Esaminiamo i risvolti fiscali delle singole ipotesi...
Domanda
Una società di costruzioni di immobili (una Srl) intende assegnare ai 2 soci, che compongono l’intera compagine sociale, un immobile abitativo.
Il valore di essi è di circa 2 milioni di euro (l’intera operazione immobiliare, relativa ad un immobile cielo-terra, ha un valore di costruzione di 18 milioni di euro e un valore di mercato di 27 milioni di euro).
Si stanno vagliando varie possibilità: cessione, assegnazione in proprietà, assegnazione in godimento gratuito, locazione.
La società ha un patrimonio netto di circa 1 milioni di euro.
Quali sono i risvolti fiscali delle varie ipotesi?
Risposta
Svolgiamo alcune considerazioni in relazione agli effetti fiscali derivanti dalla mancata cessione di immobili abitativi costruiti dall’impresa.
Le argomentazioni che seguono attengono solo l’aspetto fiscale, prescindendo da quelle di ordine economico e finanziario.
Ipotesi 1: L’impresa mantiene alcuni immobili per concederli in locazione a terzi
L’impresa in questione non si qualifica come immobiliare di gestione
Sono tali quelle imprese il cui valore dell'attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.
Solo in questa ipotesi opera il secondo periodo dell’art. 1, comma 36, Legge 244/2007, inserito dall’art. 4, comma 4, DLgs. 147/2015.
Tale disposizione individua le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, alle quali compete l'integrale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione (circolare 22.7.2009, n. 37/E, paragrafo 2).
L'art. 1 comma 7 della Legge 145/2018 (legge di bilancio 2019) ha ripristinato le disposizioni contenute nell'art. 1, comma 36, Legge 244/2007, ai sensi delle quali non sono soggetti alle limitazioni alla deducibilità contenute nell'art. 96 del Tuir (legate all'ammontare degli interessi attivi e del ROL):
“gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva
