Estromissione agevolata degli immobili e riferimento al valore normale

La Legge di Bilancio ha riaperto i termini per beneficiare dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali da parte degli imprenditori individuali. L’eventuale plusvalenza sarà soggetta all’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP (e addizionali) nella misura dell’8%. Uno dei punti più delicati dell’intera disciplina riguarda le modalità di determinazione della plusvalenza. I contribuenti potranno adottare criteri alternativi da verificare con attenzione anche in un’ottica prospettica, pianificando, quindi, eventuali successive cessioni degli immobili in precedenza estromessi

Estromissione agevolata degli immobili e riferimento al valore normaleL’art. 1, comma 66 della legge 30 dicembre 2019, n. 145 ha riaperto i termini per beneficiare dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali da parte degli imprenditori individuali. L’eventuale plusvalenza sarà soggetta all’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP nella misura dell’8 per cento.

Uno dei punti più delicati dell’intera disciplina riguarda le modalità di determinazione della plusvalenza. I contribuenti potranno adottare criteri alternativi che però dovranno verificare con attenzione anche in un’ottica prospettica, pianificando, quindi, eventuali successive cessioni degli immobili in precedenza estromessi.

Il comma 66 citato prevede che “le disposizioni dell’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 si applicano anche alle esclusioni del patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati posseduti alla data del 31 ottobre 2018, poste in essere da 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019”.

Il passaggio “chiave,” ai fini della determinazione della plusvalenza, è rappresentato dall’ultimo periodo del citato comma 121 il qualche così dispone: “Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dei commi da 115 a 120”.

Secondo la disciplina richiamata la plusvalenza deve essere quantificata effettuando la differenza tra il valore normale del bene oggetto di estromissione, determinato ai sensi dell’art. 9 del TUIR, ed il costo fiscalmente riconosciuto. Il valore normale può, a scelta del contribuente, essere determinato facendo riferimento al valore catastale, cioè partendo dalla rendita catastale, rivalutando la stessa del 5 per cento ed applicando i moltiplicatori all’uopo previsti. In deroga alla disciplina ordinaria il valore catastale può essere applicato anche con riferimento ai beni immobili strumentali per natura.

La determinazione della plusvalenza: i vantaggi dell’utilizzo dei valori catastali

Il primo vantaggio che potrebbe indurre il contribuente ad effettuare tale scelta è rappresentato dall’impossibilità dell’Agenzia delle entrate di superare il valore così assunto. Il valore catastale non è rettificabile e, conseguentemente, se il valore dato dalla differenza tra il valore catastale ed il costo è negativo, l’Agenzia delle entrate non potrà disconoscere la minusvalenza che però resta indeducibile dal reddito di impresa. Il contribuente avrà però effettuato l’estromissione a costo zero non dovendo corrispondere al Fisco alcun importo a titolo di imposta sostitutiva.

Il secondo vantaggio, è che in molti casi, come già evidenziato, il differenziale sarà negativo e la minusvalenza non darà luogo al pagamento di alcuna somma a titolo di imposta sostitutiva.

Il valore normale

Invece può essere più vantaggioso scegliere il valore normale determinato ai sensi dell’art. 9 del TUIR, in luogo del valore catastale, allorquando il contribuente intenda cedere l’immobile successivamente all’estromissione pur non essendo ancora decorsi cinque anni dall’acquisto. In tale ipotesi il valore normale risulterà coincidente con quello di mercato e dopo aver applicato l’imposta sostitutiva dell’8 per cento sull’intera plusvalenza, la successiva cessione, effettuata a titolo personale, risulterà completamente detassata.

La successiva plusvalenza, cioè dovuta alla cessione effettuata a titolo personale, al di fuori dell’attività di impresa, dovrà essere determinata effettuando la differenza tra il corrispettivo percepito a seguito della cessione, ed il costo fiscalmente riconosciuto equivalente al valore determinato in sede di estromissione. Se il valore determinato in sede di estromissione sarà più o meno equivalente, come è probabile, al corrispettivo realizzato con la cessione, la plusvalenza sarà di fatto pari a zero non essendo rinvenibile alcun differenziale.

Il riferimento al valore normale effettuato in sede di estromissione espone però il contribuente ad una possibile…

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