INDICE
Il pignoramento immobiliare, la nomina del custode
Nomina del custode ex art. 559, quarto comma, c.p.c.
Poteri e compiti del custode giudiziario
Il pignoramento ha lo scopo di privare il debitore della disponibilità del bene, con il pignoramento il debitore è costituito custode del bene.
La disciplina normativa antecedente, alla riforma delle procedure esecutive, prevedeva che nell’esecuzione immobiliare il debitore proprietario veniva nominato custode e limitava la possibilità di una sua sostituzione alla sola ipotesi di istanza del creditore, motivata dalla violazione degli obblighi di custodia o da esigenze di gestione del bene.
A seguito della riforma, il legislatore ha limitato la possibilità che il debitore rimanga custode del bene.
Si è, infatti, previsto che il debitore rimane custode solo fino al momento della fase liquidativa; il quarto comma dell’art. 559 c.p.c. dispone che:
“Il giudice, se custode dei beni pignorati è il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’art. 534”1.
Il tenore della norma è chiaro: il legislatore limita la custodia da parte del debitore al solo caso in cui la particolare natura dei beni sequestrati faccia ritenere inutile la sua sostituzione, con ciò facendo divenire, quella che ante riforma era la regola, una vera e propria eccezione.
Il motivo di tale innovazione deve essere individuato nel fatto che si è inteso (conformandosi a quelle che erano state in passato le c.d. prassi virtuose adottate da molti Tribunali), in tal modo, consentire la rapida collocazione del bene sul mercato, affidando al custode tutte le operazioni necessarie per conferire all’aggiudicatario la disponibilità del bene.
Quanto detto nel paragrafo precedente non toglie che anche antecedentemente all’inizio della fase liquidatoria il giudice possa procedere alla nomina di un custode terzo ovvero sostituire il custode debitore.
Ciò può avvenire ai sensi del su citato art. 559 c.p.c. in tre casi.
A) Revoca a seguito di istanza del creditore . Il giudice dell’esecuzione su istanza del creditore2 pignorante o di un creditore intervenuto può, sentito il debitore, nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore3.
Di norma la sostituzione può essere chiesta nel caso in cui il custode- debitore adotti una condotta volta a rallentare od impedire la vendita, cosa che può avvenire ad esempio nel caso in cui il custode-debitore impedisca l’accesso del perito incaricato di stimare il valore del bene, ovvero nel caso in cui non renda informazioni utili alla procedura (si pensi ad esempio all’esigenza di sapere se l’immobile sia conforme o meno alla normativa edilizia e per il caso in cui non lo sia se vi siano eventuali domande di condono).
Proprio con riferimento all’ipotesi di revoca a seguito di istanza del creditore sono palesi le novità normative.
Come si è detto, antecedentemente alla riforma, la sostituzione trovava applicazione solo nella limitata ipotesi di violazione da parte del custode degli obblighi su di lui gravanti.
A seguito della novella, invece, poiché la violazione degli obblighi del custode ha assunto un autonoma valenza (terzo comma dell’art. 559 c.p.c. sul quale ci soffermeremo più avanti), si deve ritenere che il legislatore ha inteso, riconoscendo ai creditori la possibilità di chiedere la revoca, introdurre una norma di chiusura del sistema facendo rientrare in tale ambito tutte quelle ipotesi, non disciplinate, nelle quali il creditore ritenga opportuno procedere alla sostituzione del custode.
B) Immobile non occupato dal debitore. Il legislatore ha espressamente previsto che:
“Il giudice provvede a nominare una persona diversa quando l’immobile non sia occupato dal debitore”(4).
Dal dettato codicistico emerge che mentre nell’ipotesi precedente si riconosce al giudice dell’esecuzione un margine di discrezionalità nella propria decisione (tant’è che deve essere sentito il debitore) in questa seconda ipotesi il giudice, ricorrendone i presupposti, deve procedere alla nomina di un custode terzo. Ovviamente la norma trova applicazione non solo nel caso in cui l’immobile sia libero, ma anche quando esso sia occupato da terzi.
C) Inosservanza degli obblighi di custodia. Il codice di rito riconosce al giudice dell’esecuzione la facoltà di revocare il custode nel caso in cui quest’ultimo non osservi gli obblighi su di lui incombenti, come ad esempio nel caso in cui non provveda al rendiconto.
In tal caso, il giudice, diversamente dall’ipotesi sub A), trattandosi dell’inadempimento di un suo ausiliario, può procedere alla revoca d’ufficio senza necessità di alcuna istanza da parte del creditore.
È qui opportuno sottolineare che tale previsione non ha un’efficacia limitata al solo debitore- custode, ma trova applicazione generale, con la conseguenza che anche il custode-terzo che non ottemperi ai suoi obblighi può essere revocato.
TRIBUNALE DI .........
Istanza ex artt. 559 secondo comma e 593 c.p.c.
Procedura esecutiva immobiliare n. ....... g.e. dott. .................
Il sig. ............................... dom. in ................................. alla via ............ n. ..., rappresentato e difeso, giusta
mandato in calce, dall’avv. ................... presso il cui studio sito in ................ alla via..................... elettivamente
domicilia
Premesso
emerge dal certificato di residenza di quest’ultimo (che si allega); c) che il custode non ha mai reso il conto della gestione.
Tutto ciò premesso, l’istante ut sopra
Che la S. V. voglia, ai sensi dell’art. 593 c.p.c. invitare il custode-debitore a presentare il rendiconto, procedendo altresì in considerazione di quanto sopra esposto alla nomina di un nuovo custode in sostituzione dello stesso ai sensi dell’art. 559, secondo comma, c.p.c. emanando qualsiasi ulteriore e consequenziale provvedimento. Si deposita certificato residenza del sig. ..........
Località, data
Avvocato
Al di fuori delle ipotesi indicate nel precedente paragrafo, il giudice, come si è detto, deve sostituire il debitore nella custodia con l’ordinanza, ex art. 569 c.p.c., con cui autorizza la vendita o dispone la delega(5).
La ragione di tale sostituzione, che opera in tutti quei casi in cui il debitore sia rimasto nella custodia del bene, va individuata nel fatto che in tale fase i compiti del custode non sono più limitati alla mera conservazione del bene, ma comprendono una serie di attività volte a garantire la celere vendita del bene (basti solo pensare alla possibilità di far visitare l’immobile).
Il predetto obbligo normativo può essere derogato (lasciando, quindi, il debitore custode del bene) solo nel caso in cui il giudice dell’esecuzione ritenga che la sostituzione non abbia utilità.
È opportuno evidenziare che questa è una valutazione discrezionale del giudice e, pertanto, dovrà essere adeguatamente motivata sulla base dei dati in suo possesso come ad esempio la tipologia del bene.
Il codice di rito individua anche i soggetti che nel caso di sostituzione pronunciata in occasione dell’ordinanza di vendita potranno essere nominati custodi, individuandoli, nel professionista delegato per la vendita ovvero negli istituti previsti dal primo comma dell’art. 534, cioè quelli autorizzati, ex art. 159 disp. att. c.p.c., a provvedere alla vendita all’incanto dei beni mobili o all’amministrazione giudiziaria degli immobili.
Se, però, tale istituto non sia disponibile o debba essere sostituito, potrà essere nominato custode un altro soggetto; a tal riguardo occorre rilevare che il tenore della norma sembrerebbe limitare la possibilità di sostituzione solo all’Istituto vendite giudiziarie e non anche al professionista incaricato.
La nomina e la revoca del custode vengono disposti ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 559 c.p.c. con ordinanza non impugnabile, il legislatore della novella ribadisce, dunque, quanto già previsto come disciplina generale dal disposto dell’art. 66, terzo comma, c.p.c.6
Si discute se nel caso di revoca del custode il debitore debba essere preventivamente ascoltato dal giudice: nel caso di sostituzione del custode – debitore a seguito di istanza del creditore è lo stesso disposto codicistico che prevede che il debitore debba essere sentito dal giudice dell’esecuzione.
Più complessa appare la soluzione, mancando un’espressa previsione in tal senso, delle altre ipotesi di revoca. A tal riguardo va, però, osservato che nel caso di nomina del custode nella fase liquidatoria, disciplinata come si è detto dal quarto comma dell’art. 559 c.p.c., il debitore comunque sarà all’udienza, essendo la sua convocazione espressamente prevista dal primo comma dell’art. 569 c.p.c.; negli altri casi nulla viene detto lasciandosi così largo margine alle varie prassi interpretative, anche se esigenze di uniformità di trattamento rendono preferibile l’audizione del debitore.
Proc. esecutiva immobiliare n R.G.E.
Promossa da ............................ nei confronti di ..............................
Il giudice dell’esecuzione,
Letti gli atti della procedura esecutiva indicata, visti gli articoli 559, 560 e 569, terzo comma, c.p.c. visto che il bene pignorato non è occupato dal debitore (ovvero, vista l’istanza del creditore diretta alla sostituzione del debitore nella custodia; ovvero visto che il debitore ha contravvenuto agli obblighi di custodia su di lui gravanti; ovvero che è stata disposta la vendita e che è essenziale al fine di garantire un più celere ed efficace svolgimento della procedura di vendita sostituire il custode ex lege del compendio immobiliare pignorato e che non emergono, allo stato, circostanze che facciano ritenere inutile la sostituzione del debitore nella custodia).
ritenuto che ............................................................................................................
nomina
custode dei beni pignorati, in sostituzione del debitore, il ..................................... con studio in................. alla via ...................................... n. ,
assegna
al custode i seguenti compiti:
al nominato custode, a titolo di acconto sulle spese da sostenersi, la somma – che sarà rimborsata in prededuzione ex artt. 2770/77 c.c. – di euro............................ che pone provvisoriamente a carico del creditore procedente
Il Giudice dell’esecuzione
L’art. 560 c.p.c. si conclude disciplinando, al quinto comma7, i poteri e i doveri del custode.
Nella prima parte il citato articolo prevede che:
“Il giudice, con l’ordinanza di cui al terzo comma dell’art. 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita”;
è evidente l’aspetto innovativo della novella che, con l’introduzione di nuove funzioni, volte a consentire una più agevole realizzazione della vendita dell’immobile pignorato, amplia i doveri del custode svincolandoli dal disposto dell’art. 65 c.p.c. limitato alla conservazione e all’amministrazione dei beni.
La seconda parte del quinto comma dell’art. 560 disciplina i poteri del custode prevedendo che:
“Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità”.
La norma è volta a risolvere una delle maggiori problematiche che in passato avevano riguardato la figura del custode giudiziario, con tale disposizione il legislatore ha definitivamente chiarito che il custode potrà agire in giudizio, ovviamente previa autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione, non solo per il rilascio del bene dal debitore esecutato, ma anche per ottenere il rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione o da chi lo detenga senza titolo.
Il custode deve agire previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
Per quanto attiene il procedimento per le autorizzazioni al custode, assume rilevanza l’art. 171 disp. att. c.p.c. per il quale
“le autorizzazioni al debitore e al custode previste nell’art. 560 del codice sono date dal giudice dell’esecuzione, sentite le parti e gli altri interessati”.
Nel caso in cui il custode agisca in assenza di autorizzazione, ferma restando un’eventuale responsabilità del custode, non si configura una nullità assoluta dell’atto (per violazione dell’art. 560 c.p.c.), ma si tratterà di inefficacia relativa, il che implica che il vizio può essere fatto valere solo da chi ha provocato il provvedimento cautelare (trattandosi di misura cautelare finalizzata alla protezione degli interessi del sequestrante), sino a che quella misura perduri, e, successivamente, da colui che risulterà aggiudicatario del bene (Cass. civ., 17 ottobre 1994, n. 8462, in Mass. Giur. It., 1994)8.
Occorre però rilevare che in tema di opponibilità del contratto di locazione, rinnovatosi tacitamente in mancanza di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, la giurisprudenza è divisa: da un lato vi è chi sostiene che
“il contratto di locazione rinnovatosi automaticamente, per effetto di mancata disdetta, successivamente al pignoramento, è opponibile all’acquirente dell’immobile subastato, anche in assenza di qualsiasi autorizzazione del giudice dell’esecuzione”(9),
dall’altro chi invece ritiene che
“la rinnovazione tacita del vincolo locatizio per mancata disdetta, sottende una manifestazione di volontà del locatore ed integra, pertanto, un nuovo negozio giuridico bilaterale.
