Compravendite immobiliari, prezzo-valore e potestà accertativa

La norma sul prezzo-valore consente oggi la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite.
Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (“simulazione del prezzo”), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.
Deve comunque trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).
Deve trattarsi inoltre di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine…). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria, il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale.
Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale.
Si ritiene concordemente che la nozione di “cessione” comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).
La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio.
Il meccanismo del prezzo-valore si applica in ogni caso a condizione che nell’atto sia indicato l’intero prezzo pattuito.
Presenti tutti tali presupposti, ove l’acquirente si avvalga delle norme sul prezzo-valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo.
Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono però dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa.
In un contesto antecedente a tale disciplina, in parte coincidente con quella previgente, in particolare sotto il profilo del valore automatico preclusivo di accertamento, è intervenuta la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1510 del 27.01.2016.
Nel caso di specie il contribuente cedeva a due acquirenti, rispettivamente, la nuda proprietà e l’usufrutto di un immobile, composto da abitazione e box auto, sito in Roma, dichiarando, ai sensi dell’articolo 52, comma 4, d.p.r. 131/86, il valore complessivo di euro 135.000,00.
L’Agenzia delle entrate notificava quindi avvisi di accertamento e liquidazione, rettificando il valore dichiarato in atto ad euro 264.000,00, sul presupposto che il valore automatico risultante dall’applicazione dell’articolo 52, comma 4, d.p.r. 131/86 ammontava ad euro 136.466,00.
I contribuenti proponevano allora distinti ricorsi alla CTP di Roma, deducendo che la differenza tra il valore dichiarato in atto ed il valore accertato, pari ad curo 1.466,00, era frutto di mero errore di calcolo commesso in sede di stipula del contratto di compravendita, sicché l’avviso di accertamento doveva considerarsi illegittimo.
La Commissione accoglieva entrambi i ricorsi, rideterminando il valore finale del bene in euro 136.466,00, corrispondente a quello calcolato sulla base della valutazione automatica di cui all’articolo 52, comma 4, dpr 131/86.
Le sentenze erano confermate dalla Commissione Tributaria Regionale sul rilievo che il valore dichiarato in atto era in lieve misura inferiore a quello desumibile dal procedimento previsto dall’articolo…

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