Il regime fiscale delle locazioni brevi: gli adempimenti degli intermediari

Il D.L. 50/2017 ha dettato una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione brevi, definiti come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni , inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Le principali novità, in vigore per i contratti stipulati a far data dal 1 giugno 2017, riguardano l’applicazione della cedolare secca e la ritenuta a titolo di acconto o di imposta da parte degli intermediari che diventano sostituti di imposta.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei contratti stipulati tramite intermediari o soggetti che gestiscono portali online, deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferiscono. Inoltre, viene posta a carico degli intermediari la responsabilità del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dai regolamenti comunali.
La locazione breve
Il termine locazione breve si riferisce ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, o soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La durata non superiore a 30 giorni, che fa scattare l’applicazione della disciplina innovativa è riferita a ogni singolo contratto. Il locatore potrebbe infatti stipulare con piu’ conduttori svariati contratti inerenti lo stesso immobile, ciascuno di durata pari o inferiore a 30 giorni.
Attenzione: Non sempre è facile stabilire il confine tra locazione e attività di impresa, soprattutto in presenza di fornitura di servizi accessori e in presenza di una pluralità di unità immobiliari concesse in locazione. L’inquadramento deve avvenire tenendo conto della normativa civilistica nonché della normativa regionale di settore, in base alla quale la presenza di servizi accessori va valutata per stabilire se il contratto possa considerarsi una locazione, produttiva di redditi fondiari, ovvero una prestazione di servizi, produttiva di redditi di impresa. Laddove la prestazione di servizi è preponderante rispetto alla locazione, non si rientra nella fattispecie della locazione ma in quella dell’attività di impresa.
La cedolare secca
I redditi derivanti dai contratti di locazione breve (short term) si applicano le disposizioni relative all’istituto della cedolare secca, introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 3 del D.L.vo 14 marzo 2011, n. 23, il quale, ai sensi dell’art. 3 comma 2, consente di sostituire le seguenti imposte:

L’Irpef

Le addizionali comunali e regionali sul reddito fondiario

Le imposte di registro e di bollo, dovute in base al contratto di locazione.

Da ricordare che la cedolare secca costituisce un regime opzionale di tassazione sul reddito fondiario, derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Per il quadriennio 2014/2017 sono previste le seguenti aliquote:

21% se è stipulato un contratto libero

10% se il contratto è concordato.

La cedolare secca è autonoma per ciascun immobile e per ciascun rapporto locativo; è possibile, in caso di locazioni dello stesso immobile in periodi diversi, che il primo contratto sia soggetto al regime ordinario Irpef ed i …

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