Compravendite di immobili: il prezzo–valore


Il comma 497, dell’art. 1, della legge n. 266 del 23 dicembre 2005 ha previsto che, in deroga alle disposizioni di cui all’art. 43 del T.U. dell’imposta di registro, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi a oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato attraverso i coefficienti catastali rivalutati e moltiplicati, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.


E’ stata, inoltre, prevista pure una riduzione del 20% dei compensi ai notai sul valore di vendita dichiarato.


In pratica, in atto, possono esservi due diversi importi: l’uno sulla quale calcolare le imposte e l’altro relativo al prezzo.


Le condizioni di applicazione della norma sono, quindi, due:


·        cessione di beni immobili tra persone fisiche, ovvero soggetti che non agiscono nell’ambito di attività commerciali, artistiche o professionali;


·        cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. 


 


Il comma 21, dell’art. 35 del D.L. n. 223/06, convertito, con modificazioni, in legge n. 248/06, ha integrato e modificato parzialmente le regole approvate dalla legge n. 266/2005.


In  particolare,  come rilevato dalla circolare n. 28/06, “viene  espressamente  ribadito  che  le  parti  hanno l’obbligo di indicare nell’atto l’effettivo corrispettivo pattuito  per  la cessione, fermo restando  che  la  tassazione  ai  fini  delle  imposte  di registro, ipotecaria e catastale avviene sulla base del valore catastale”.


Tale criterio automatico e agevolato  di  determinazione  della  base  imponibile, tuttavia, viene meno nell’ipotesi in  cui  le  parti  occultino,  anche  in parte, il corrispettivo effettivamente pattuito e lo  dichiarino  nell’atto in misura inferiore.


In tal caso, le  parti  dovranno  corrispondere  le  imposte calcolate sull’intero corrispettivo effettivamente pattuito, con  applicazione  della sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento  della  differenza tra l’imposta dovuta e  quella  già  applicata  in  base  al  corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della  sanzione  eventualmente  irrogata  ai sensi dell’art. 71 del D.P.R. n. 131 del 1986.


Inoltre, il comma 21, dell’art. 35, del D.L. n. 223/06, convertito, con modificazioni, in legge n. 248/06 ha disposto una ulteriore riduzione degli onorari notarili dal 20 per  cento  al 30 per cento.


Il comma 22 dell’art. 35 del D.L.n. 223/06, conv. con modif. in legge n. 248/06, ha imposto che, all’atto della cessione dell’immobile, anche  nei  casi  di  operazioni soggette ad Iva, le parti devono rendere una dichiarazione  sostitutiva  di atto di notorietà che indichi:


– le modalità di pagamento;


– l’eventuale ricorso ad attività di mediazione;


– le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e  l’indicazione  della  partita  Iva  o  del  codice fiscale dell’agente immobiliare.


 


Se tale dichiarazione viene omessa o resa in modo mendace o incompleto i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento di valore  ai  sensi dell’art.52 del D.P.R. n. 131 del  1986,  oltre  all’applicazione  di  una sanzione amministrativa da euro 500 a 10.000.


Tali nome si applicano –  come disposto dal comma 23 dell’art. 35 –  per  gli  atti pubblici formati e le scritture private autenticate a decorrere dal secondo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del  decreto, cioè dal 6 luglio 2006.


 


La rettifica di valore e di corrispettivo


 


Il comma 23-ter dell’art. 35, inserito nel testo del D.L. n. 223/06 in sede di conversione, ha introdotto un ulteriore comma  5-bis  all’art. 52  del  D.P.R. n. 131 del 1986, recante disposizioni in tema di rettifica del valore degli immobili, a decorrere dal 12 agosto 2006.


Ai sensi del predetto comma 5-bis, le disposizioni  dei  commi  4  e  5 dell’art. 52  citato  non  si  applicano  relativamente  alle  cessioni  di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266 del 2005, cioè alle cessioni diverse  da  quelle che intervengono fra persone fisiche che  non  agiscono  nell’esercizio  di attività commerciali, artistiche o professionali aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.


Come è noto, il comma 4 dell’art. 52, del D.P.R. n. 131/1986 esclude    per  gli  immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita – il potere dell’ufficio di rettificare il valore dell’immobile se dichiarato in misura  non  inferiore all’importo risultante dalla moltiplicazione della rendita per  determinati coefficienti (conformemente, cioè, al valore catastale).


