Nella cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria l’imponibilità della plusvalenza è regolata dal principio di cassa, ma il momento impositivo, tuttavia, richiede anche l’effetto traslativo del negozio, al quale si àncora la definitività della operazione.
In altri termini, il momento rilevante ai fini dell’imponibilità deve essere considerato quello di conclusione del contratto di vendita, in occasione del quale sorge il diritto al pagamento del corrispettivo.
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 2154 del 30/01/2020, ha chiarito il trattamento impositivo, in termini di plusvalenze, in caso di cessione di terreno edificabile.
Nel caso di specie, il contribuente impugnava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, che, in parziale riforma della sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Pescara, accoglieva l’appello dell’Agenzia delle Entrate, confermando l’accertamento con il quale si recuperava a tassazione la plusvalenza relativa ad una cessione onerosa di terreno edificabile.
(Per un caso precedente, leggi anche: Donazione di terreno edificabile a parenti e rivendita: continua il lavoro della Cassazione di Antonino Russo).
Il caso: donazione e successiva cessione di terreno edificabile
In particolare, l’accertamento era stato emanato sul presupposto che l’atto di donazione del terreno, con il quale era stato donato ai familiari il terreno in questione, avesse il solo scopo di evitare che fosse tassata l’effettiva vendita del terreno, formalmente effettuata a terzi dagli interposti familiari pochissimi giorni dopo la stessa donazione.
Con l’unico motivo di impugnazione, il ricorrente deduceva il vizio di violazione di legge con riguardo all’art. 81 (ora art. 67), del Dpr. n. 917 del 22/12/1986, per avere la Commissione Tributaria Regionale, a suo avviso erroneamente, ascritto la plusvalenza nell’anno 2000, anziché nell’anno 2001, epoca in cui era stata effettuata la vendita del terreno, nonché la precedente donazione.
Era pacifico, nella specie, che l’acquisto del terreno in capo al contribuente fosse avvenuto per effetto di atto di donazione del 2001 e che, nello stesso anno, era avvenuto anche il successivo trasferimento a terzi del terreno, da parte dei donatari.
La Commissione Tributaria Regionale, nella stringata motivazione, aveva quindi ritenuto che il riscontro storico della vicinanza tra l’atto di donazione, avvenuto il 10 gennaio 2001 e la rivendita, avvenuta il 12 febbraio successivo, nonché la prima corresponsione di denaro fatta al soggetto accertato, fossero presunzioni solide per fondare l’ipotesi accertativa e ritenere, quindi, fondato l’appello dell’Ufficio.
Il ricorrente non ne faceva peraltro una questione di sussistenza dei presupposti impositivi per il calcolo della plusvalenza (in sostanza accettati), ma solo una questione di erroneità, per competenza, dell’anno di riferimento della plusvalenza, calcolata, come detto, dall’Ufficio per l’anno 2000, anziché per il 2001.
L’Agenzia delle Entrate, controdeduceva, per conto suo, che, poiché il presupposto impositivo andava calcolato con riferimento al pagamento effettivo e poiché nella specie il pagamento era stato effettuato dagli acquirenti il 14 febbraio 2000, correttamente la plusvalenza era stata allora calcolata con riferimento all’anno 2000 e non all’anno 2001, come invece pretendeva il contribuente.
Secondo la Suprema Corte il ricorso era fondato.
La tassazione secondo la Cassazione
Evidenziano infatti i giudici di legittimità che non vi era dubbio che la fattispecie ricadesse nell’ambito di applicazione della disposizione di cui all’art. 81 (ora art. 67), lett. b), del Dpr. n. n. 917 del 1986, riguardando una plusvalenza derivante dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
In relazione a tale norma, la stessa Cassazione ha peraltro affermato che essa si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a) del medesimo articolo, che riguarda, invece, esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma sia interessato da interventi obiettivamente considerati di lottizzazione o di esecuzione di opere per l’edificabilità del terreno, ancorché realizzati fuori o in contrasto con i vincoli urbanistici (cfr., Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12320 del 17/05/2017).
