Canoni di locazione non percepiti: la compilazione della dichiarazione dei redditi

Vediamo come vanno trattati i canoni di locazione non percepiti in dichiarazione dei redditi nel quadro RB con esempi pratici. Ricordiamo che, in base al TUIR, questi canoni devono comunque essere dichiarati a meno che non si sia concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità

Canoni locazione non riscossi tassazioneCome noto nel quadro RB del modello Redditi 2020 vanno dichiarati i redditi percepiti dal contribuente a titolo di locazione nell’anno 2019 e la relativa tassazione può avvenire con la modalità ordinaria ovvero tramite l’opzione della cedolare secca.

I redditi derivanti da canoni di locazione di unità residenziali non percepiti (o percepiti in un periodo d’imposta successivo) devono comunque essere dichiarati nel modello redditi fatto salvo il caso che, entro il termine di presentazione del modello Redditi 2020 (termine scadente al 30 novembre 2020), si sia concluso il procedimento di “convalida di sfratto per morosità dell’inquilino” (tale possibilità non opera per le locazioni diverse da quelle abitative).

In caso contrario (mancanza del documento comprovante la convalida di sfratto per morosità entro la data di invio del modello redditi di riferimento ) il contribuente dovrà compilare la dichiarazione del prossimo anno indicando il “credito d’imposta spettante“ (la compilazione potrà riguardare anche anni precedenti in quanto in materia vige il termine di prescrizione decennale).

 

IMPORTANTE Novità:

l’art. 26 del Tuir che regola i redditi da locazione è stato oggetto di modifica ad opera dell’art. 3-quinquies, comma 2, del Decreto Legge n. 34/2019 (Decreto crescita) e pertanto, per i contratti stipulati a partire dal 01/01/2020, trova applicazione una nuova normativa che entrerà in vigore con il “Modello Redditi 2021 per i redditi dell’anno 2020” (nel caso di specie per i contratti nuovi stipulati a far data dal 1 gennaio 2020) i canoni non percepiti non concorreranno a formare il reddito già a partire dal momento di intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento (decreto ingiuntivo) non necessitando quindi la conclusione del procedimento di “convalida di sfratto per morosità dell’inquilino”. Per l’applicazione della nuova normativa sarebbe auspicabile un chiarimento da parte dell’Amministrazione finanziaria per evidenziare se la nuova norma si applica anche ai contratti prorogati e non solo a quelli nuovi.

AFFITTO DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E CANONI NON PERCEPITI: LA GESTIONE FISCALE

Come detto la regola generale in vigore per i contratti in essere al 31 dicembre 2019 prevede che il locatore debba sempre dichiarare il canone a prescindere dall’effettivo incasso.
Tuttavia l’art. 26 del TUIR, come confermato dalla CM n. 11/2014, dispone una deroga , per i soli immobili ad uso abitativo, che prevede quanto segue:

i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile sole se , entro il periodo di presentazione del modello redditi 2020 risulta concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino.

ESEMPIO PRATICO

Si ipotizzino i seguenti casi relativi ad appartamento uso abitativo rendita euro 1.000 dato in locazione per euro 6.000/anno; l’inquilino dal 01.07.2019 non ha più corrisposto il canone e il proprietario ha iniziato la procedura di sfratto:

Caso 1) alla data di presentazione del modello Redditi 2020 la procedura di “convalida sfratto” non è conclusa e il contribuente deve dichiarare il 95% del canone anche se non percepito ovvero euro 5.700;

Caso 2) alla data di presentazione del modello Redditi 2020 la procedura di convalida è conclusa e il contribuente deve dichiarare il 95% del canone percepito per 6 mesi ovvero (500 per sei mesi x 95%) euro 2.850 (in caso di convalida dello sfratto e di canoni di affitto percepiti in parte il reddito da dichiarare è dato dal maggiore importo tra la rendita catastale rivalutate e gli stessi canoni incassati ragguagliati ai giorni e alla percentuale di possesso).

Nota: in caso di convalida dello sfratto e di canoni di affitto non percepiti per tutto il periodo d’imposta il reddito da dichiarare è dato dalla rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso.

IL CREDITO D’IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVI…

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