Ne consegue che detta rinnovazione, qualora successiva all’instaurazione di una procedura esecutiva, pur valida tra i contraenti, richiede quale presupposto ineludibile per l’efficacia nei confronti dell’aggiudicatario dell’immobile staggito, l’autorizzazione ex art. 560, comma 2, c.p.c. del giudice dell’esecuzione”(10).
Una volta nominato è necessario che il custode acceda al bene; nel caso in cui il custode è lo stesso debitore esecutato non si pongono problemi, se però il custode è un terzo questo, una volta nominato, comunica con raccomandata A.R.11 all’esecutato di essere stato nominato custode e di voler visionare l’immobile.
È opportuno che prima dell’invio della su detta raccomandata il custode provveda ad acquisire un certificato di residenza e lo stato di famiglia del debitore, in modo da verificare non solo l’esatta consistenza del nucleo famiglia del debitore ma anche l’esatto indirizzo a cui inviare la raccomandata (si rammenti che il debitore potrebbe non essere l’occupante dell’immobile).
Nella prassi di molti Tribunali nello stesso provvedimento di nomina il giudice provvede a disciplinare la tempistica dell’accesso precisando gli adempimenti da compiere al momento dello stesso.
A tal riguardo si ritiene che il custode giudiziario presentandosi con copia del provvedimento di nomina debba effettuare il primo accesso all’immobile entro un lasso di tempo compreso tra i 5 e i 10 giorni dalla nomina.
All’atto dell’accesso il custode dovrà verificare la consistenza degli immobili confrontandola con quanto periziato e valutato, per segnalare eventuali difformità o differenze; dovrà, inoltre, verificare se il bene è occupato dal debitore esecutato ovvero da terzi e, in ogni caso, deve illustrare all’esecutato quali sono le sue funzioni, in cosa consiste la sua attività e quali sono i doveri dell’occupante.
Il custode giudiziario deve inoltre precisare al debitore, eventualmente consegnandogli un estratto, i seguenti i punti:
Se l’immobile risulta occupato da terzi il custode chiede a costoro l’immediata esibizione del titolo giustificativo (contratto di locazione, uso, abitazione) per verificare la sua opponibilità o meno alla procedura (per una maggiore disamina si rinvia al capitolo relativo alla liberazione dell’immobile).
Il custode accerta inoltre, interpellando a tal fine l’amministratore di condominio, l’importo medio annuo delle spese condominiali e l’ammontare delle spese condominiali dovute per l’anno in corso e per quello precedente(12).
Eseguito l’accesso, sia che il bene sia occupato dal debitore esecutato sia che sia occupato da terzi, il custode invia, a mezzo fax, una sintetica comunicazione a tutti i creditori.
Ovviamente il custode provvederà a redigere un processo verbale dell’accesso(13) e a relazionare al giudice dell’esecuzione(14).
Può però accadere che colui che occupa il bene impedisca al custode l’accesso al bene, ad esempio non presentandosi agli appuntamenti. In tal caso, il custode dovrà immediatamente relazionare al giudice dell’esecuzione che lo autorizzerà alla liberazione dell’immobile in via coattiva o all’ausilio della forza pubblica.
L’accesso forzoso nonché l’ausilio della forza pubblica e di un fabbro per la sostituzione delle chiavi devono essere autorizzati dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 68 c.p.c.
Egr. Sig. .......................... Via ................................... Località ...........................
Raccomandata A.R.
Oggetto: Tribunale di .............. procedura esecutiva immobiliare n. ...........
La presente per comunicarle che con ordinanza del .......... il sottoscritto.............. è stato nominato custode nella procedura esecutiva immobiliare in epigrafe indicata avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in............... , alla via .................., piano ............, int. ........... di sua proprietà.
La invito, pertanto, a mettersi in contatto con il sottoscritto entro il termine di dieci (10) giorni dalla ricezione della presente per concordare l’accesso al su detto immobile. Si avvisa che eventuali comportamenti ostruzionistici saranno immediatamente comunicati al giudice dell’esecuzione per gli opportuni provvedimenti, ivi compreso l’accesso mediante l’ausilio della forza pubblica.
Distinti saluti
Località, data
Firma
L’anno ..................., il giorno .................. del mese di ......................., alle ore ....................., io sottoscritto ....................., nominato custode giudiziario nella procedura esecutiva n. .................. R. G. E. del Tribunale di .................., promossa da.................................... creditore procedente contro ............................ ............, con provvedimento del giudice dell’Esecuzione dott. .................... del .................., mi sono recato in........................ , alla via ................................. . per accedere nel compendio immobiliare pignorato, avendo dato preavviso di questo mio accesso al debitore esecutato ed al creditore procedente rispettivamente a mezzo raccomandata A.R. del ........................ n. ....................... ricevuta in data .....................
All’interno del compendio pignorato ho rinvenuto la presenza del debitore esecutato sig. ..............................., nato a ................ il................... , residente in ......................................., alla Via .............................., identificato a mezzo........................................ n. ....................., rilasciato da ..................................... il ..........................., nonché del Sig................................................................................ Ho reso edotto il sig. ........................................ dei poteri e delle funzioni conferitimi rilasciando......... copia dell’ordinanza di vendita del compendio pignorato resa in data ...................
Ho altresì, reso edotto il sig. ....................................... della data della vendita (con incanto /senza incanto) fissata al............................. e delle modalità con le quali lo stesso avrà svolgimento, facendogli presente:
che è ancora possibile evitare la vendita;
che a tal fine il debitore esecutato deve contattare tempestivamente sia l’avvocato del creditore procedente sia gli avvocati dei creditori intervenuti i cui nominativi sono indicati nel fascicolo dell’esecuzione che il debitore esecutato può visionare recandosi nella Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di .............................................................. ;
che è nel suo interesse pervenire a un eventuale accordo nel più breve tempo possibile, e ciò al fine di evitare le ulteriori spese della procedura;
che in ogni caso l’occupante non deve in alcun modo ostacolare o comunque rendere difficoltosa l’attività del custode; che nei giorni preventivamente concordati con il custode l’occupante deve farsi trovare presso il bene in vendita per consentirne la visita; che, in caso di mancata collaborazione o di inadeguata conservazione del bene pignorato, il giudice può disporre l’immediata liberazione dell’immobile.
Ho, quindi, chiesto al sig. ................................................ chi occupi ovvero abbia la detenzione del compendio pignorato e questi mi ha riferito che il compendio pignorato è nel possesso del debitore esecutato e della sua famiglia composta da .................................................................................................................................. (ovvero è nel possesso e/o detenzione del.......... sig. ....................................... nato a ................................. il........................... , residente in ................................, alla via........................ recapito telefonico n........................ in forza di contratto di .................................................... redatto in data ................... registrato a................................. ) (ovvero è nel possesso e/o detenzione del.......... sig. .......................................... nato a ............................................... il ....................................., residente in ................ ......................., alla via...................................... recapito telefonico n. ................ ................) il quale non esibisce alcun contratto giustificativo della sua presenza nel compendio pignorato.
Ho, quindi, reso edotto l’occupante sine titulo del compendio immobiliare pignorato che tale sua condizione sarà segnalata al giudice dell’esecuzione, invitandolo nel contempo a giustificare il possesso del compendio pignorato facendomi pervenire, entro cinque giorni, da oggi, copia del relativo contratto ove esistente e che, qualora lo stesso non sarà esistente ovvero non sarà opponibile alla procedura, si procederà alla liberazione immediata dell’immobile.
Al fine di consentire, nell’interesse dei creditori, la cura, la conservazione e l’amministrazione dell’immobile pignorato, ho richiesto al sig ................................................................................. se il compendio pignorato necessitasse di opere di urgente manutenzione e questi mi ha risposto: ..................................
Ho ammonito il sig..................................... del dovere di tempestiva informazione gravante su di lui nel caso in cui le condizioni del compendio pignorato dovessero peggiorare ovvero lo stesso necessitasse di urgente manutenzione, invitandolo a contattarmi al fine di consentirmi di segnalare detta situazione al g.e. per adottare i provvedimenti del caso.
Ho, quindi, ispezionato il compendio pignorato per verificarne, la rispondenza alla CTU, le condizioni attuali ed ho potuto rilevare, che le condizioni attuali corrispondono a quelle indicate nella CTU (ovvero che le condizioni attuali non corrispondono a quelle indicate nella CTU degli in quanto ............................................................................................................................................... di cui veniva effettuata documentazione fotografica)
Ho, altresì, informato il ...... sig. .................................... che l’immobile pignorato potrà essere visitato da eventuali acquirenti e che il sottoscritto custode, unitamente a propri collaboratori, è deputato ad accompagnarli.
Per meglio facilitare e razionalizzare le eventuali visite, ho, quindi, acquisito la disponibilità del sig. .................................... ad essere presente nel compendio pignorato nei giorni di ................................................................................................. ..................................................................................................................................
Ho invitato, pertanto il sig..................................... alla massima collaborazione, ammonendolo sulla particolare sanzione conseguente alla violazione dell’obbligo di collaborazione gravante sul debitore esecutato, risultando espresso dovere del sottoscritto custode segnalare al giudice dell’esecuzione eventuali comportamenti del debitore tali da rendere difficoltosa o più onerosa la visita del bene, o comunque ogni circostanza che renda opportuna la revoca dell’autorizzazione al debitore a permanere nella detenzione dell’immobile e renda necessario l’immediato sgombero dei locali.
Il sig. dichiara:
.........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
............................................................................................................................................................
Essendo le ore ........................ ed avendo ultimato le operazioni di accesso come sopra descritte, il presente verbale, oltre a n. ............... allegati ugualmente sottoscritti dagli intervenuti, viene chiuso e sottoscritto dagli intervenuti, dando atto che una copia viene immediatamente rilasciata al debitore esecutato che firma anche per ricevuta della documentazione sopra indicata.
TRIBUNALE DI ..................
g.e. dott. .................
Procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Il sottoscritto ................. nominato custode giudiziario con provvedimento del............. nella procedura esecutiva immobiliare n. ......... R.G.E. promossa da .................... nei confronti di ...........................
RELAZIONA
A seguito dell’conferimento dell’incarico il sottoscritto provvedeva a fissare per il giorno........... il primo accesso all’immobile sito in .......... alla via ................. piano ........... int .......... oggetto della procedura esecutiva immobiliare indicata in epigrafe. In data ............. alla presenza del sig................................................ si procedeva al primo accesso.
Durante tale accesso ho potuto verificare che l’immobile in questione (che è rispondente alla descrizione fornita in sede di CTU), risulta essere occupato dal sig. ............ e dalla di lui famiglia. Ho, altresì, informato il sig. ............................... che l’immobile pignorato potrà essere visitato da eventuali acquirenti e che il sottoscritto custode, unitamente a propri collaboratori, è deputato ad accompagnarli.
Per meglio facilitare e razionalizzare le eventuali visite, ho, quindi, acquisito la disponibilità del ..... sig. .................................... ad essere presente nel compendio pignorato nei giorni di visita.
Ho infine ammonito il sig. .................................... sulla particolare sanzione conseguente alla violazione dell’obbligo di collaborazione gravante sul debitore esecutato, risultando espresso dovere del sottoscritto custode segnalare al giudice dell’esecuzione eventuali comportamenti del debitore tali da rendere difficoltosa o più onerosa la visita del bene, o comunque ogni circostanza che renda opportuna la revoca dell’autorizzazione al debitore a permanere nella detenzione dell’immobile e renda necessario l’immediato sgombero dei locali.
Tanto si relaziona per l’adozione dei provvedimenti del caso
Con osservanza.
Località, data
Firma
Nel concetto di amministrazione dell’immobile devono essere fatti rientrare tutti i doveri inerenti la conservazione del bene, come ad esempio verificare la presenza di pericoli scaturenti dal cespite nonché la difesa da eventuali comportamenti dannosi del debitore o del terzo occupante.
Con particolare riferimento a tale secondo aspetto è importante distinguere il caso in cui il debitore mantenga la disponibilità del bene da quello in cui l’immobile sia libero.
Nel caso in cui l’immobile rimane nella disponibilità del debitore o di un terzo (come ad esempio il conduttore) possiamo ritenere che non vi sia responsabilità del custode per gli atti dannosi compiuti dal debitore o del terzo, perché in tal caso risulta difficile ipotizzare una condotta del custode volta ad impedire che l’immobile venga danneggiato.
Ciò, però, non toglie che ricorrendo un’ipotesi di tal genere, il custode deve prontamente relazionare al giudice dell’esecuzione perché possano essere predisposti gli opportuni rimedi: ciò implica che sarà buona prassi che il custode anche dopo il primo accesso effettui successivi accessi periodici.
