e industriale.

Sono escluse dalla cedolare secca le locazioni degli immobili appartenenti alla categoria catastale A/10 locati a uso uffici uffici o studi studi privati privati e gli immobili strumentali utilizzati per attività industriali o artigianali.

c) alternatività rispetto al criterio di tassazione ordinaria: il regime della cedolare secca è applicato in alternativa rispetto al regime ordinario della tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF (aliquota cedolare secca da applicare 21 %);

d) contratti ai quali non è possibile applicare il nuovo regime di tassazione: tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile,  interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (occorre fare riferimento ad un “nuovo” contratto di locazione commerciale stipulato nel corso del 2019 con un nuovo soggetto,  proprietario o locatario,  ovvero tra lo stesso locatore e locatario ma relativamente ad un diverso immobile,  sempre di categoria catastale C/1);

Nota: in presenza di un contratto stipulato dopo la data del 15 ottobre 2018 è possibile…

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