L'usucapione di immobili ed i profili fiscali

l’usucapione è un modo di acquisizione della proprietà che richiede una situazione di possesso legittimo e protratto nel tempo: tale modo di acquisto della proprietà immobiliare ha alcuni interessanti ed anomali risvolti fiscali

Aspetti generali

L’usucapione (art. 1158, codice civile) è un modo di acquisizione della proprietà che richiede una situazione di possesso legittimo e protratto nel tempo.

Può precisarsi a tale riguardo che un bene può avere un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Se questa situazione si protrae, secondo le disposizioni del codice civile il proprietario perde il diritto di proprietà a favore del possessore.

Per condurre all’acquisizione della proprietà, il possesso del bene (mobile o immobile) deve essere pacifico, non violento e ininterrotto per un periodo di almeno vent’anni. Trascorso il periodo, il giudice adito accerta l’effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.

È irrilevante che il possesso sia di buona o di mala fede (questa circostanza può influire solamente sulla durata del possesso necessario per l’usucapione). Occorre però che il possesso sia goduto alla luce del sole: se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l’usucapione inizia a decorrere solo da quando viene a cessare la violenza o la clandestinità.

Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’art. 1165 del codice civile richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione. L’usucapione è quindi interrotta dall’atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui, non però dalla diffida stragiudiziale del proprietario.

L’usucapione di immobili

Nel caso dell’usucapione di beni immobili, la proprietà si consegue ordinariamente con vent’anni di possesso ininterrotto, ridotti a dieci nel caso di acquisto con un titolo astrattamente idoneo al trasferimento da chi non sia il vero proprietario ed a condizione che l’acquirente si trovasse in una condizione di buona fede al momento dell’acquisto.

L’usucapiente acquista la proprietà del bene o la titolarità del diritto nel giorno in cui si completa il termine (ventennale o decennale) a partire dal giorno di inizio del periodo di riferimento; l’usucapione ha perciò un giorno di perfezionamento, che, almeno in astratto, può essere individuato con esattezza, quello appunto di compimento del termine prescritto.

Potrebbe però risultare difficile stabilire la data esatta dell’inizio del possesso ad usucapionem, e, di conseguenza, anche quella del perfezionamento dell’usucapione.

Esiste però sempre una data «minima», a partire dalla quale è assolutamente certa l’esistenza di un possesso valido ai fini dell’usucapione, e perciò, di riflesso, anche una data a partire dalla quale è certo l’avvenuto compimento dell’usucapione (data cui dovrà far riferimento la sentenza dichiarativa di usucapione).

I terreni e le costruzioni edificate sugli stessi

Attraverso l’usucapione di un terreno, l’usucapiente acquisisce per accessione, unitamente al terreno sul quale insistono, anche le costruzioni edificate prima che si sia verificata l’usucapione (e cioè sia prima dell’inizio del termine valido per l’usucapione che nel corso di esso).

Le costruzioni fabbricate successivamente al compimento dell’usucapione costituiscono invece accessioni direttamente in favore del nuovo proprietario .

La Cassazione – sez. trib., sentenza del 2.7.2003, n. 10435 – ha sottolineato che, in forza del principio dell’accessione delle costruzioni al suolo previsto dall’art. 934 del Codice, le costruzioni edificate su di un terreno appartengono al proprietario del suolo a meno che non venga costituita una separata proprietà superficiaria.

E’ quindi irrilevante che l’edificio costruito sul terreno usucapito possa essere stato costruito dallo stesso usucapiente, se lo ha fatto prima di acquisire il diritto di proprietà sul suolo con il pieno decorso del periodo prescritto di possesso qualificato; la legge dispone solamente che il terzo che abbia edificato su terreno altrui con…

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