La tassazione degli affitti turistici mediante portali online

Nel settore degli affitti turistici, con la recente Manovrina di Primavera (DL 50/17 convertito nella Legge 96/2017) è stato stabilito che le piattaforme online, che si occupano di affitti turistici, fungano da sostituti di imposta.
Nella manovrina si stabilisce infatti una stretta sugli affitti brevi, ovvero quelli di durata inferiore ai 30 giorni, stabilendo, da un lato, la possibilità di pagare la cedolare secca al 21% anche per questo tipo di locazioni e dall’altro che l’imposta venga direttamente riscossa, con ritenuta alla fonte, da parte degli intermediari, anche quando questi operino attraverso portali online.
In altre parole le piattaforme telematiche attraverso cui avviene lo “scambio” diventano sostituti d’imposta e, al momento del pagamento, trattengono l’importo relativo alla cedolare secca, che dunque viene sottratto automaticamente dalla cifra che riceverà l’host.
Infine sarà sempre il portale a dover versare la somma dovuta all’erario. E sempre l’intermediario dovrà comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti conclusi e rilasciare annualmente a chi affitta la certificazione unica (Cu) contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate.
L’eventuale violazione di tali regole comporterà del resto delle sanzioni, per l’intermediario, pari a 2.000 euro.
Le regole valide per i portali web dovranno peraltro essere applicate anche dagli intermediari, come le agenzie immobiliari, obbligati sia a segnalare i contratti conclusi che ad effettuare la ritenuta d’acconto sugli importi ricevuti.
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Sulle modalità applicative si dovrà comunque attendere il decreto attuativo dell’Agenzia delle Entrate.
Il comma 6 dell’articolo 4 del Decreto citato prevede infatti che l’Agenzia delle Entrate, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della norma, stabilisca le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.
Tanto premesso, sorgono comunque alcuni, legittimi, interrogativi.
In base al D.L citato, all’art. 4, comma 3, si parla, per esempio, dei contratti conclusi dal comodatario, lasciando intendere quindi che viene trasferito sul comodatario il reddito fondiario, contrariamente a quanto in via generale stabilito dal Tuir ed alla prassi della stessa Agenzia delle Entrate.
Airbnb, inoltre, per parlare del principale portale interessato dalla modifica normativa, versa al proprietario solo la cifra al netto delle commissioni (attualmente il 3%).
Ma quanto così versato è da intendersi come reddito fondiario o redditi diversi e il reddito rilevante è quello al lordo o al netto della detta ritenuta?
Cerchiamo di seguito di fare alcuni ragionamenti che possa spiegare meglio la situazione.
L’art. 4 citato, in sostanza, introduce una norma fuori sistema, dedicata specificatamente al regime fiscale di tali tipologie di concessione in uso di appartamenti, nell’ambito della cosiddetta sharing economy.
Innanzitutto, la disciplina di cui al citato articolo 4 è applicabile alle locazioni di durata inferiore a 30 giorni caratterizzate dall’assenza di erogazione di servizi alla persona (la c.d. Locazione Turistica) e alle locazioni con fornitura di servizi, purché svolte al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come le strutture ricettive gestite in forma occasionale, senza P.IVA).
I due tipi di redditi, almeno fino ad oggi, avevano però disciplina differente.
I redditi generati dalla semplice Locazione Turistica vengono infatti definiti, in base all’articolo 36 del TUIR, “redditi da fabbricati”, mentre i redditi generati dalla gestione di strutture …

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