Determinazione del valore di un immobile tramite la comparazione con trasferimenti aventi ad oggetto immobili similari

uno dei metodi per valutare la congruità del prezzo di una compravendita immobiliare è quello di confrontare il valore dell’immobile oggetto di controllo con quello di compravendite altri immobili aventi caratteristiche merceologiche similari: tale tipo di confronto genera ovviamente molte problematiche, soprattutto se il fisco emette un accertamento motivato da tale parametro

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Per i trasferimenti immobiliari, la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto. Per valore, ai sensi dell’articolo 51 comma 1 del DPR n. 131/86 si assume quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Lo stesso decreto precisa anche che, gli atti che hanno per oggetto beni mobili o diritti reali immobiliari, per valore si intende quello venale in comune commercio. Una volta liquidata l’imposta principale in sede di eventuale accertamento di valore, l’Agenzia delle Entrate, effettua un controllo volto a stabile se il corrispettivo indicato in atto rifletta effettivamente il valore venale in commercio. Gli uffici effettuano una valutazione di congruità circa il valore o il corrispettivo indicato in atto dalle parti, verificandone la corrispondenza al valore venale in commercio. L’amministrazione finanziaria, qualora accerti che il valore indicato in atto dalle parti, sul quale sono state liquidate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, risulta inferiore al valore venale, emette un unico atto con il quale rettifica il valore dichiarato, liquida le maggiori imposte a versare, liquida gli interessi e le sanzioni1.Sotto il profilo sanzionatorio, se il valore accertato dall’ufficio supera il valore dichiarato in atto dalle parti, l’articolo 71 del DPR n. 131/86 distingue due fattispecie:

  • l’atto non ha oggetto immobili, per i quali risulta applicabile l’istituto della valutazione automatica ai sensi dell’art. 52 del DPR n. 131/86. Viene irrogata sanzione tra il 100% e il 200% della maggiore imposta dovuta, soltanto se la differenza tra il valore accertato e quello indicato dalle parti nell’atto supera il 25% del valore accertato;

  • l’atto ha per oggetto immobili, per i quali risulta applicabile l’istituto della valutazione. In tale caso si applica una sanzione tra il 100% e il 200% della maggiore imposta dovuta, a prescindere dall’entità della differenza.

Criteri di valutazione per gli immobili

Ai sensi dell’articolo 51 comma 3 del DPR n. 131/86 l’Amministrazione finanziaria, verifica la corrispondenza al valore venale in comune commercio del valore o del corrispettivo indicato in atto, con riguardo:

  1. ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, aventi per oggetto gli stessi immobili, altri di analoghe caratteristiche e condizioni secondo il criterio comparativo;

  2. al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari secondo il criterio di capitalizzazione;

  3. ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni.

Parametri

L’art. 51, c. 3, del D.P.R. n. 131/1986, nell’indicare i criteri2 cui si deve attenere l’Ufficio nel controllo del valore commerciale degli immobili o diritti reali immobiliari, fa richiamo, oltre al parametro comparativo e a quello del reddito, “ad ogni altro elemento di valutazione”3; da quest’ultima ampia previsione residuale non si vede come possano essere esclusi i riferimenti, certamente rilevanti ai fini della stima del bene, relativi alla sua destinazione, alla collocazione, alla tipologia, alla superficie, allo stato di conservazione, all’epoca di costruzione etc., con l’evidente conseguenza che, ogni qual volta manchino tali specifici riferimenti, non può ritenersi legittimamente suffragata da obbiettivi riscontri la soggettiva valutazione erariale. Non può esservi dubbio sul fatto che, in tema di imposta di registro, ai fini della rettifica del valore dichiarato, la comparazione con trasferimenti…

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