Contratto di mantenimento: vale la regola del prezzo-valore

Contratto di mantenimento: con la Risoluzione del 25 agosto 2017 n. 113, emanata per consulenza giuridica dall’Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa, nei confronti degli Uffici dell’Amministrazione, Direzione Regionale dell’Abruzzo, in materia di “Applicabilità della regola del c.d. ‘prezzo valore’ anche ai “contratti atipici di mantenimento – Articolo 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266”, le Entrate sono intervenute in riferimento alla possibilità di applicare la regola cosiddetta del “prezzo-valore”, di cui all’articolo 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266 ai contratti con cui, a fronte di un corrispettivo costituito dal trasferimento della proprietà di un immobile, una delle parti in causa si obbliga, vita natural durante dell’altra, a prestarle assistenza morale e materiale.
Prima di entrare nel merito del documento di prassi dell’Amministrazione è bene ricordare che in riferimento a tali fattispecie contrattuali la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza 19 luglio 2011 n. 15848, ha stabilito che il contratto con il quale una parte cede ad un’altra un bene immobile in cambio dell’obbligo del compratore di fornire “assistenza di ogni genere” unitamente ad “alloggio e vitto e ogni altro genere utile e necessario al sostentamento ed abbigliamento” si configura un contratto atipico di mantenimento caratterizzato dall’aleatorietà.
Come precisato dalla Suprema Corte l’individuazione dell’aleatorietà postula la comparazione delle prestazioni sulla base di dati omogenei (quali la capitalizzazione della rendita reale del bene, del capitale trasferito e la capitalizzazione delle rendite e delle utilità periodiche dovute nel complesso dal vitalizzante) secondo un giudizio di presumibile equivalenza o di palese sproporzione da impostarsi con riferimento al momento di conclusione del contratto ed al grado ed ai limiti di obiettiva incertezza, sussistenti a detta epoca, in ordine alla durata della vita ed alle esigenze assistenziali del vitalizio.
La Corte di Cassazione ha poi provveduto ad evidenziare che nel contratto atipico di mantenimento l’aleatorietà è più accentuata rispetto al contratto di rendita vitalizia in quanto le prestazioni non sono predeterminate nel loro ammontare ma variano, giorno per giorno, secondo i bisogni (anche in ragione dell’età e della salute) del beneficiario ed ha chiarito che nel contratto di mantenimento atipico l’aleatorietà è esclusa soltanto se, al momento della conclusione, il beneficiario era affetto da malattia che, per natura e gravità, rendeva estremamente probabile un rapito esito letale ovvero se il beneficiario aveva un’età talmente avanzata da non poter certamente sopravvivere, anche secondo le previsioni più ottimistiche, oltre un arco di tempo determinabile.
Fatte queste premesse di ordine metodologico, indispensabili per poter inquadrare al meglio la questione di cui all’oggetto, possiamo ora passare ad approfondire le modalità in base alle quali a quelli che vengono definiti come “contratti atipici di mantenimento” è possibile applicare la regola del cd. “prezzo-valore” e non il generale criterio di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro e ipocatastali. La conferma in proposito è arrivata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 113/E, come, come già accennato, è stata emanata lo scorso 25 agosto. I contratti in questione, assai diffusi nella prassi, stabiliscono, in genere, quale corrispettivo del trasferimento di un immobile, l’obbligo, vita natural durante di una parte, a prestare assistenza morale e materiale nei confronti dell’altra.
La regola del “prezzo-valore”, prevista dalla Finanziaria 2006 (articolo 1, comma 497, Legge n. 266/2005, secondo cui: “497. In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della …

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