Mutuo SAL e agevolazione prima casa

Il mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) è un contratto di mutuo fondiario assistito da ipoteca dove la banca concede erogazioni parziali in pre-ammortamento in base allo stato di avanzamento lavori, previa perizia di un tecnico scelto dall’istituto bancario.

Il perito accerta lo stato di avanzamento dei lavori, previa presentazione delle fatture dei pagamenti effettuati, il valore dei beni costruiti, nonché l’esecuzione delle opere a regola d’arte, in conformità anche alle leggi urbanistiche e a quanto precedentemente descritto alla banca.

Solitamente utilizzato dalle imprese, esso può essere tuttavia concesso a privati per la costruzione o ristrutturazione di una casa, con iscrizione d’ipoteca sul terreno ovvero sull’immobile da ristrutturare.

Pur avendo il vantaggio di essere stipulato in base al presunto costo di realizzo, in caso di costruzione di nuovo immobile, esso può rivelarsi particolarmente oneroso poiché caratteristica del mutuo SAL è il piano di pre-ammortamento, che consiste in un periodo non superiore ai 36 mesi in cui il mutuatario restituirà interessi in base ai tassi concordati. Allo scadere del periodo di pre-ammortamento subentrerà il piano di rientro anche del capitale effettivamente erogato.

Il periodo di pre-ammortamento corrisponde al termine entro cui dovranno essere ultimati i lavori.

Presupposto sostanziale è la presenza di un contratto di appalto per la costruzione del nuovo immobile, che può essere anche per partite a norma dell’art. 1666 c.c., sebbene lo sbocco delle singole rate avviene comunque in base alle perizie del tecnico, a prescindere dalle verifiche per le singole partite effettuate dal committente.

Può essere stipulato un mutuo SAL da privati per la costruzione di un immobile che benefici delle “agevolazione prima casa”? La risposta è sicuramente affermativa e dovranno essere rese in atto le dichiarazioni di rito.

Secondo il nuovo comma 4 bis, Nota II bis art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”.

Il nuovo regime consente di fruire delle agevolazioni in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorché il contribuente risulti già in possesso di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni medesime, a condizione, tuttavia, che si impegni ad alienare l’immobile posseduto entro il termine di un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Il punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota IVA agevolata del 4%, fa espresso rinvio alla ricorrenza delle condizioni di cui alla Nota II bis all’art. 1 della Tariffa sopra indicata; pertanto, la modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II bis esplica effetti anche ai fini IVA, come riportato anche dall’Agenzia delle entrate nella circolare 8 aprile 2016, n. 12/E.

Inoltre, poiché l’immobile viene costruito in base ad un contratto di appalto, si ricorda che anche il punto 39) della Tabella A citata., che disciplina, tra l’altro, le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto relativo alla costruzione di fabbricati, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota IVA agevolata del 4%, rinvia alla disciplina prevista dal punto 21) della medesima Tabella, e quindi alla Nota II bis dell’articolo 1.

Pertanto, la prepossidenza di un altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non impedisce di richiedere, per la costruzione della nuova abitazione, le agevolazioni “prima casa” a condizione, ovviamente, che il contribuente proceda all’alienazione…

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