Rettifica della rendita catastale: prova all'ufficio

In caso di rettifica della rendita catastale, atto di natura valutativa integrante un atto di accertamento, l’onere della prova incombe sull’Agenzia delle Entrate, ufficio del territorio.
Il principio è contenuto nella sentenza. n. 254/1/2017 della CTP di Rieti da cui emerge che l’ufficio deve dimostrare, con idonea motivazione, la fondatezza dei maggiori valori attribuiti ai beni oggetto di stima.
Rendita catastale
Per attribuire una rendita catastale deve considerarsi la realtà fattuale in cui è situato l’immobile, il suo contesto limitrofo e stimare lo stato dell’immobile, come ad esempio il piano e lo stato di conservazione del fabbricato. Si può ottenere anche la rendita catastale accedendo alla pagina indicata nel sito dell’Agenzia delle entrate- Territorio, inserendo i dati riguardanti il codice fiscale del proprietario dell’immobile, la Provincia in cui si torva l’immobile e i dati identificativi catastali rilevabili dall’atto di compravendita (sezione, foglio, mappale ovvero particella dell’immobile al Catasto terreni o al Catasto fabbricati)
Qualora la rendita attribuita differisce da quella proposta, il contribuente può ottenere la rettifica segnalandola all’ufficio del territorio che è obbligato a notificare la rettifica entro un anno.  La giurisprudenza ritiene che in relazione all’esercizio del potere di accertamento, che “la procedura DOCFA consente al proprietario dell’immobile di proporne la rendita in modo da accelerare formazione e aggiornamento del catasto, ma non comprime in alcun modo il potere di rettifica dell’ufficio”, con la conseguenza che quest’ultimo può esercitarlo anche oltre il termine annuale previsto dal comma 3 dell’articolo 1 del D.M. 701/1994, che ha natura meramente ordinatoria (Cass. n. 20823/2017).
Il classamento invece può avvenire in forza della legge n. 662/1996  o della legge n. 311/2004, che risultano combinate con le disposizioni dello Statuto del contribuente (art. 7, legge n. 212/2000) le quali prescrivono che negli atti dell’amministrazione finanziaria siano indicati “i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione”.
Nel caso in esame il contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento con cui il Comune aveva rettificato il classamento di alcune unità immobiliari di proprietà, eccependo la carente motivazione del provvedimento e il calcolo seguito e applicato.
Nel caso in esame la società contribuente ha impugnato l’accertamento avente ad oggetto la rettifica della rendita catastale di un immobile. La rendita apparteneva ad un impianto di produzione di energia idroelettrica di proprietà della società che ha eccepito l’erroneità della rendita rettificata dall’Agenzia che, in assenza di un valore di mercato del bene, avrebbe dovuto far riferimento al costo di ricostruzione applicando un coefficiente di riduzione per lo stato attuale dell’immobile e produrre idonea prova della rettifica operata.
La CTP, nell’accogliere il ricorso, ha ritenuto la carenza di motivazione dell’atto impositivo in quanto dalla relazione sintetica esposta non era possibile ricavare l’iter logico-giuridico seguito per la determinazione del costo di ricostruzione e del profitto conseguito riferito all’epoca censuaria, in mancanza di un mercato di unità immobiliari con medesime caratteristiche, ai fini della determinazione della rendita catastale con procedimenti indiretto.
I giudici tributari hanno ritenuto, inoltre, che l’onere della prova in presenza di un atto di natura valutativa integrante un atto di accertamento come l’atto di rettifica non può che gravare sull’Amministrazione finanziaria. In particolare, è stato rilevato che l’Amministrazione non ha motivato e non ha assolto all’onere probatorio circa la determinazione del coefficiente di deprezzamento, in relazione al tipo di costruzione (impianto di produzione – categoria catastale D…

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