Qual è il trattamento fiscale degli immobili che non sono beni strumentali né merce? Spesso rappresentano un semplice investimento d’impresa, ma la loro gestione comporta regole particolari su tassazione, deducibilità delle spese e dichiarazione. Ecco una guida chiara per orientarsi tra redditi, rendite e adempimenti.
Immobili patrimonio: tassazione, deduzioni e obblighi dichiarativi nel modello unico 2025
Il legislatore tributario ha disciplinato, nell’ambito dell’art. 90 del D.P.R. 22.12.1986, n. 917, il trattamento fiscale dei beni immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (i cosiddetti immobili patrimonio). Ci si riferisce agli immobili diversi da quelli strettamente riferibili all’attività produttiva ma che rappresentano, solitamente, un investimento di mezzi finanziari (o un impiego di liquidità).
In deroga alle regole di determinazione basate sulle risultanze delle scritture contabili, per questa tipologia di immobili, situati nel territorio nazionale, è stato individuato un criterio di tassazione fondato sulle disposizioni del Capo II (Redditi fondiari) del Titolo I del Testo Unico.
Le diverse categorie di beni immobili
Secondo l’accezione ministeriale (circolare 15.04.2008. n. 39/E) i beni immobili appartenenti alle imprese si distinguono in:
- beni merce, cioè, fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita;
- beni strumentali per destinazione, e cioè quei beni che sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
- beni strumentali per natura, cioè immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.
La strumentalità per natura ha carattere oggettivo in quanto risultano tali gli immobili rientranti nei gruppi cata