Discorso diverso deve essere fatto nel caso in cui l’immobile sia libero, giacché in tal caso il custode deve porre in essere tutti quei comportamenti necessari ad evitare il danno.
Il custode, infatti, ha l’obbligo di compiere tutto ciò che è necessario alla conservazione delle cose tanto nella loro materialità quanto nel loro assetto giuridico economico; ciò implica che se non esercita la custodia con la diligenza del buon padre di famiglia è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti: pertanto oltre ad accedere periodicamente all’immobile sarà buona norma provvedere alla sostituzione della serratura.
Nel novero dell’amministrazione deve essere fatta rientrare anche una serie di altre attività che trovano la loro fonte nelle prassi dei Tribunali.
Pertanto, non è da escludere che in singoli ambiti territoriali, vista l’assoluta genericità del disposto degli artt. 559 e 560 c.p.c. che disciplinano la materia della custodia, possano essere richieste al custode anche attività ulteriori rispetto a quelle qui di seguito elencate sulle quali ci soffermeremo nei paragrafi successivi.
TRIBUNALE DI ..................
g.e. dott. .................
Procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Il sottoscritto ................. nominato custode giudiziario con provvedimento del............. nella procedura esecutiva immobiliare n. ......... R.G.E. promossa da .................... nei confronti di ...........................
PREMESSO
Che ha seguito del primo accesso il sottoscritto ha avuto modo di verificare che nell’immobile sito in........... alla via................. , oggetto di esecuzione che gli infissi esterni risultano essere stati asportati con l’evidente pericolo che durante i giorni di pioggia si verifichino all’interno dell’immobile copiose infiltrazioni d’acqua.
Che, al fine di preservare l’immobile e di evitare ulteriori danni, è necessario procedere all’istallazione di nuovi infissi Il sottoscritto custode
CHIEDE
Alla S.V. Ill.ma di voler autorizzare il sottoscritto all’installazione di nuovi infissi. Con osservanza.
Località, data
Firma
Egr. Sig. ............................. ..... Quale amministratore del condominio Sito in ...........Via................ N. Via ....................................... Località ..................................
Raccomandata A.R.
Oggetto: Tribunale di .............. procedura esecutiva immobiliare n. ...........
La presente per comunicarle che con ordinanza del .......... il sottoscritto.............. è stato nominato custode nella procedura esecutiva immobiliare in epigrafe indicata avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in............... , alla via .................., piano ............, int. ............... di proprietà del sig. ............... sita all’interno del condominio lei amministrato.
Tanto premesso le chiedo di volermi precisare l’ammontare del canone condominiale mensile e se ci sono spese condominiali non pagate.
Distinti saluti
Località, data
Firma
Si ritiene che sia possibile, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione(17) che il custode proceda alla locazione del bene pignorato(18).
È opportuno rilevare che tali casi vanno ridotti al minimo giacché uno degli aspetti cardine della riforma delle procedure esecutive è senza dubbio costituito dalla rapidità della vendita, pertanto nel caso in cui si decida di procedere alla locazione dell’immobile pignorato è opportuno che il custode pattuisca delle condizioni che garantiscano la celere liberazione dell’immobile19.
Abbiamo detto che la locazione deve essere autorizzata dal giudice, si può porre il quesito di che cosa accada nel caso in cui il bene pignorato venga locato in assenza di tale autorizzazione, la giurisprudenza ha chiarito che
“la locazione di un bene sottoposto a pignoramento stipulata senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione dell’art. 560 c.p.c., non comporta l’invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegnatario, precisandosi che il contratto così concluso non pertiene al locatore – proprietario esecutato, ma al locatore – custode, e che le azioni da esso scaturenti devono essere esercitate dal custode”
(Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375, in Mass. Giur. It., 2009)
Per quanto attiene la validità di clausole contrattuali, ferma restando la possibilità di stipulare contratti di locazione ad uso transitorio, che limitino la durata del contratto di locazione occorre rilevare che già in passato la giurisprudenza, sia pure in materia fallimentare, ha ritenuto valida la clausola con la quale il custode (nel caso di specie il curatore fallimentare) ed il conduttore avevano pattuito la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene; la Suprema Corte ha infatti rilevato che:
“La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell’art. 560, comma 2, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all’art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che – non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall’art. 2923 c.c. – non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all’acquirente in executivis.
Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all’ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della l. 22 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato”(20).
Tale impostazione giurisprudenziale è stata recepita anche in materia di esecuzioni immobiliari: si è infatti ritenuto che
“La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta “naturaliter” contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata”
(Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2010, n. 20341, in CED Cassazione, 2010).
Stante l’importanza riportiamo qui di seguito i motivi della decisione.
TRIBUNALE DI ..................
g.e. dott. .................
Procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Il sottoscritto ................. nominato custode giudiziario con provvedimento del............. nella procedura esecutiva immobiliare n. ......... R.G.E. promossa da .................... nei confronti di ...........................
PREMESSO
Che il sottoscritto ha ricevuto in data ...............da parte del sig. .............., residente in .......... alla via.................. , la richiesta (che si allega in copia) di locare ad uso transitorio, a far data dal ............. sino al.......... , l’immobile oggetto della procedura esecutiva sito in .......... alla via ................. piano ........... int..........
Che per il predetto immobile il sig. ............ ha offerto di versare il canone mensile di euro............... oltre al pagamento degli oneri condominiali.
Che in base ad una verifica effettuata l’offerta risulta congrua rispetto ai prezzi della zona. Tutto ciò premesso l’istante ut sopra
CHIEDE
Alla S.V. Ill.ma di voler autorizzare il sottoscritto a stipulare contratto di locazione ad uso transitorio con il sig.
.............
Con osservanza. Località, data
Firma
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA
Il Tribunale di ......................, P. Iva ......................., in persona del custode giudiziario, ............. con studio in........................... alla via ..........., all’uopo nominato dal g.e. con provvedimento del ............., nella procedura esecutiva immobiliare N. ......... R.G.E., di seguito denominata anche locatore concede in locazione al sig. .................. nato a ............. il .........., C.F.:............., residente in ................... alla via .............., di seguito denominato anche conduttore che accetta l’appartamento sito in ...........alla via .............., posto al piano...... , int. n...... di vani........ ed accessori
Patti e condizioni:
Località, data Letto, approvato e sottoscritto.
