Terreni edificabili, piano regolatore e plusvalenza

 
Con la sentenza n. 16622 del 7 agosto 2015 (ud. 14 maggio 2015) la Corte di Cassazione torna ad occuparsi della potenzialità edificatoria del terreno, ai fini della plusvalenza reddituale.
 
La contestazione
Le Entrate, in sede di accertamento, contestano il fatto che la destinazione del terreno ad attrezzature pubbliche non valesse, di per sè, ad escludere l’edificabilità del terreno, dovendo al contrario ritenersi che le limitazioni ed i vincoli contenuti nel PRG denotassero comunque una suscettibilità edificatoria, anche in considerazione del fatto che in quel certificato erano ben evidenziate le differenti sottozone per le quali era esclusa in radice ogni possibilità di edificazione.

Il pensiero della Corte
Afferma la suprema Corte che l’Agenzia “aveva specificamente evidenziato che le limitazioni ed i vincoli stabiliti nel PRG – oltre a denotare l’esistenza di una suscettibilità edificatoria, non risultavano nè idonei, nè sufficienti a privare i terreni in esame di potenzialità edificatoria, rilevando in particolare che parte delle aree ricadevano nella sottozona F vale a dire attrezzature pubbliche di interesse urbano territoriale”.
A fronte di tale specifica censura, la sentenza della CTR “si è limitata a richiamare le risultanze del certificato di destinazione urbanistica, omettendo di precisare se le limitazioni alla potenzialità edificatoria del terreno si riferissero alla solo edilizia residenziale o, in genere, ad ogni possibilità di sviluppo edificatorio e di valutare in particolare la previsione del certificato di destinazione urbanistica, secondo cui parte delle aree rientravano in sottozona F preordinata ad attrezzature pubbliche di interesse urbano territoriale”.
Ed invero, conclude la Corte, in tema di imposte sui redditi, non può escludersi l’imponibilità delle plusvalenze da redditi diversi, prevista dall’art. 67, c. 1, lett. b, del T.U. n. 917/86, “per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all’interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell’area, in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell’area all’edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell’art. 53 Cost. (25273/2014), e tenuto altresì conto che la norma non contiene alcun elemento dal quale possa evincersi la limitazione unicamente all’edilizia residenziale (Cass. 15320/2013)”.

Brevi note
L’attuale art. 67, del T.U. n. 917/86 prevede la tassazione quali redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
 
Pertanto, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono sempre imponibili, indipendentemente dal fatto che il …

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