Il valore delle perizie UTE nel contenzioso sui valori immobiliari, spunti pratici per ricorsi

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10223 del 18.5.2016, ha chiarito il valore giuridico delle perizie dell’ente impositore, le perizie UTE.
Nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per la cassazione della sentenza con la quale la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, a conferma della prima decisione, aveva ritenuto illegittimo l’avviso di rettifica e liquidazione notificato al contribuente a titolo di maggiore imposta di registro su compravendita di una villa nobiliare assoggettata a vincolo di interesse storico-culturale ex L. 1089/39, e sottoposta dall’Amministrazione finanziaria a valutazione con criterio sintetico.
Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate lamentava dunque violazione degli articoli 51, terzo comma, e 52, primo comma, d.P.R. 131/86 per avere la Commissione Tributaria Regionale erroneamente ritenuto che l’Amministrazione finanziaria avesse inammissibilmente modificato in corso di causa (da ‘sintetico-comparativo’ a ‘sintetico-diretto’) il criterio estimativo nella specie adottato, laddove il mutamento era stato invece, a suo dire, solo terminologico, fermi restando i presupposti giuridici e fattuali della stima, così come desumibili dalla perizia del Territorio allegata all’avviso.
Con il secondo motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate lamentava poi insufficiente ed illogica motivazione della sentenza per avere la CTR comunque escluso l’ammissibilità nella specie, trattandosi di bene fatiscente sottoposto a vincolo culturale, tanto del criterio sintetico-comparativo quanto di quello sintetico-diretto. In particolare, secondo la ricorrente la Commissione Tributaria Regionale aveva erroneamente ritenuto inapplicabile il criterio del valore dell’edificio realizzabile sul terreno, previa demolizione dell’esistente e ricostruzione, con abbattimento del 75% (dunque, con attribuzione al terreno di un quarto del valore dell’immobile realizzabile).
Questi due motivi di ricorso, secondo la Suprema Corte, erano tuttavia infondati, in quanto inidonei a sovvertire il ragionamento di fondo della Commissione, secondo cui il criterio di stima indicato nell’avviso di rettifica e liquidazione (indipendentemente dal fatto che esso dovesse qualificarsi ab initio come ‘sintetico-diretto’ ovvero ‘sintetico-comparativo’) era comunque tale da invalidare l’accertamento di maggior valore.
La ratio decidendi della sentenza impugnata, in definitiva, affermano i giudici di legittimità, travalicava l’aspetto puramente procedurale (inammissibilità del mutamento del criterio di stima nel corso del giudizio), per attestarsi su un aspetto sostanziale e tipicamente di merito, costituito dal fatto che il criterio del valore edificabile del terreno, previo abbattimento dell’esistente e ricostruzione, non era in grado di dare conto di una fattispecie del tutto peculiare, risolvendosi in definitiva in un parametro astratto e perciò non in grado di sostenere il maggior valore in concreto accertato.
Questo ragionamento non si poneva peraltro in conflitto con i criteri di stima di cui al terzo comma dell’articolo 51 d.P.R. 131/86, il quale, ricorda la Corte, è mirato a far sì che la valutazione dell’immobile sia quanto più possibile conforme, sulla scorta di elementi di valutazione non già apodittici e stereotipati, bensì concreti ed obiettivi, a quello ad esso commercialmente attribuibile.
Nemmeno, del resto, trovava riscontro la doglianza di natura motivazionale, avendo la Commissione Tributaria Regionale chiaramente individuato ed esplicitato i suddetti elementi di tipicità della fattispecie, rappresentati, nel caso di specie, dalla sussistenza sulla villa di un vincolo storico-culturale ex L. 1089/39, dalla preclusione normativa alla sua totale demolizione e ricostruzione ex novo, dallo stato di fatiscenza e degrado e dalle notevoli dimensioni dell’immobile.
Era quindi evidente che queste circostanze fattuali erano tali – per un verso – da precludere l’adozione di …

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