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
A mente dell’art. 1342, comma 2, c.c., le parti, specificamente, approvano i patti di cui ai punti: 1), 2), 3), 4), 5),
6), 7) 8), 9), 10),11), 12) 13), 14), 15) e 16).
Località, data
IL LOCATORE
IL CONDUTTORE
Il Sig. ......................., conduttore Il Sig. ........................, nella qualità di custode nella procedura esecutiva immobiliare Tribunale di .............. n............................. R.G.E., locatore
Premesso
che il sig................, in data ............, ha stipulato con il Tribunale di ........................., in persona del custode giudiziario, ............. nella procedura esecutiva immobiliare Tribunale di .............. n............ R.G.E., contratto di locazione immobiliare ad uso transitorio dell’unità immobiliare sita in ........... alla via .............n. ..., piano .............., interno n. .... composta da numero ........ vani ed accessori; oggetto della suddetta esecuzione immobiliare che in data odierna si è provveduto ad effettuare la ricognizione dell’immobile di cui trattasi
Dichiarano
di aver trovato l’immobile, i servizi e gli impianti in esso contenuti nelle seguenti condizioni di manutenzione FISSI ED INFISSI 1) ................. 2) ................. 3) ................. 4) ................. 5) ................. 6)................................. 7) ................. 8) ................. 9) ................. 10) ............... IMPIANTI 1) ................. 2) ................. 3)................ 4) ................. 5) .................
Località, data
Firme
Egr. Sig. .......................... Via ................................ Località ..........................
PC. Egr. Sig. (aggiudicatario) Via ................................ Località ..........................
Raccomandata A.R.
Oggetto: Tribunale di .............. procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Con la presente nella qualità di custode nella procedura esecutiva immobiliare in epigrafe indicata avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in ................, alla via .................., piano ............, int. ...........da lei condotta in locazione, in virtù del contratto di locazione ad uso transitorio stipulato in data , Le comunico che a seguito
di decreto di trasferimento del , il predetto contratto di locazione, ai sensi dell’art. 2 si è risolto.
La invito, pertanto, a rilasciare libero da persone e cose il suddetto immobile entro il termine di 30 giorni dalla ricezione della presente Tanto si comunica per conoscenza all’aggiudicatario.
Distinti saluti
Località, data Firma
Il Sig. ......................., conduttore Il Sig. ........................, nella qualità di custode nella procedura esecutiva immobiliare Tribunale di .............. n............................. R.G.E., locatore
Premesso
che il sig................, in data ............, ha stipulato con il Tribunale di ..................., in persona del custode giudiziario, ............. nella procedura esecutiva immobiliare Tribunale di .............. n............ R.G.E., contratto di locazione immobiliare ad uso transitorio dell’unità immobiliare sita in ........... alla via .............n. ..., piano .............., interno n. .... composta da numero ........ vani ed accessori; oggetto della suddetta esecuzione immobiliare; che in data odierna a seguito di rilascio dell’unità immobiliare sopra descritta si rimette nel possesso dell’immobile il locatore
Dichiarano
di aver effettuato in data odierna, alla presenza del Sig. .............., Sig............ , il sopralluogo congiunto ed aver trovato l’immobile, i servizi e gli impianti in esso contenuti nelle seguenti condizioni FISSI ED INFISSI 1) ................. 2) ................. 3) ................. 4) ................. 5) ................. 6) ................. 7) .................
IMPIANTI 1) ................. 2) ................. 3) ................. 4) ................. 5) .................
Località, data Firme
(*) Ovviamente il custode dovrà restituire al locatario la cauzione a suo tempo versata, purché egli verifichi che nessun danno sia stato arrecato al bene locato.
In caso di esistenza di rapporti locativi, il custode introita le relative somme.
Già nella vigenza del precedente regime normativo si è ritenuto che a seguito del pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore – proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode(21).
È dunque necessario che il custode dia immediata comunicazione al conduttore della sua nomina a custode diffidandolo dal pagare nelle mani del locatore esecutato(22).
A tal riguardo si è sottolineato che, con il pignoramento dell’immobile dato in locazione, il debitore esecutato perde non solo la legittimazione a chiedere i canoni di locazione ma anche quella di accettarli, posto che tali legittimazioni spettano al custode sino al decreto di trasferimento, a seguito del quale la proprietà del bene (ed ovviamente i suoi frutti) si trasferisce all’aggiudicatario (Trib. San Benedetto del Tronto, 22 febbraio 2010).
In passato si è evidenziato che non è necessaria un’espressa autorizzazione del giudice dell’esecuzione perché il custode incassi i canoni locatizi, giacché essendo il custode giudiziario legittimato, anche senza autorizzazione del giudice per tutte le questioni concernenti l’ordinaria amministrazione e la conservazione dei beni sottoposti a misura cautelare, ne deriva che non è necessaria l’autorizzazione per la riscossione dei canoni locatizi, rientrando tale attività tra i compiti fondamentali del custode, che è tenuto a provvedere alla conservazione anche dei frutti del bene pignorato (così: Trib. Napoli, 24 giugno 1987, in Arch. Locazioni, 1988, 136).
Ovviamente, nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento dei canoni, il custode dovrà relazionare al giudice dell’esecuzione e a metterlo in mora(23); a tal riguardo è opportuno rammentare che per la giurisprudenza
“Il custode giudiziario è legittimato a percepire, anche in via coattiva, i canoni di locazione dell’immobile sottoposto a procedura esecutiva, anche se relativi ad epoca precedente la sua nomina” (Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2009, n. 12870, in Imm. e propr., 2009, 9, 596).
Nel caso in cui la procedura ne sia ancora priva, il custode deve presentare istanza al giudice dell’esecuzione con la quale chiede l’autorizzazione all’apertura di un conto corrente o di un libretto di risparmio presso Istituto di credito o Ufficio postale, intestato alla procedura esecutiva immobiliare, per il deposito degli importi locativi riscossi e da riscuotere in pendenza dell’esecuzione(24).
Egr. Sig. .......................... Via ................................ Località ..........................
Raccomandata A.R.
Oggetto: Tribunale di .............. procedura esecutiva immobiliare n. ...........
