Il modello 730 e la mancata percezione dei canoni di locazione

Canoni di locazione non percepiti: la detassazione ai fini del Modello 730

Il Decreto Crescita, modificando l’articolo 26, comma 1 del TUIR, ha stabilito che i redditi che derivano da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti, non devono essere considerati ai fini della determinazione del reddito.

La mancata percezione tuttavia, deve essere dimostrata da un’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento.

Con questa nuova previsione normativa, per poter esimere da tassazione i canoni non percepiti, non occorre quindi aspettare che il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità sia concluso.

L’articolo 21 del TUIR stabilisce anche che ai canoni di locazione non riscossi nell’anno di riferimento (es. 2020) ma percepiti nell’esercizio successivo (es. 2021), si debba applicare l’aliquota pari alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio precedente all’anno in cui sono percepiti.

Facendo un passo indietro, l’articolo 3-quinquies del Decreto Crescita, aveva inizialmente previsto che la nuova normativa doveva applicarsi solo per i contratti stipulati dopo il 01/01/2020.

L’articolo 6-septies del Decreto Sostegni, abrogando quanto previsto dall’articolo 3-quinquies, ha previsto invece che il locatore, a prescindere dalla data di stipulazione del contratto, è esonerato dalla dichiarazione dei canoni non percepiti nel 2020 se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata notificata al locatario l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Modalità di compilazione del Modello 730

Se tutto ciò si verifica, il quadro B del modello 730/2021 va così distintamente compilato:

• se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, si deve compilare un unico rigo, avendo cura di indicare in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando poi il codice 4 nella colonna 7;
   
• diversamente, se quindi non è stato percepito nessun canone, si deve procedere ad assoggettare a tassazione la rendita catastale.

Vediamo un esempio pratico: un contribuente concede in locazione, con opzione per la cedolare secca, un’unità abitativa con contratto stipulato il 01/01/2020 con un canone mensile di euro 600.

Il locatario versa solo i canoni relativi ai primi tre mesi.

Se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi viene notificata all’inquilino l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità, il locatore può dichiarare solo i canoni effettivamente percepiti.

In questo caso il quadro B sarà così compilato.

In questo caso, il reddito imponibile corrisponde alla rendita catastale rivalutata, eventualmente rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso.

Diversamente, nel caso in cui l’inquilino non abbia versato alcun canone, il quadro B risulterò così compilato.

L’articolo 26, comma 1 Tuir, prevede inoltre che spetti un credito d’imposta pari all’ammontare delle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

Tale credito occorre sia riportato nel rigo G2 del modello 730 e per una sua corretta determinazione occorre individuare le imposte pagate in eccesso, rispetto ai canoni non percepiti, attraverso la rielaborazione della dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni dove sono state pagate maggiori imposte a causa del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Infine, i canoni non dichiarati dal locatore ma percepiti nei periodi di imposta successivi, devono essere assoggettati a tassazione separata, come stabilito dall’articolo 17, comma 1, lett. n-bis, Tuir.

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A cura di Alberto De Stefani

Lunedì 26 luglio 2021

Questo intervento è tratto dalla circolare settimanale di CommercialistaTelematico…