Il fisco spiega le agevolazioni prima casa

L’art. 1, comma 55, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha aggiunto, a decorrere dall’1 gennaio 2016, il comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui “l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.
In pratica, il dettato normativo prevede che qualora un contribuente, titolare di abitazione prima casa, proceda all’acquisto di un’altra abitazione, al nuovo acquisto può applicarsi l’aliquota d’imposta agevolata, a condizione che il vecchio immobile sia alienato entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. In caso di mancata alienazione, il contribuente ha l’obbligo di corrispondere la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, maggiorata degli interessi di mora e della la sanzione in misura pari al 30% di detta differenza.
Le interpretazioni fornite dalle Entrate nel corso di TeleFisco 2016
Come abbiamo visto, la nuova disciplina trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dall’1 gennaio 2016, e pertanto, l’Agenzia delle Entrate, nel corso di TeleFisco 2016, ha confermato che per gli atti conclusi prima di tale data non può essere chiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove disposizioni nè spetta un credito d’imposta.
L’applicazione dell’aliquota del 2 % è sottoposta alla condizione che il precedente immobile acquistato con le agevolazioni venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto. Il riferimento all’alienazione senza ulteriori specificazioni (affermano le Entrate nel corso di TeleFisco 2016) fa si che la condizione si realizza anche nell’ipotesi in cui la cessione avvenga a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, cc. 3 e 4, della L. 21/11/2000. Pertanto, la modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis “esplica effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione. Resta inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a trasferire entro un anno l’immobile preposseduto”.
L’Amministrazione finanziaria, nel corso di Telefisco 2016, ha fornito una importante attesa precisazione: le novità inserite nel corpo della disciplina prima casa si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile Iva. Infatti, il punto n. 21 della tabella, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 dispone l’applicazione dell’aliquota nella misura del 4% alle cessioni di “case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota”.
Il rinvio operato alle condizioni di cui alla nota II-bis esplica, quindi, effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata Iva del 4%.
Inoltre, le Entrate, sempre nel corso di TeleFisco 2016, hanno esteso l’applicazione del credito d’…

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