Cessioni di aziende con immobili: distonie per le imposte ipotecarie e catastali

Cessione o donazione di azienda: i casi di esenzione da imposte ipotecarie e catastali

 Si ricorda come qualora la successione o donazione di azienda si effettui a favore del coniuge e/o dei discendenti, e questi proseguano l’attività per almeno cinque anni, è prevista l’esenzione da imposte (art. 3 comma 4-ter del D.Lgs. 346/1990 -TUS) e quindi anche l’esenzione per le imposte ipotecarie e catastali.

Nel caso in cui la donazione/successione non dovesse, invece, rispettare questo requisito soggettivo, si renderanno dovute le normali imposte sulle donazioni/successioni (ovviamente con l’applicazione delle franchigie del caso) e, in presenza di immobili, si rendono dovute le imposte ipotecarie del 2% (3% in presenza di immobile strumentale per natura o compreso in piani urbanistici) e catastali deìl’1%.

Diversamente, nel caso della cessione di azienda con immobili si rendono applicabili le imposte ipotecarie e catastali fisse in misura di 50 euro l’una (art. 10 comma 3 del D.Lgs. 23/2011).

Infine, dall’1/1/2022 il trasferimento di immobili strumentali nell’ambito di una cessione di azienda o di ramo di azienda è tassato con l’imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale complessiva di euro 600. Legge n. 234/2021, art.1, comma 237.

Per immobili strumentali, al di là dell’effettivo utilizzo, si devono intendere gli immobili accatastati nelle categorie A/10,B,C,D ed E (Circolare 22/E/2013, 18/E/2013 e precedenti).

Le condizioni da rispettare

Questo al rispetto di due condizioni:

1. continuazione della attività della azienda ceduta almeno per 5 anni;
    
2. mantenimento degli assetti occupazionali, senza ulteriori specificazioni.

Non è in ogni caso richiesta, alcuna assunzione di impegno.

Inizialmente erano sorti dubbi, circa l’applicabilità della norma, se generale oppure limitata all’attuazione dei piani di cui ai commi precedenti.

L’interpretazione restrittiva dell’Agenzia Entrate

La circolare n. 3/E del 4 febbraio 2022 ha dato una interpretazione restrittiva, limitando l’applicazione agli atti di cui ai commi 224 e seguenti della legge 234/2021.

Quindi agevolazioni limitate ad aziende che abbiano impiegato almeno 250 dipendenti (comma 225) e intendano chiudere una sede, una filiale, un reparto, con cessazione dell’attività (comma 224).

In conclusione, questi i casi che si possono oggi verificare:

• donazione/successione di azienda con immobili, esente (se al coniuge, e/o ai discendenti, che la proseguono): imposte ipotecarie e catastali non dovute;
   
• donazione /successione di azienda con immobili, a chicchessia, familiare o non familiare, che non gode di esenzione ex art. 3 comma 4 -ter DLgs. 346/90: ipotecarie 2% (3% se strumentale per natura) e catastali 1%;
   
• cessione di azienda con immobili: ipotecarie e catastali 50+50 euro;
   
• cessione di azienda con immobili strumentali con almeno 250 dipendenti, da mantenere, con previsione di chiusura di una sede, filiale, reparto o cessazione della attività: imposte ipotecarie e catastali complessivamente euro 400 (con il registro, euro 600).

È di tutta evidenza la distonia.

Al di là dello specifico regime introdotto per certe operazioni, dall’1 gennaio 2022, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali si tratta in maniera agevolata la cessione di azienda con immobili, e non così la donazione/successione di azienda, non effettuata nei confronti del coniuge o dei discendenti.

È evidente che la logica stride, trattando in misura più conveniente la cessione rispetto alla donazione/successione di una azienda con immobili.

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A cura di Giuseppe Rebecca

Lunedì 28 marzo 2022