Un caso di contenzioso sul valore degli immobili

La CTP di Firenze, con la sentenza n. 816/2/16 del 6 Giugno 2016, ha chiarito l’applicabilità del criterio del valore di trasformazione nell’ambito della valutazione degli immobili ai fini fiscali.
Nel caso di specie, con separati ricorsi, poi riuniti per connessione oggettiva, ricorrevano le società, acquirente e venditrice, avverso l’avviso con il quale l’Agenzia delle Entrate chiedeva il pagamento delle maggiori imposte, sanzioni ed interessi, conseguenti alla rettifica di valore operata a fronte della cessione di un complesso industriale.
Al Catasto Fabbricati detti beni erano rappresentati in categoria D/7.
In fase accertativa l’Ufficio aveva fatto riferimento alla apposita perizia valutativa esperita dall’Ufficio del Territorio, che, alla luce delle caratteristiche dei beni in esame, della consistenza e del luogo di ubicazione, aveva stimato un valore di mercato superiore a quello dichiarato in atto dalle parti.
L’Amministrazione, pertanto, aveva rideterminato ed accertato il valore del bene compravenduto, in complessivi € 1.482.000,00, in luogo del dichiarato, pari a € 440.000,00.
Ciò detto, i ricorrenti contestavano, in diritto, il valore probatorio della perizia dell’Agenzia del Territorio, non idonea, a loro avviso, a sorreggere la pretesa impositiva dell’Agenzia delle Entrate, in violazione del disposto normativo degli artt. 51 e 52 del DPR 131186.
Peraltro, l’Agenzia, sempre ad avviso dei ricorrenti, non avrebbe neanche potuto limitarsi a recepire acriticamente il contenuto della perizia, ma avrebbe comunque dovuto svolgere un’autonoma attività istruttoria, indicando le ragioni per cui aveva poi ritenuto di recepire integralmente il contenuto della stessa.
Veniva, infine, contestata la legittimità del provvedimento amministrativo sotto il profilo della violazione dell’art. 52, commi 2 e 2bis, del DPR 131/86 e dell’art. 7 della Legge 212/2000, per omessa allegazione degli atti indicati ed utilizzabili nella perizia tecnica dell’Agenzia del Territorio come termine di comparazione per l’ individuazione del prezzo di vendita dell’immobile interessato.
Passando al merito, poi, veniva sottolineato come la perizia tecnica redatta dall’Agenzia del Territorio fosse viziata da almeno due errori di valutazione.
Il principale era rappresentato dall’aver sottoposto a rettifica soltanto una porzione dell’area facente parte del Piano di recupero, ovvero quella individuata come edificabile ed avente una superficie di 73.700 mq, escludendo dalla stima una buona parte dei terreni indicati al punto b), anch’essi ricompresi nel piano di recupero.
Un ulteriore errore era poi, ad avviso dei contribuenti, individuabile nella determinazione del valore di mercato del bene trasformato.
Per il contribuente, infatti, il valore di vendita del costruendo capannone di euro/mq 1.000,00 individuato, dall’Agenzia del Territorio, non trovava alcun riscontro nella realtà immobiliare del Comune di riferimento.
Nel costituirsi in giudizio, a sua volta l’Ufficio evidenziava invece come, nei casi di specie, viene di solito adottato il metodo indiretto, denominato per “valore di trasformazione”, che conduce al valore di un complesso industriale attraverso il confronto tra ricavi e costi di trasformazione del bene, in quanto suscettibile di una trasformazione tecnicamente realizzabile, legalmente possibile ed economicamente conveniente.
In altri termini, il citato procedimento di valutazione consiste nel determinare i costi dell’operazione di trasformazione e ipotizzare quale potrà essere il ricavo che si conseguirà dalla vendita del prodotto edilizio.
I ricorrenti pretendevano invece una valutazione complessiva dell’area, quando però erano le stesse parti contrattuali, che, all’interno del contratto di compravendita, distinguevano il valore degli immobili per gruppi omogenei di appartenenza.
In altri termini, la perizia si era concentrata sull’area produttiva, “settore 2” (con estensione di mq 73.700) proprio perché gli …

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