Le locazioni brevi negli aspetti operativi e contabili

Il tema dell’innovazione dell’offerta turistica, nel suo passaggio dall’offerta alberghiera all’offerta para-alberghiera, sempre più diffusa, pone il problema di inquadrare correttamente in ambito civilistico, amministrativo, contabile e fiscale, tutti i rapporti che si creano e che vedono sempre più spesso questo tipo di offerta organizzata in base ad un rapporto trilaterale costituito dal proprietario dell’immobile, l’agenzia immobiliare intermediaria e il turistica che soggiornerà temporaneamente nell’abitazione messa disposizione.
Vediamo di approfondire i singoli aspetti del caso.

locazioni brevi negli aspetti operativi e contabiliLe locazioni turistiche: premessa

 

In un documento sul tema delle locazioni turistiche elaborato dalla Fondazione Nazionale dei Commercialisti dal titolo: “La fiscalità delle locazioni turistiche[1]  si legge:

 

la vocazione turistica del nostro Paese rende la locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze un’attività che crea un rilevante effetto di volano economico. Concorre a creare ricchezza nell’intero territorio dello Stato, anche in zone geografiche che maggiormente hanno risentito della crisi economico-finanziaria, cui è conseguita una significativa contrazione del mercato del lavoro”.

 

Nella nozione di locazione turistica viene ricondotta un’attività ricettiva che consiste nella messa a disposizione totale o parziale di un immobile ad uso abitativo quindi classificato in base alle categorie: A/1, A/3, A/4, A/5, A/7, A/8 e A/11, a favore di turisti interessati a soggiorni di breve durata.

La regolamentazione di settore trova nel Codice del Turismo (D. Lgs. 23/05/2011 n. 79) la fonte normativa che possiamo definire “legge quadro”, ma poi demanda alla regolamentazione regionale e locale, il compito di definire nel dettaglio la classificazione della tipologia di strutture ricettive e la regolazione in dettaglio delle stesse.

Ricordiamo che con la sentenza della Corte Costituzionale n. 80 del 25/04/2012, è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale di diversi articoli del Codice del Turismo, riconfermando che la potestà legislativa in materia di turismo alberghiero ed extra alberghiero, spetta alle Regioni.

 

Modalità di svolgimento dell’attività di locazione turistica

 

Secondo il Codice del Turismo l’attività di locazione turistica può essere svolta secondo le seguenti modalità:

 

  1. gli esercizi di affittacamere definiti come strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari;
     
  2. i bed & breakfast definiti come strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare, purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
     
  3. le unità abitative ammobiliate ad uso domestico definite come strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero che possono essere gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

 

Occorre sottolineare che la normativa quadro sul Turismo appare non convergente con la normativa nazionale contenuta nell’art. 4 del D.L. 50/2017, che fissa tra le caratteristiche delle locazioni brevi, quelle non superiori a 30 giorni.

Ed è su queste ultime che si concentrerà la nostra attenzione nel presente intervento, con la specificazione posta dal Codice del Turismo che può configurarsi l’ipotesi della locazione di case ammobiliate “non imprenditoriale” solo se:

 

  • il numero degli alloggi disponibili non supera le 4 unità;
     
  • l’esercizio della locazione immobiliare non avviene in forma imprenditoriale, condizione che ricorre se l’attività risulta svolta in via abituale ed organizzata.

 

Un aspetto che andrà valutato con una certa attenzione, per quanto riguarda le locazioni immobiliari, è quello che vede l’intervento di agenzie immobiliari o delle società di gestione immobiliare che potrebbero agire in sostituzione dei diretti proprietari immobiliari, in forza di un mandato con o senza rappresentanza.

 

Profili fiscali delle locazioni brevi

 

Approfondendo, come detto in precedenza, il tema delle locazioni abitative di breve periodo, in ambito fiscale, dobbiamo…

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