La valutazione automatica (prezzo-valore) degli immobili ai fini della determinazione dell'imposta di registro

Con la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha diramato una vera e propria guida operativa in materia di imposta di registro, con l’obiettivo di rendere omogenea eduniforme la tassazione degli atti notarili su tutto il territorionazionale.

Puntiamo la nostra attenzione sulla valutazione automatica degli immobili.

 

La valutazione automatica degli immobili

La determinazione del valore degli immobili sulla base delle rendite catastali (cd. valutazione automatica) inibisce il potere di accertamento di valore da parte dell’amministrazione finanziaria nei casi in cui il corrispettivo indicato in atto sia pari o superiore al valore catastale degli immobili trasferiti, determinato moltiplicando la rendita rivaluta per appositi coefficienti.

 

La norma

Ai sensi dell’art. 52, c. 4, del TURNon sono sottoposti a rettifica il valore ocorrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione direndita, dichiarato in misura non inferiore per i terreni a 75 volte ilreddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a 100 volteil reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabilitiper le imposte sui redditi, né i valori o corrispettivi della nudaproprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiaratiin misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degliartt. 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifichedei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gliatti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli attigiudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo aquello di pubblicazione dei decreti previsti dagliartt. 87e88del D.P.R.29/09/1973, n. 597, nonché per le scritture private non autenticatepresentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presentecomma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanisticiprevedono la destinazione edificatoria”.

Il successivo comma 5 del citato articolo 52 prevede che i moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con Decreto del Ministro delle Finanze pubblicato nella Gazzetta Ufficiale.

L’art. 52, c. 5-bis, dispone, inoltre, che la valutazione automatica non si applica per le cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle che rientrano nell’ambito di applicazione del prezzo-valore.

Il meccanismo della valutazione automatica fondata sulle rendite catastali ha subito modifiche nel corso degli anni, sia a causa delle variazioni delle tariffe d’estimo sia per effetto dell’aggiornamento dei moltiplicatori applicabili.

Dal 29 novembre 2006, il moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B è rivalutato nella misura del 40%.

 

TIPOLOGIA

MOLTIPLICATORE AUMENTATO DEL 20%

Terreni

90

Categoria C/1 ed E

40,8

Categoria A/10 e D

60

Tutti gli altri fabbricati

120

Categoria B

140

Fabbricati “Prima Casa”

110

 

In definitiva i coefficienti, da applicare alle rendite, sono i seguenti:

 

TIPOLOGIA

COEFFICIENTE

Terreni

112,5

Categoria C/1 ed E

42,84

Categoria A/10 e D

63

Tutti gli altri fabbricati

126

Categoria B

176,40

Fabbricati “Prima Casa”

115,5

 

Il sistema del prezzo-valore

L’art. 1, c. 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge Finanziaria per il 2006) ha introdotto, a decorrere dal 1° gennaio 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile, così come determinata dalla lettura delle previsioni di cui agli articoli 43, 51 e 52 del TUR.

L’art. 1, c. 497, predetto stabilisce, infatti, che in presenza di determinati requisiti di natura soggettiva ed oggettiva e di specifiche condizioni, la base…

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