Il contratto di permuta immobiliare: aspetti operativi e contabili

Sommario

La permuta è definita dal codice civile come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti. Al  contratto  di permuta  sono  applicabili,  per  effetto  del  rinvio  all’art.  1555  del  c.c.,  in  quanto compatibili,  le  norme  riguardanti  il  contratto  di  compravendita,  fatto  che  rende possibile  che lo scambio reciproco avvenga tra una cosa presente ed una cosa futura.  E’  ovvio  che  le  peculiarità  del  contratto  si  riflettono  anche  in  termini  di imposizione fiscale diretta ed indiretta.  

Aspetti preliminari del contratto di permuta immobiliare

Nei  contratti  d’appalto,  spesso  capita  che  la  proprietà  del  terreno  sul  quale  realizzare  il compendio  edilizio,  appartenga  a  più  comproprietari  e  che  il  completamento  della 
lottizzazione,  richieda  un  accorpamento  delle  singole  quote.  La regolazione dei terreni edificabili acquisiti, spesso non avviene in contanti, ma mediante un contratto di permuta
che prevede la retrocessione agli ex proprietari dei   terreni, di uno o più fabbricati.  In sostanza,  la differenza principale tra il    contratto di compravendita e il contratto di permuta sta nella modalità di regolazione del prezzo: nella compravendita il prezzo è regolato in denaro; nella permuta il prezzo è regolato con uno scambio reciproco di cose e/o diritti. 

Il più delle volte, il cedente dell’area edificabile, è una persona fisica; mentre  il  cessionario dell’area fabbricabile è un soggetto IVA. Laddove  il contratto di permuta, avvenga mediante uno scambio tra una cosa presente (il terreno edificabile) e una cosa futura (i fabbricati da realizzare e retrocedere agli ex proprietari dei terreni edificabili) non ha effetti reali, ma meramente obbligatori2. In tal senso, si renderebbe applicabile l’art.  1472 del c.c. relativo alla compravendita di cose future. Il trattamento ai fini delle imposte indirette del contratto di permuta immobiliare   
La cessione di aree fabbricabili, se posta in essere da un soggetto I.V.A., rientra nel campo di applicazione dell’IVA con aliquota del 20%.  Considerato, però, che nell’ipotesi più ricorrente, il  cedente  non  è  un  soggetto  IVA, tornerà  applicabile l’imposta  proporzionale  di  registro, ai sensi  dell’art.  43  del  D.P.R.  n.  131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. 

Al contrario, nella permuta di area  fabbricabile  tra due soggetti  IVA, ritornerebbe applicabile l’art. 40 del D.P.R.  131/1986,  con  l’assoggettamento  ad  imposta  fissa  di  registro.  Successivamente,  la cessione  del  fabbricato  all’ex  proprietario  del  terreno  edificabile,  sarà  assoggettata  ad  IVA, secondo  l’aliquota  prevista  in  relazione  alla tipologia  di  cessione posta in essere.  .... CONTINUA... LEGGI LA VERSIONE INTEGRALE - 6 pagine - NEL PDF QUI SOTTO==> 

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