Sommario
La permuta è definita dal codice civile come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti. Al contratto di permuta sono applicabili, per effetto del rinvio all’art. 1555 del c.c., in quanto compatibili, le norme riguardanti il contratto di compravendita, fatto che rende possibile che lo scambio reciproco avvenga tra una cosa presente ed una cosa futura. E’ ovvio che le peculiarità del contratto si riflettono anche in termini di imposizione fiscale diretta ed indiretta.
Aspetti preliminari del contratto di permuta immobiliare
Nei contratti d’appalto, spesso capita che la proprietà del terreno sul quale realizzare il compendio edilizio, appartenga a più comproprietari e che il completamento della
lottizzazione, richieda un accorpamento delle singole quote. La regolazione dei terreni edificabili acquisiti, spesso non avviene in contanti, ma mediante un contratto di permuta
che prevede la retrocessione agli ex proprietari dei terreni, di uno o più fabbricati. In sostanza, la differenza principale tra il contratto di compravendita e il contratto di permuta sta nella modalità di regolazione del prezzo: nella compravendita il prezzo è regolato in denaro; nella permuta il prezzo è regolato con uno scambio reciproco di cose e/o diritti.
Il più delle volte, il cedente dell’area edificabile, è una persona fisica; mentre il cessionario dell’area fabbricabile è un soggetto IVA. Laddove il contratto di permuta, avvenga mediante uno scambio tra una cosa presente (il terreno edificabile) e una cosa futura (i fabbricati da realizzare e retrocedere agli ex proprietari dei terreni edificabili) non ha effetti reali, ma meramente obbligatori2. In tal senso, si renderebbe applicabile l’art. 1472 del c.c. relativo alla compravendita di cose future. Il trattamento ai fini delle imposte indirette del contratto di permuta immobiliare
La cessione di aree fabbricabili, se posta in essere da un soggetto I.V.A., rientra nel campo di applicazione dell’IVA con aliquota del 20%. Considerato, però, che nell’ipotesi più ricorrente, il cedente non è un soggetto IVA, tornerà applicabile l’imposta proporzionale di registro, ai sensi dell’art. 43 del D.P.R. n. 131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali.
Al contrario, nella permuta di area fabbricabile tra due soggetti IVA, ritornerebbe applicabile l’art. 40 del D.P.R. 131/1986, con l’assoggettamento ad imposta fissa di registro. Successivamente, la cessione del fabbricato all’ex proprietario del terreno edificabile, sarà assoggettata ad IVA, secondo l’aliquota prevista in relazione alla tipologia di cessione posta in essere. …. CONTINUA… LEGGI LA VERSIONE INTEGRALE – 6 pagine – NEL PDF QUI SOTTO==>
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