Contratti di locazione: imposta di registro su arredo e clausola penale

Si analizza il trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, di due fattispecie che si incontrano di frequente nell’ambito dei contratti di locazione:
– la locazione di immobili arredati;
– le clausole penali contenute nei contratti di locazione.

Contratti di locazione e arredo: gli immobili arredati

contratti di locazione arredoL’arredo costituisce generalmente una pertinenza dell’immobile locato (circolare Ministero delle Finanze, 13 gennaio 1999, n. 15/E). Infatti, secondo la definizione fornita dal codice civile, una pertinenza (o accessorio) è un insieme di cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento della cosa principale (art. 817, codice civile). Ne deriva che, ai fini dell’imposta di registro, alle pertinenze è possibile applicare la stessa disciplina prevista per la tassazione del bene principale al cui servizio od ornamento le stesse sono destinate (art. 23, comma 3, D.P.R. n. 131/1986).

In definitiva, se oggetto della registrazione è un contratto di locazione di unità immobiliare arredata la tassazione è con imposta proporzionale di registro (2% del canone; tariffa I, art. 5, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 131/1986), salvo che sia stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.

Sulla cedolare secca abbiamo pubblicato tanti approfondimenti, ad esempio: “Cedolare secca: opzione anche dopo la registrazione del contratto di locazione”

Qualora il rapporto contrattuale di locazione relativo all’immobile arredato fosse scisso in due distinti contratti, riguardanti rispettivamente l’immobile e l’arredo in esso contenuto, si avrebbero, ai fini fiscali, due fattispecie imponibili diverse.

La prima deve essere assoggettata all’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (tariffa I, art. 5, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 131/1986), fatta sempre salva l’esenzione in caso di opzione per la cedolare secca, e l’altra deve essere sottoposta, ricorrendone le condizioni, all’aliquota proporzionale del 3% (tariffa I, art. 9, D.P.R. n. 131/1986).

Restano salve anche le altre situazioni che si possono trovare nell’ambito della registrazione dei contratti di locazione:

  1. l’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall’inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione (Risoluzione 22 maggio 2002, n.151/E);
     
  2. il versamento dell’imposta fissa di registro (200 euro) in presenza di clausole penali (e poi di imposta proporzionale del 3% al verificarsi della condizione sospensiva (articolo 27, Dpr 131/1986; articolo 9 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986).
    Su questo punto si veda infra.

 

La clausola penale nel contratto di locazione

La clausola penale è definita dall’articolo 1382 del Codice civile come la pattuizione «con cui le parti convengono preventivamente che, in caso di inadempimento, o di ritardo nell’adempimento, uno dei contraenti è tenuto ad una determinata prestazione» consistente nel pagamento di una somma di denaro.

La clausola penale è, dunque, è un patto accessorio inserito nel contratto, al fine di rafforzare il vincolo contrattuale con funzione sia di coercizione all’adempimento sia di predeterminazione della misura del risarcimento per l’inadempimento.

Con tali clausole le parti convengono che, in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento di un’obbligazione, il debitore effettui un’altra determinata prestazione.

Essa è, dunque, una pattuizione aggiunta ad un negozio giuridico per rafforzare le possibilità di adempimento, sanzionare il debitore inadempiente e risarcire il danno al creditore.

Non è una clausola penale quella di un contratto di locazione che autorizza il locatore a trattenere il deposito cauzionale fino alla definitiva liquidazione di eventuali danni da ritardo o da danneggiamento, non ha natura penale.

Pertanto, non sconta l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (Ctp di Milano, sentenza 5 luglio 2019, n. 3042).

Come non si qualifica come clausola penale la «clausola risolutiva espressa», che consente al locatore di ritenere automaticamente sciolto il contratto di affitto in caso di omesso pagamento di una o più mensilità, senza così…

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