La tassazione delle pertinenze

Il legislatore fiscale non ha fornito alcuna indicazione circa la nozione di pertinenza. Pertanto, ai fini tributari, ogni qualvolta che sarà necessario verificare preventivamente quali siano i criteri di tassazione di un immobile avente natura pertinenziale si dovrà fare riferimento innanzitutto alla disciplina civilistica.
Ai fini dell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto l’Agenzia delle entrate ha fornito alcune specifiche indicazioni sulla nozione di pertinenza con la Circ. n. 12/E del 1 marzo 2007. In particolare, la natura di pertinenza attribuibile ad un immobile si pone in funzione diretta dell’esistenza di un vincolo pertinenziale costituito dal soggetto acquirente.
Ai sensi dell’art. 817 del c.c. il suddetto vincolo ricorre in presenza:

del requisito oggettivo: consistente nella destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ad ornamento di un altro, c.d. bene principale;

e del requisito soggettivo: consistente nella volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un altro diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.

Secondo quando chiarito dall’Agenzia delle entrate con la citata Circ. n. 12/E del 2007 è “necessario che il vincolo stesso sia evidenziato nell’atto di cessione”. Inoltre “La sussistenza di tale nesso, alla luce dei criteri previsti dal codice civile, consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale, sia nell’ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell’ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati”.
L’attribuzione ad un determinato fabbricato della natura di pertinenza non determinerà automaticamente l’applicazione (alla pertinenza) del medesimo trattamento fiscale del bene principale. Se la cessione di un fabbricato abitativo (categoria catastale A2) è soggetta ad Iva, la cessione della relativa pertinenza (ad esempio il box auto avente classificazione catastale C/6) potrà essere assoggettata, a seconda dell’esistenza di determinati presupposti, ad Iva, ovvero ad imposta di registro qualora l’anzidetta cessione sia esente ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.
Si consideri ad esempio il caso in cui una società costruttrice venda, entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, un immobile costruito avente categoria catastale A2. Ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8 – bis, del D.P.R. n. 633/1972 l’applicazione dell’Iva è obbligatoria. La medesima società costruttrice cede allo stesso soggetto acquirente, con atto separato un’unità immobiliare avente categoria catastale C/6 precedentemente acquistata. Nel caso di specie il soggetto acquirente costituisce, in sede di acquisto della seconda unità immobiliare, il relativo vincolo pertinenziale.
La costituzione del vincolo pertinenziale ad opera dell’acquirente fa perdere al box auto oggetto del secondo acquisto la natura di “bene strumentale per natura” per acquisire, per effetto di una finctio, la natura di immobile di tipo abitativo.
Tale circostanza impedisce alla società venditrice di applicare l’Iva non essendo possibile esercitare l’opzione per le cessioni degli immobili aventi natura abitativa. L’atto di cessione è obbligatoriamente soggetto all’imposta di registro in quanto il soggetto cedente non è costruttore rispetto al secondo immobile venduto che è stato in precedenza acquistato.
Conseguentemente mentre il costruttore ha applicato l’Iva sulla cessione del bene principale, sulla cessione della pertinenza il medesimo cedente è stato obbligato all&…

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