Affitti e locazioni: nuovo modello RLI

Contratto di affitto firmatoL’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n. 64442 del 19.03.2019, ha integrato il modello RLI e ha fornito le relative istruzioni con l’opzione per il regime di cedolare secca per i contratti aventi unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze.

La norma è entrata in vigore dall’1/1/2019 per effetto dell’articolo 1 comma 59 della L. 145/2018, prevedendo l’estensione del regime sostitutivo di cui all’articolo 3 del D.lgs. 23/2011 anche ai contratti di locazione, stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili classificati catastalmente nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) di superficie non superiore a 600 metri quadrati.

Il nuovo regime non può tuttavia applicarsi ai contratti di locazioni di immobili commerciali già in corso nel 2018.

Norma antielusione

Inoltre, a scopo antielusivo, la norma precisa che non possono accedere all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 dove, alla data del 15.10.2018, risultasse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile e interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.

Cedolare abitazioni vietata per aziende

È stato sciolto un importante dubbio in merito al conduttore: per quanto riguarda le locazioni abitative, il regime agevolato non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Per questo, sul sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata alla registrazione dei contratti di beni immobili, risulta evidenziato che tale preclusione non si applica per i “contratti commerciali classificati nella categoria C1” confermando pertanto che, in tale fattispecie, il conduttore può essere un soggetto commerciale. Nulla cambia invece per i locatori che devono essere persone fisiche al di fuori di attività professionali o imprenditoriali.

Modulistica

Dal 20.03.2019 è possibile utilizzare la nuova modulistica anche se fino al 19.05.2019 potranno essere usati ancora i vecchi modelli.

Le modifiche infatti riguardano sostanzialmente tale punto. Infatti, le istruzioni precisano che l’opzione da esercitare si attua compilando in sede di prima registrazione il quadro D, rinominato “Regime di tassazione” oppure, per le annualità successive, sia la casella “Tipologia di regime” nel quadro A che il quadro D, che vale anche in caso di registrazione di contratti di locazione di immobili di categoria catastale C/1.

È importante precisare che, anche per le locazioni commerciali, è necessario in caso di opzione per la cedolare secca, di comunicare preventivamente al conduttore, con una lettera raccomandata, la rinuncia all’esercizio della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Non viene invece chiarito nulla riguardo alle modalità di determinazione della superficie. In assenza di chiarimenti ministeriali,  è opportuno prendere a riferimento la superficie catastale, calcolata come stabilito dal DPR 138/1998 e non quella commerciale oppure calpestabile. Tale dato è ricavabile dalla visura catastale.

La modulistica è stata arricchita di una nuova casella denominata “Tardività annuale successiva” contenuta nel quadro A che va compilata se si sta procedendo ad effettuare il pagamento tardivo per una annualità successiva alla prima registrazione. In questo caso, è necessario indicare se almeno un locatore ha intenzione di modificare il regime fiscale (entrando o uscendo dalla cedolare secca).

Se così è, l’adempimento non può essere fatto telematicamente ma occorre recarsi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione iniziale.

Qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare (o revocare l’opzione) per il regime della cedolare…

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