Diritto di superficie e proprietà superficiaria

Aspetti generali

Il diritto di superficie è disciplinato, nel codice civile, dagli artt. 952 e ss.; è un diritto reale di godimento, che si costituisce attraverso una “separazione” tra la proprietà del terreno e quella delle costruzioni che sullo stesso insistono, ai sensi dell’art. 952, c.c.

Esso può estinguersi in virtù del principio di accessione, cioè con il ricongiungimento tra la proprietà del suolo e quella dei fabbricati (art. 934, c.c.), con la ricomposizione della piena proprietà.

Il diritto può essere costituito a tempo determinato, e il contratto mediante il quale esso è costituito:

  • deve farsi per iscritto, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, a pena di nullità [art. 1350, comma 1, n. 2), c.c.];
  • è soggetto a trascrizione [art. 2643, comma 1, n. 2), c.c.].

Il relativo contratto preliminare deve pure essere trascritto, se esso risulta da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [art. 2645–bis, comma 1, n. 2), c.c.]. Il diritto, infine, può essere oggetto di ipoteche [art. 2810, comma 1, n. 3), c.c.], le quali si estinguono nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo per decorso del termine [art. 2816, comma 1, c.c.].

Secondo le norme IVA, costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della proprietà, ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere (art. 2, comma 1, D.P.R. 26.10.1972, n. 633), mentre non sono considerate cessioni di beni le cessioni aventi a oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria [art. 2, comma 3, lett. c), D.P.R. 633/1972]. Nel settore delle imposte sui redditi, la costituzione o il trasferimento del diritto di superficie può far sorgere una plusvalenza imponibile nell’ambito del reddito di impresa, a norma dell’art. 86, comma 4, del TUIR, e tale plusvalenza rileva anche ai fini dell’IRAP (art. 5, comma 3, D.Lgs. 15.12.1997, n. 446). Tuttavia, per determinati beni (beni merce), anziché plusvalenze possono generarsi ricavi.

Un caso

L’Agenzia delle Entrate ha esaminato alcuni aspetti relativi al trattamento fiscale della proprietà superficiaria nella propria risoluzione 28.4.2009, n. 112/E.

La fattispecie riguardava una s.r.l. agricola che nel 2004 aveva esercitato l’opzione per la trasparenza fiscale ai sensi dell’art. 116 del TUIR, ed era proprietaria di fondi agricoli destinati alla coltivazione di cereali. Tali terreni erano in parte ricompresi in una zona territoriale omogenea di preminente interesse agricolo, con la prospettiva però del realizzo di impianti fotovoltaici (subordinatamente al rilascio del permesso di costruire, e prima ancora alla stipula di un’apposita convenzione con l’Amministrazione comunale).

A seguito dell’approvazione della variante urbanistica che consentiva di realizzare gli impianti, erano pervenute alla società alcune richieste da parte di società commerciali per la costituzione a loro favore sui terreni del diritto di superficie per la realizzazione di impianti di produzione di energia da fonte fotovoltaica (in previsione della cessione a terzi dell’energia prodotta).

Le proposte prevedevano:

  • la costituzione del diritto di superficie per una durata compresa tra i 25 e i 30 anni;
  • il diritto per il superficiario di costituire ipoteca sul diritto di superficie a favore di eventuali istituti di credito finanziatori;
  • l’obbligo, per il superficiario, di asportare gli impianti e ripristinare i terreni alla scadenza del diritto;
  • la facoltà per il concedente di acquisire l’impianto all’estinzione del diritto di superficie a un prezzo “indennitario”;
  • l’integrale pagamento a favore del concedente del corrispettivo da determinarsi in sede di trattativa, funzionale anche alla durata del diritto.

Le questioni poste dalla S.r.l. agricola muovono dalla considerazione…

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