La donazione di un terreno edificabile e la successiva vendita da parte del parente del donatario

Aspetti generali
L’istituto della donazione, ben conosciuto in ambito civilistico, può essere utilizzato per ridurre gli oneri tributari derivanti dal trasferimento di beni immobili, in una prospettiva che l’Agenzia delle Entrate e la Corte di Cassazione ritengono elusiva (in quanto volta alla strumentalizzazione di norme giuridiche con la finalità esclusiva o prevalente di evitare – o ridurre – il carico impositivo).
In pratica, se la donazione è seguita da una cessione, l’amministrazione ritiene che i due negozi potrebbero essere stati conclusi al fine di azzerare l’eventuale plusvalenza che si sarebbe venuta a formare in occasione della cessione, considerato che l’art. 68, secondo comma, del TUIR, stabilisce che, per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione, si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati.
Le modifiche normative apportate negli anni in tale settore, con chiara finalità antielusiva, lasciano scoperti taluni comportamenti indotti, in modo abbastanza evidente, da finalità esclusivamente fiscali, che per tale motivo sono stati oggetto di censura da parte dell’amministrazione.
Con riferimento a tali ipotesi, la giurisprudenza di legittimità ha assunto una posizione sfavorevole, sulla linea (che via via si afferma in modo sempre più netto) del disconoscimento agli atti inquadrabili nello schema dell’abuso del diritto.

Le donazioni elusive
Allo scopo di eludere le norme impositive che rendono imponibili le plusvalenze emergenti in sede di cessione degli immobili, è stata spesso adottata dai contribuenti la «tecnica» della donazione simulata seguita dalla rivendita del cespite da parte del donatario.
In tale ipotesi, era utilizzato l’art. 68, secondo comma, del Testo Unico, nella previgente formulazione, in base alla quale «per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo d’acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione».
In tale contesto, la donazione (simulata) da A a B non generava plusvalenze per espressa previsione normativa [art. 67, primo comma, lett. b), TUIR], mentre la successiva cessione dell’area, a un prezzo pari a quello dichiarato nell’atto di donazione, non generava plusvalenze perché non vi era alcuna discrasia tra il costo fiscalmente riconosciuto dell’area e, per l’appunto, il prezzo di cessione.
L’intervento del D.L. n. 223/2006 ha comportato lo scardinamento di tale meccanismo elusivo, dato che ora la cessione del terreno rileva fiscalmente anche se avvenuta a titolo gratuito.
Per quanto concerne le condizioni per l’imponibilità, l’art. 37, comma 38, lett. b), del decreto, prevede la tassazione della plusvalenza conseguita a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per donazione, se non sono decorsi 5 anni dalla data di acquisto dell’immobile da parte del donante alla data della cessione.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate 4.8.2006, n. 28/E, ha chiarito che l’efficacia innovativa delle nuove disposizioni fa sì che esse risultino applicabili alle sole cessioni effettuate a partire dalla data di entrata in vigore del decreto, e che – secondo quanto stabilito dal successivo comma 39 dell’art. 37, che sul punto modificava l’art. 68 del TUIR, nel caso della cessione di immobili provenienti da donazioni entro 5 anni a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante, la plusvalenza è determinata confrontando il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Aree edificabili: la nozione storica
L’art. 67, c. 1, lett. b, D.P.R. 22.12.1986, n. 917 dispone l’assoggettamento a tassazione, in ogni caso, delle «plusvalenze realizzate a seguito di …

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