La presente per comunicarle che con ordinanza del .......... il sottoscritto.............. è stato nominato custode nella procedura esecutiva immobiliare in epigrafe indicata avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in............... , alla via .................., piano ............, int.......... da lei condotta in locazione, in virtù di contratto di locazione stipulato in data ......... con il sig. ............. registrato in data.......... Tanto premesso nel diffidarla dal pagare nelle mani del sig. ............ (locatore esecutato) le comunico che i canoni di locazione dovranno essere versati direttamente al sottoscritto custode ovvero mezzo bonifico bancario sul libretto nominativo intestato alla procedura presso la banca ................. con le seguenti coordinate bancarie IBAN ............................ – CIN ...... – ABI .................. – CAB ............... c/c n.
Distinti saluti
Località, data
Firma
Egr. Sig. .......................... Via ................................ Località ..........................
Raccomandata A.R.
Oggetto: Tribunale di .............. procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Nella mia qualità di custode nella procedura esecutiva immobiliare indicata in epigrafe indicata avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in .........................., alla via ............................................, piano ............................, int. ................................ da lei condotta in locazione, le contesto che a seguito di verifiche contabili è emerso che Lei non ha provveduto al pagamento del canone di locazione nei mesi di...............................................
La invito pertanto a voler sanare la morosità entro il termine di 15 giorni dalla ricezione della presente.
In mancanza, in qualità di custode giudiziario darò l’avvio all’azione giudiziaria volta ad intimare lo sfratto per morosità, con contestuale ingiunzione di pagamento di tutte le somme dovute e non versate.
Distinti saluti
Località, data
Firma
TRIBUNALE DI ..................
g.e. dott. .................
Procedura esecutiva immobiliare n. ...........
Il sottoscritto ................. nominato custode giudiziario con provvedimento del............. nella procedura esecutiva immobiliare n. ......... R.G.E. promossa da .................... nei confronti di ...........................
PREMESSO
Che il sottoscritto ha verificato che l’immobile oggetto della procedura esecutiva, indicata in epigrafe, sito in .......... alla via ................. piano ........... int. .......... risulta essere stato concesso in locazione al sig. .................
Che il sig. ............ occupa il suddetto immobile in virtù di contratto di locazione stipulato in data........... ed avente scadenza in data ................ Che il predetto contratto di locazione prevede all’art........... un canone annuale di euro ..............., suscettibile di adeguamento ISTAT, da versarsi in rate mensili di euro .......... Tutto ciò premesso l’istante ut sopra
Alla S.V. Ill.ma di voler autorizzare il sottoscritto ad aprire un conto corrente (ovvero un libretto nominativo) intestato alla procedura presso un istituto di credito sul quale versare gli importi relativi ai canoni di locazione futuri che perverranno mensilmente allo scrivente. Con osservanza.
Località, data
Firma
Si esclude che il custode sia tenuto al pagamento di quei tributi nei quali la fattispecie imponibile continui a perfezionarsi in capo al debitore come IMU ed IRPEF.
Il debitore rimane unico ed esclusivo titolare del diritto di proprietà e dei conseguenti oneri, ciò perché il custode giudiziario di immobili pignorati, non è titolare di alcun diritto reale sull’immobile oggetto della custodia(25), il custode infatti ha solo il compito di amministrare e di gestire il bene, accantonando gli eventuali frutti, al solo fine del soddisfacimento della pretesa dei creditori. Sul punto la giurisprudenza ha precisato che
“Il custode giudiziario di cespite pignorato non è tenuto al pagamento dell’ICI gravante sull’immobile staggito, dovuta per ciascun anno di possesso dal pignoramento fino all’emissione del decreto di trasferimento, né ad inserire di propria iniziativa l’importo del tributo nel progetto di riparto, salvo che, ovviamente, l’ente impositore e, per esso, l’agente della riscossione non avanzino apposita domanda di intervento ex art. 499 c.p.c.”
(Tribunale di Napoli, 5 maggio 2011, in sito Il caso.it, 2011).
Per quanto attiene, invece l’IVA con la risoluzione 11 novembre 2005 n. 158/E (il cui contenuto è stato ribadito, con riferimento alla figura del delegato alla vendita, dalla successiva risoluzione n. 62 del 16 maggio 2006), l’Agenzia delle entrate, nel rispondere al quesito relativo agli obblighi tributari del custode giudiziario in relazione al trattamento IVA e redditi della locazione di immobili percepita nell’ambito di una procedura di pignoramento, ha chiarito che il custode deve emettere la fattura, la quale dovrà essere trasmessa alla società esecutata che dovrà porre in essere gli altri adempimenti IVA.
Per l’esattezza l’Agenzia delle entrate con la su indicata risoluzione ha precisato che:
La fattispecie in esame, come descritta dall’istante, è quella dell’espropriazione immobiliare disciplinata dagli artt. 555 ss. c.p.c., ove appunto oggetto del pignoramento sono beni e diritti immobiliari.
Posto, quindi, che il pignoramento costituisce un vincolo relativo di indisponibilità sul bene che ne è oggetto, suo elemento indefettibile è la custodia del bene pignorato.
Al pari del pignoramento (art. 2912 c.c.), la custodia si estende a “tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti” del bene pignorato (art. 559 c.p.c.). Custode è lo stesso debitore, che modifica così il titolo del suo possesso, ma come nel caso in esame “su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, può nominare custode una persona diversa dallo stesso debitore”.
Riguardo alla custodia, che si svolge sotto la direzione del giudice dell’esecuzione, si evidenzia che quest’ultima ha un carattere strettamente conservativo, atteso che ai sensi dell’art. 560 c.p.c. al debitore o al terzo nominato custode “è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non autorizzati dal giudice dell’esecuzione”.
Ne consegue che per l’apprensione dei canoni locatizi, invece, non è necessaria alcuna autorizzazione.
Tale attività di ordinaria amministrazione, infatti, rientra tra i compiti fondamentali del custode, che è tenuto a provvedere anche alla conservazione dei frutti del bene pignorato, di proprietà del debitore esecutato, ma vincolati al soddisfacimento dei creditori.
Dalle considerazioni che precedono in ordine all’inquadramento processual-civilistico della fattispecie, emergono due elementi di decisivo rilievo al fine della soluzione delle problematiche fiscali sollevate.
Il primo è che il pignoramento e l’affidamento in custodia dei beni in questione non determinano alcuna modificazione nella titolarità del diritto di proprietà degli stessi: la circostanza che tali beni siano sottoposti a custodia, infatti, implica soltanto che al debitore è impedito di disporre dei beni stessi e dei frutti che derivano dal loro godimento, senza che detti cespiti fuoriescano dal suo patrimonio giuridico.
