Cedolare secca in caso di canone di locazione commerciale variabile: si può?

Una previsione contrattuale per la quale il canone di locazione commerciale è variabile in percentuale del fatturato del conduttore blocca l’accesso al regime della cedolare secca?

 

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 340, del 23 agosto 2019, ha affermato che è applicabile il regime della cedolare secca al contratto di locazione di un negozio anche se si è in presenza di un canone variabile perché detta variabilità non è la conseguenza di una successiva richiesta di aggiornamento, ma è frutto dell’applicazione di clausole contrattuali liberamente concordate dalle parte, fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti.

 

Il caso: canone di locazione variabile sulla base del fatturato

 

cedolare secca canone locazione commerciale variabileLa contribuente, nel porre l’istanza all’Agenzia delle entrate, evidenzia di avere intenzione di acquistare un negozio in un Comune, iscritto in catasto con categoria C/1 e con superficie inferiore a 600 mq.

Tale immobile sarà, quindi, locato ad una società con un nuovo contratto di locazione per immobile commerciale della durata di anni 6+6.

Il canone di locazione sarà costituito da due componenti:

  • una quota fissa annuale pari ad euro 59.000,00;
  • una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà euro 1.000.000,00.

 

La contribuente intende assoggettare il suddetto contratto di locazione al regime della cedolare secca di cui all’art. 3, del D.L. n. 23 del 2011, esteso alle locazioni commerciali a determinate condizioni dall’art. 1, comma 59, della Legge n. 145 del 2018, con decorrenza dall’1 gennaio 2019.

 

Poiché il comma 11, dell’art. 3, del citato D.L. n. 23 del 2011, prevede che durante il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca è sospesa “la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat“, la contribuente istante chiede di conoscere se la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, possa essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.

 

Secondo la contribuente istante, pur essendo il canone annuo variabile per effetto della quota percentuale sui ricavi del conduttore, di fatto non verrà richiesto, dopo la stipula del contratto stesso, alcun aggiornamento del canone, che rimarrà esattamente quello pattuito, seppure variabile negli anni.

Di conseguenza, l’istante ritiene applicabile il regime della cedolare secca al contratto in oggetto, pur in presenza di un canone variabile, perché detta variabilità non è conseguente ad una successiva richiesta di aggiornamento, ma è frutto dell’applicazione di clausole contrattuali liberamente concordate dalle parti, fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti.

 

 

Cedola secca estesa alle locazioni commerciali dal 2019 

 

Il comma 59, dell’art.1, della legge di Bilancio 2019, estende il regime agevolato della cedolare secca ai contratti stipulati nell’anno 2019 relativi a locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie.

In particolare la norma contenuta nel citato comma 59, dell’art. 1, della Legge n. 145 del 2018 (Legge di bilancio 2019) prevede che:

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. 

Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno…

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