Per effetto  della  rimozione  del  predetto  limite  alla  potestà  di rettifica, agli atti prima richiamati tornano applicabili  le  disposizioni generali enunciate all’art. 52, comma 1, del  citato  D.P.R.  n.  131,  che consentono all’ufficio di rettificare il valore dichiarato sulla  base  del valore venale dell’immobile.


Il sistema del “prezzo – valore”  è stato modificato  dalla  Finanziaria  per  il  2007.  In particolare il comma 309 dell’unico articolo ha  sostituito  nel  comma  497 dell’art. 1 della L. n. 266 del 2005 e successive modificazioni,  le  parole “per le sole cessioni fra persone fisiche” con le seguenti: “e  fatta  salva l’applicazione dell’art. 39, primo comma, lettera  d),  ultimo  periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n.  600,  per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche“.


In virtù di tale modifica, a partire dal 1° gennaio 2007 la  regola  del “prezzo-valore” viene estesa  a  tutte  le  compravendite  di  abitazioni  e relative pertinenze soggette all’imposta di registro, nelle quali la  parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di  attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore  (vale  a dire persona fisica o persona  giuridica),  a  condizione  che  l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.


In pratica, attraverso il sistema del prezzo-valore la base imponibile è determinata in modo automatico, moltiplicando la rendita catastale rivalutata per i coefficienti (1), indipendentemente dal prezzo indicato nel contratto.


Per  effetto  dell’aggiunta  del  comma  5-bis  all’art. 52  del   D.P.R. n. 131/86, l’accertamento di valore si estende alla generalità degli atti  di  cessione di immobili per i quali non ricorrano i presupposti  previsti  dall’art. 1, comma 497, della L. n. 266 del 2005 e successive modificazioni.


 


Per quanto riguarda gli immobili trasferiti nell’ambito di una  cessione di azienda, gli stessi sono suscettibili di accertamento di valore  in  base al nuovo comma 5-bis dell’art. 52  del  T.U. imposta di registro,  rientrando  nell’ambito  delle cessioni di immobili diverse da quelle disciplinate dall’art.1, comma 497, della L. n. 266 del 2005.


Inoltre, l’art. 1, comma 48, della L. n. 296/06, ha introdotto significativi elementi di novità, disponendo che, all’atto della cessione dell’immobile, anche  se  assoggettata  ad IVA, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione  sostitutiva di atto di notorietà  recante  l’indicazione  analitica  delle  modalità  di pagamento del corrispettivo.








Tavola 1: obbligo delle parti


Tavola 1: obbligo delle parti


 


 


 











a) dichiarare se si è avvalsa di  un  mediatore  e,  in caso affermativo,  fornire i  dati  identificativi  del  titolare,  se  persona  fisica,  o  la denominazione, la ragione  sociale  ed  i  dati  identificativi  del  legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del  mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;


b) indicare il codice fiscale o la partita IVA;


c) indicare il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della  camera  di  commercio,  industria,  artigianato  e  agricoltura  di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o  mediatore che ha operato per la stessa società;


d) dichiarare l’ammontare della spesa sostenuta per l’attività di mediazione e  le  modalità di pagamento della stessa.


 


In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione ai sensi della  legge  3  febbraio  1989,  n.  39,  e  successive modificazioni, il notaio è obbligato ad  effettuare  specifica  segnalazione all’Agenzia delle Entrate di competenza.


In caso  di  omessa,  incompleta  o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22,  si  applica  la  sanzione amministrativa da 500  euro  a  10.000  euro  e,  ai  fini  dell’imposta  di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’art. 52, comma 1, del T.U. 26.4.1986, n. 131.


 


La R.M. n. 320/2007


 


Il 9 novembre 2007 l’Agenzia delle Entrate ha diramato la R.M. n. 320, con la quale ha affermato che la permuta di immobili a uso abitativo, effettuata tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, rientra nel campo di applicazione del principio del “prezzo-valore”.


Resta fermo che le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto sia il corrispettivo pattuito che il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati.


Le Entrate aderiscono, quindi, alla tesi del notaio istante, secondo cui il  regime  di  cui  all’articolo 1, comma 497, legge n.  266  del  2005 e’ applicabile anche alla permuta in esame, in quanto anch’essa si  caratterizza  per  la previsione di un corrispettivo che, seppur non espresso  in  una  somma  denaro,  va  individuato nel trasferimento di un bene immobile.                                                               


L’Amministrazione finanziaria, nella risoluzione appena emanata, prende le mosse dall’individuazione dei negozi  giuridici  qualificabili  come “cessioni”, verificando se nello schema della cessione possa esservi ricompresa anche la permuta.       


La permuta,  ai  sensi  dell’articolo  1552 del Codice civile, “…è il contratto che  ha  per  oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose e diritti, da un contraente all’altro”.                                 


Si tratta,  quindi,  di  un  contratto mediante il quale i contraenti si trasferiscono reciprocamente  la  proprietà di  cose  o  altri  diritti.  In sostanza l’oggetto    della   permuta,   che   deve   essere   determinato   o determinabile, è costituito dai beni e diritti che vengono scambiati.       


La disciplina  della  permuta  coincide sostanzialmente con quella della vendita, tant’e’  che  l’articolo 1555 del codice civile dispone che “Le norme stabilite per  la  vendita  si  applicano  alla  permuta,  in quanto siano con questa compatibili”.                                                          


La permuta si differenzia dalla vendita perchè, mentre con la vendita si scambiano cose o diritti con denaro,  nella  permuta si scambiano cose e diritti con altre cose o altri diritti.                                                                      


La differente  causa  giuridico    economica  posta  a  fondamento  dei predetti contratti,  non  esclude  che  in  entrambi  i negozi si realizzi una cessione a fronte di un corrispettivo.                                       


Al riguardo,  le Entrate richiamano la  risoluzione  n.  136 del 14 giugno 2007, dove è stato precisato  che  “…sono  ora  soggette  al  principio  del prezzo – valore (introdotto   dalla   Legge   23  dicembre  2005,  n.  266),  quindi  a tassazione sulla  base  del  valore  catastale, e non del prezzo dichiarato in atto dalle  parti,  tutte  le  cessioni soggette ad imposta di registro in cui l’acquirente persona  fisica  non  agisca  nell’esercizio  di  impresa, arte o professione“.                                                                 


“…La previsione   legislativa  del  comma  497  citato  ha  sempre  ad oggetto la  cessione.  Infatti, come sopra precisato, tale disposizione – ai fini dell’applicazione  del  criterio  catastale  per  la determinazione della base imponibile    fa  generico  riferimento  alle cessioni aventi ad oggetto immobili ad  uso  abitativo  e  relative pertinenze, senza qualificare il tipo di cessione“.                                                                


Precedentemente, sempre le Entrate, con la risoluzione  n.  121  del 1 giugno 2007, avevano   precisato    che   “…rientrano   nell’ambito   applicativo dell’articolo 1,  comma  497  in esame non solo le fattispecie traslative in senso stretto  ma  anche  gli  acquisti a titolo derivativo – costitutivo, gli atti traslativi  della  nuda  proprietà,  gli  atti  di rinuncia e ogni altro negozio assimilato  al  trasferimento,  per  il  quale  la  base imponibile e’ determinata con  riferimento  al  valore  del bene oggetto dell’atto, ai sensi dell’articolo 43  del  Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131…”.                   


Alla luce  delle  considerazioni  che  precedono,  le Entrate sono, quindi, del parere che,  nella  nozione  di  “ cessione”, di cui all’articolo 1, comma 497, legge 23  dicembre  2005,  n.  266  e successive modificazioni e integrazioni, “ rientri anche  il  contratto  di  permuta, di cui all’articolo 1552 del codice ivile”.                                                                       


In presenza  dei  requisiti  di  legge, al negozio permutativo descritto si  applica  la  disposizione  di cui all’articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni e integrazioni.    


Gli estensori del documento di prassi precisano che sarà  comunque  necessario indicare in atto il conguaglio pattuito dalle  parti  nonchè  il  valore  attribuito  a  ciascuno  dei  beni permutati.                                                                    


Francesco Buetto


 


26 Novembre 2007








NOTE


(1) Per gli immobili ad uso abitativo, la rendita catastale, rivalutata del 5% va moltiplicata 110, se trattasi di abitazioni aventi la caratteristica di “ prima casa”; e per 120 per gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluso  A10 e C1.


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