Ne consegue, sotto questo profilo, che tale custodia giudiziaria si distingue da quella posta in essere nell’ambito del sequestro giudiziario di cui agli artt. 670 e ss. c.p.c., ove sussiste incertezza sull’effettivo titolare del bene.
Solo in caso di sequestro il custode giudiziario opera nella veste di rappresentante in incertam personam e si applicano le norme concernenti l’eredità giacente, come chiarito con risoluzione n. 195/E del 13 ottobre 2003.
Il secondo elemento da evidenziare, che si ricollega in qualche modo al primo, attiene alla constatazione che, nello svolgimento dei compiti affidatigli dal giudice, il custode giudiziario agisce sostanzialmente pur sempre in sostituzione del debitore.
È a tale soggetto, infatti, che devono essere riferiti, in particolare, tutti gli obblighi e i diritti derivanti dai contratti di locazione. Di conseguenza, per quanto riguarda la parte di immobile di proprietà della società commerciale, è nel bilancio di tale impresa che resteranno iscritti i beni sottoposti a custodia ed è sempre nel risultato di esercizio di detta impresa che dovranno confluire i componenti positivi e negativi di reddito inerenti al fabbricato.
Pertanto, riguardo al trattamento ai fini dell’imposta sul valore aggiunto dei canoni derivanti dalla locazione della parte dell’immobile intestato alla società di capitali, si ritiene che gli stessi siano assoggettabili alla predetta imposta – a differenza di quelli propri della persona fisica non imprenditore – e che la veste di soggetto passivo permanga in capo alla società medesima, la quale sarà, dunque, tenuta a tutti gli adempimenti relativi alla fase di liquidazione e versamento del tributo nonché alla presentazione della dichiarazione annuale.
Per quel che concerne gli obblighi di fatturazione, tuttavia, occorre valutare se al caso di specie si renda applicabile, per analogia, la stessa soluzione adottata nella circolare n. 6 del 17 gennaio 1974, con riferimento agli incaricati delle vendite giudiziarie.
Nell’occasione, è stato affermato, tra l’altro, che in capo all’incaricato della vendita sussiste l’obbligo di emettere la fattura e di trasmetterne copia, in uno con l’imposta incassata, al soggetto esecutato, tenuto ad adempiere a tutti gli altri obblighi di registrazione nonché di liquidazione e di versamento del tributo.
Ciò posto, fermo restando che di norma l’obbligo della fatturazione grava sul soggetto passivo IVA, si è, tuttavia, del parere che nella fattispecie in esame il custode giudiziario sia obbligato ad emettere tale documento in sostituzione del contribuente, essendo tale formalità strettamente funzionale alla riscossione dei canoni locatizi, che, come si è sopra evidenziato, rientra tra i compiti fondamentali del custode, tenuto a provvedere anche alla conservazione dei frutti del bene pignorato.
Ne consegue che, oltre all’importo del tributo incassato, il custode è tenuto a trasmettere copia della fattura alla società esecutata, che provvederà, entro quindici giorni dal ricevimento, alla registrazione del documento e agli altri adempimenti prescritti dalle norme che disciplinano l’applicazione del tributo.
Tuttavia, in tutti i casi in cui non sia possibile rimetterne il relativo importo al soggetto esecutato, come ad esempio nell’ipotesi in cui lo stesso si renda irreperibile, il custode giudiziario è tenuto a corrispondere direttamente il tributo all’amministrazione finanziaria.
Per quanto attiene, infine, alle imposte sui redditi, in coerenza con quanto sopra osservato in ordine alla qualificazione dell’attività del custode giudiziario, si ritiene che il presupposto impositivo (possesso di redditi fondiari o d’impresa in base agli importi ed alle scadenze contrattuali) si realizzi in capo ai proprietari dei fabbricati e non già in capo al custode giudiziario.
Si evidenzia che in proposito occorra distinguere i canoni relativi alla parte dei capannoni industriali intestati alla società da quelli spettanti alla persona fisica. Nel primo caso, infatti, gli stessi, ai sensi dell’art. 43 t.u.i.r., confluiscono nel reddito d’impresa, mentre nel secondo caso vanno inclusi fra i redditi dei fabbricati (artt. 36 ss. t.u.i.r.), secondo l’ordinaria disciplina delle due categorie di reddito”.
La questione relativa al pagamento dell’imposta di registro assume rilevanza essenzialmente per il caso in cui l’immobile pignorato sia locato ovvero venga locato durante il corso della procedura esecutiva immobiliare (si veda par. 2.7.1).
Nel caso di immobile locato, con contratto regolarmente registrato, si ritiene che, poiché soggetto passivo è il debitore (che a suo tempo ha stipulato il contratto), il custode non è tenuto a nessun adempimento e non deve corrispondere l’imposta di rinnovo annuale.
Nel diverso caso in cui il custode provveda egli alla locazione del bene ovvero regolarizzi la situazione (nel caso in cui il contratto non sia stato registrato dal proprietario pignorato), il custode deve necessariamente provvedere alla registrazione del contratto di locazione con il conseguente obbligo di pagamento della relativa imposta di registro, che però potrebbe pattiziamente essere posta esclusivamente a carico del locatario.
Per quanto attiene le azioni che possono essere promosse dal custode occorre rammentare che l’art. 560 c.p.c. espressamente prevede che il custode esercita tutte le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità dell’immobile.
Dal tenore della norma sembra potersi ritenere che il custode non solo è legittimato ad agire, come si dirà nel capitolo successivo, per la liberazione dell’immobile, ma è anche legittimato ad agire per quelle azioni volte a mantenere integra la disponibilità del bene pignorato, come ad esempio le azioni possessorie, le azioni nunciatorie.
È quindi fuori di dubbio che il custode potrà agire contro l’occupante senza titolo, per ottenere la consegna del bene pignorato.
Adempi facilmente agli obblighi di legge con il nostro
Per aiutare i custodi (soprattutto alle prime armi) proponiamo un fac-simile di Prima relazione semestrale in ordine allo stato di custodia del compendio pignorato.
Estratto dal libro “Custode giudiziario e delegato alla vendita” edito da Maggioli Editore
27 giugno 2013
di Francesco Landolfi
NOTE
