Legittimità del metodo comparativo

La Corte di Cassazione si esprime confermando la legittimità del metodo comparativo per la rettifica del valore di cessione di un terreno.

Legittimità del metodo comparativo

Legittimità del metodo comparativo: il fatto

Con l’ordinanza n. 34183 del 20 dicembre 2019 si esamina il caso di una srl nel novembre 2007 acquistava la quota di 1/2 di un terreno il cui valore veniva dichiarato in atto per euro 3.352.400,00.

L’Ufficio sottoponeva il terreno a valutazione ai sensi degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, ed elevava il valore ad euro 5.200.000,00, sulla base del solo riferimento comparativo alle risultanze di un contratto di acquisto di un terreno confinante ed in tutto assimilabile a quello in questione, concluso nel dicembre del 2007 dalla stessa società.

L’avviso, impugnato dalla contribuente di fronte alla commissione tributaria provinciale di Bologna, giudicato da questa illegittimo, veniva considerato parimenti illegittimo dalla commissione tributaria regionale della Emilia Romagna.

 

Legittimità del metodo comparativo: il pensiero della Corte

Il ricorso in Cassazione da parte dell’Amministrazione finanziaria è stato accolto dagli Ermellini.

Per la Corte, le disposizioni degli artt. 51 e 52, comma 2 bis, d.P.R. 131/86 stabiliscono che, per l’eventuale rettifica del valore dei beni immobili o diritti reali immobiliari dichiarato in contratto, deve aversi riguardo “ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni” (art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986).

Inoltre la motivazione della rettifica deve indicare, a pena di nullità, “I presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato” o, ove faccia “riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale” (art. 52, comma 2 bis, d.P.R. 131/86).

Nel caso di specie, l’Ufficio ha fondato la rettifica del valore del bene oggetto del contratto stipulato dalla srl, “sul confronto con il valore di un immobile di analoghe caratteristiche, dichiarato in altro contratto concluso a breve distanza di tempo dalla medesima società e precisamente indicato nell’avviso di accertamento”.

E’, quindi, evidente per la Corte l’errore compiuto dalla Commissione regionale ritenendo non rispettate le norme di legge evocate.

 

Legittimità del metodo comparativo: brevi note

Per l’individuazione del valore venale occorre fare riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUIR, ossia ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai comuni. 

La stessa Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2564 del 2 febbraio 2018, ha ritenuto invece illegittimo l’accertamento, se nell’avviso sono allegati soltanto generici richiami alla posizione e agli altri atti di trasferimento di beni similari a quello oggetto di contestazione.

Secondo i massimi giudici, l’avviso  non solo non allegava gli atti di comparazione presi a riferimento, né riportava il contenuto essenziale a sostegno della pretesa impositiva.

Nemmeno li indicava nei loro estremi di registrazione e pubblicazione, in maniera tale da…

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