La detrazione Irpef del 50% dell'Iva si ferma agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017

Il 2017 rappresenta l’ultimo anno durante il quale troverà applicazione la detrazione IRPEF relativa al 50% dell’Iva per l’acquisto di immobili abitativi nuovi ceduti da imprese costruttrici. La disposizione non è stata prorogata al successivo anno 2018. Pertanto negli anni successivi potranno essere considerate in detrazione solo le rate residue rispetto all’anno in cui è stato sostenuto il costo

L’anno 2017 rappresenta l’ultimo anno durante il quale troverà applicazione la detrazione IRPEF relativa al 50% dell’Iva per l’acquisto di immobili abitativi nuovi ceduti da imprese costruttrici. La disposizione non è stata prorogata al successivo anno 2018. Pertanto negli anni successivi potranno essere considerate in detrazione solo le rate residue rispetto all’anno in cui è stato sostenuto il costo.

I presupposti per fruire della detrazione

La detrazione è stata prevista per la prima volta dall’art. 1, comma 56 della Legge n. 208/2015 (legge di Stabilità 2016). Successivamente la misura è stata prorogata anche per gli acquisti degli immobili effettuati nel successivo anno 2017 (c.d. decreto Milleproroghe).

Il beneficio fiscale riguarda esclusivamente gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017 di immobili residenziali (di tipo abitativo). Invece non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di immobili strumentali (categoria catastali A/10, B, C, D ed E).

E’ irrilevante la qualifica di fabbricato di lusso attribuibile all’immobile oggetto di acquisto, come pure la detrazione spetta anche per l’acquisto di immobili da considerare a disposizione. La classe energetica deve essere A o B.

L’atto di acquisto deve essere imponibile ai fini Iva, quindi la cessione deve essere effettuata direttamente dall’impresa costruttrice o di ripristino (ristrutturatrice). E’ irrilevante, ai fini della spettanza della detrazione, che l’immobile sia utilizzato quale abitazione principale, o come abitazione secondaria a disposizione del contribuente.

La detrazione spetta anche per l’eventuale acquisto di pertinenze a condizione che le unità pertinenziale siano acquistate contestualmente al fabbricato a cui le stesse risultano asservite.

Pagamenti parziali

Una delle condizioni essenziali per fare valere il diritto alla nuova detrazione IRPEF riguarda l’acquisto dell’immobile entro il 31 dicembre 2017. Tuttavia è altresì necessario che il pagamento dell’Iva, la cui detrazione è commisurata al 50 per cento, sia effettuato entro il termine dell’anno 2017. Pertanto se il pagamento viene effettuato nel successivo anno 2018 il contribuente perderà il beneficio fiscale.

Invece se nell’anno 2017 è stato effettuato un pagamento parziale del corrispettivo l’Iva pagata, che determina il diritto alla detrazione, deve essere riproporzionata all’ammontare totale del corrispettivo.  Si consideri ad esempio il caso in cui il corrispettivo sia pari a 500.000 euro oltre l’Iva applicata nella misura del 10 per cento per un importo di 50.000 euro. In tale ipotesi l’ammontare complessivamente dovuto è pari a 550.000 euro. Se l’acquirente persona fisica ha pagato 275.000 euro (il 50 per cento della somma complessiva), l’Iva deve essere considerata corrisposta nella misura corrispondente al 50 per cento. In buona sostanza l’Iva risulterà pagata per 25.000 euro e la detrazione IRPEF risulterà pari a 12.500 euro (il 50 per cento). Viceversa se l’acquirente avesse corrisposto l’intero corrispettivo pari a 550.000 euro, la detrazione sarebbe stata determinata nella misura di 25.000 euro (il 50 per cento dell’Iva pari a 50.000 euro).

Il meccanismo

La detrazione IRPEF pari al 50 per cento dell’Iva deve essere ripartita in dieci quote annuali e costanti di pari importo, a partire dall’anno in cui sono state sostenute le relative spese.

In caso di trasferimento dell’immobile le rate residue non “seguiranno” il bene oggetto di cessione. La detrazione potrà continuare ad essere fatta valere (limitatamente alle rate residue) dal cedente.

La detrazione non è stata prorogata all’anno 2018. Negli anni successivi potranno continuare ad essere considerate in detrazione esclusivamente le rate residue (relative agli immobili acquistati negli anni 2016 e 2017) fino al compimento del decennio.

Nicola Forte

28 giugno 2018

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